Ceny mieszkań szaleją

SA: Panie Profesorze, co wpływa na wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, co podkręca te ceny?

Marek Bryx (MB): Ceny mieszkań kształtują się na rynku pod wpływem różnorodnych czynników. Tak jak ceny każdego dobra rynkowego, równoważą popyt z podażą. Można wskazać najważniejsze z tych przyczyn.

Po pierwsze – podaż nowych mieszkań. Pomimo rosnącej produkcji liczba oddawanych do użytku mieszkań nie nadąża za popytem na nie. Wynika to z długości procesu inwestycyjnego jako cechy zawsze chrakteryzującej procesy budowania oraz z coraz trudniejszej dostępności do uzbrojonych działek budowlanych. Brak atrakcyjnych terenów budowlanych będzie narastał, a więc ceny ziemi będą rosły, także oddziaływując wprost na wzrost cen mieszkań. Inne uwarunkowania, utrudniające wzrost podaży mieszkań, to niedostatek pracowników i ich oczekiwania wzrostu płac, będące także efektem odczuwalnej inflacji. Dotyczy to całego przemysłu budowlanego, a więc także produkującego materiały budowlane, których cena z tego powodu rośnie. Dodajmy do tego rosnące ceny energii i transportu, a czynnik kosztowy (inflacyjny) okaże się bardzo znaczący.

Po drugiej stronie – popytowej – mamy trwałą tendencje zakupową mieszkań. Tu przyczyną były (i są): niska stopa procentowa, zniechęcająca do trzymania gotówki w bankach oraz rosnąca inflacja. Jeśli dodamy do tego wysoki popyt na najem mieszkań to inwestycje mieszkaniowe jawią się jako wysoce opłacalne. Nic więc dziwnego, że ci co posiadają środki inwestują w mieszkania, zwiększając popyt. Ten zaś, nie mogąc być zaspokojony w pełni przez niedostateczną podaż, jest równoważony z dostępną podażą wzrostem ceny.

Ponadto, my naukowcy, od lat pisaliśmy w naszych opracowaniach o tym, że nieruchomość, a więc i mieszkanie, to także środek tezauryzacji. Jeśli inflacja jest wysoka, to warto umieścić posiadane środki w dobrach trwałych, bo ich wartość nie spadnie. To także właśnie obserwujemy na rynku w odniesieniu do mieszkań. Nie ma więc jednej prostej odpowiedzi, bo te zjawiska nawzajem się wspierają.

SA: A nie uważa Pan, że to działania inwestorów instytucjonalnych windują ceny mieszkań?

MB: Można się z tym zgodzić tylko w tym sensie, że oni zwiększają popyt: bezpośrednio i pośrednio. Bezpośrednio, bo kupują na rynku duże ilości mieszkań i to jest najważniejsze oddziaływanie. A po drugie, utrwalają w innych przekonanie, że warto kupować mieszkania, bo to najlepiej zabezpieczy wartość posiadanej gotówki.

SA: Niektórzy mówią, że te kilka tysięcy mieszkań kupionych przez inwestorów instytucjonalnych, nie ma większego znaczenia dla rynku…

MB: Nie zgadam się z tym. Jeśli porównamy chociażby 2000 mieszkań kupionych (a jest tego łącznie więcej), z liczbą oddanych do użytku mieszkań, to jest to rzeczywiście niewiele na całym rynku polskim, bo 1%. Jeśli jednak odniesiemy to np. do nawet największego lokalnego rynku, czyli warszawskiego, to jest to 10% zbudowanych mieszkań, a to już znaczący udział...

Czy nowe Warunki Techniczne 2022 wpłyną na ceny mieszkań?>>

SA: Czy rzeczywiście działania inwestorów instytucjonalnych, kupujących mieszkania na wynajem sprawiają, że tzw. głód mieszkaniowy nadal doskwiera, a dla wielu osób perspektywa zdobycia własnego M wcale się nie skraca?

MB: Uzasadniłem wyżej, że te działania inwestorów instytucjonalnych zwiększają popyt, a więc i cenę. To rosnąca cena powoduje, że dla skromnie zarabiających szanse na kupienie mieszkanie na własność – maleją. Warto jednak pamiętać, że te Fundusze oferują tym właśnie osobom mieszkania na wynajem, w profesjonalnej obsłudze, po cenie rynkowej. Natomiast rozwiązania dotyczące możliwości nabywania mieszkań na własność leżą w innej sferze, głównie – możliwych do zastosowania narzędzi polityki mieszkaniowej.

SA: Niektórzy analitycy rynkowi twierdzą, że dla Polaków ograniczeniem inwestycyjnym jest brak REIT-ów. Czy podziela Pan ten pogląd?

MB: Na ten temat narosło wiele fałszywych poglądów. W Polsce próbowano łączyć REIT-y z budownictwem mieszkaniowym, a to nie mogło się udać. Zacznijmy od tego, co to jest REIT, czyli Real Estate Investment Trust? W najbardziej ogólnym zarysie: jest to taki fundusz inwestujący na rynku nieruchomości, który zbiera od inwestorów drobne kwoty, inwestuje je w celu zarobkowym i musi wypłacić gros zysków w postaci dywidendy nie opodatkowanej. Zatem, także szuka intratnych inwestycji. Wyobrażenie, że mógłby on inwestować w tanie mieszkania na wynajem, zaprzecza istocie takiego funduszu. Jeśli wynajmowane mieszania mają być tanie, czyli poniżej wartości rynkowej, czyli nie przyniosą funduszowi zysku, to kto zechce inwestować swoje pieniądze, aby nie otrzymać dywidendy? Zna Pani kogoś takiego? Bo ja nie!

SA: Zdania na temat obecnej sytuacji wśród analityków rynkowych są podzielone. Jedni twierdzą, że jesteśmy o krok od „bańki”, inni – że to przegrzanie. Jaka jest Pana opinia na ten temat?

MB: Nie lubię słowa „bańka”. Widzimy ją dopiero wtedy, kiedy pęka. Na to pytanie pośrednia odpowiedź jest już zawarta w tym wywiadzie. Zdecydują mechanizmy rynkowe. Jeśli inflacja stanie się dwucyfrowa, a stopa referencyjna NBP będzie na poziomie 2–2,5%, to zjawiska zwiększonych zakupów mieszkań trudno będzie ograniczyć. Jeśli jednak tarcza antyinflacyjna zapowiadana przez rząd, przyniesie ograniczenie inflacji, to uspokoi rynki. I tego nam potrzeba!

SA: Niedawno w debacie w Polsat News na temat właśnie inflacji, usłyszałam opinię ekonomisty, że wskaźnik inflacyjny zależy od zawartości tzw. koszyka, a obecny 7 proc. poziom został policzony dla koszyka, do którego wrzucono dobra tzw. trwałe. Bez nich poziom inflacji już jest dwucyfrowy… Czy inflacja jest korzystna dla rynku nieruchomości?

MB: Kilkanaście lat XXI wieku przyzwyczaiło nas do niskiej inflacji, ale ostatnio zaczęła ona niepokojąco rosnąć. Inflacja, która przekracza 5% budzi uzasadniony niepokój i zachęca do zakupu dóbr trwałego użytku, a szczególnie nieruchomości, bo ich wartość długoterminowo nie maleje. Dzięki takim zakupom można uchronić swój majątek przed deprecjacją. To zwiększa popyt, który w krótkim czasie nie może być zrównoważony podażą, więc mamy kolejny impuls dalszego wzrostu cen.  

Czy inflacja jest korzystna dla rynku nieruchomości? To zależy jak go rozumiemy. Jeśli jako liczbę i wartość zawieranych transakcji, to można odpowiedzieć twierdząco bo te wielkości rosną, czyli rośnie rynek. Jeśli jednak patrzymy na inflację  przez pryzmat średnio lub nisko zarbiających osób, którym perspektywa kupna mieszkania się oddala, to … z pewnością wpływ inflacji nie jest korzystny. Zresztą dla tych co kupują mieszkania, aby chronić swój majątek, też nie jest to korzystne, gdyż robią to pod przymusem. Mogliby zupełnie inaczej, na wiele sposobów wykorzystać te pieniądze. Zatem, chociaż rozmiary rynku nieruchomości rosną, inflacja nie jest korzystna dla nikogo.

SA: Dziękuję za rozmowę.

MB: Również dziękuję.