Zakup mieszkania z najemcą – czy się opłaca?

Znając przepisy dotyczące zakupu „M” z najemcą, decyzja będzie łatwiejsza.

Nowy właściciel mieszkania jest stroną umowy najmu 

Informacji o ewentualnych problemach prawnych, jakie może sprawić zakupione mieszkanie z najemcą, powinniśmy najpierw poszukać w kodeksie cywilnym. To właśnie ten akt prawny określa podstawowe relacje między lokatorem i nowym właścicielem mieszkania.

Najważniejsza zasada mówi, że nowy właściciel lokalu wstępuje w stosunek prawny z najemcą (na miejsce zbywcy). Takie rozwiązanie, które jest typowe nie tylko dla polskich przepisów, ma zagwarantować lokatorowi bezpieczeństwo i stabilność wynajmu. Nowy właściciel nieruchomości mieszkaniowej musi bowiem respektować postanowienia umowy najmu zawartej przez poprzednika. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania, warto poprosić sprzedawcę o wgląd do umowy wynajmu.

Wejście w stosunek najmu na miejsce poprzedniego właściciela „M” nie oznacza jednak, że osoba kupująca mieszkanie z najemcą będzie miała prawo do egzekwowania czynszu dotyczącego okresu przed datą transakcji. Takie uprawienie przysługuje poprzedniemu właścicielowi nieruchomości.

Z drugiej strony, nowy właściciel „M” nie musi się rozliczać z lokatorem za naprawy, które taka osoba zajmująca lokal wykonała na koszt poprzedniego właściciela. Trzeba jednak przygotować się na to, że najemca może wysuwać roszczenia związane z ewentualnymi ulepszeniami w lokalu, a także zgłaszać wady, których nie usunął poprzedni właściciel mieszkania.

– W związku z powyższym, osoba kupująca mieszkanie z najemcą powinna dowiedzieć się, czy istnieją poważne wady lokalu, a także czy miały miejsce ulepszenia dokonane przez najemcę – radzi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Rzetelnemu najemcy niełatwo wypowiedzieć umowę…

Kodeks cywilny wyjaśnia, jakie obowiązują zasady wstępowania w umowę najmu przez osobę, która kupiła mieszkanie z najemcą. Jeżeli natomiast chodzi o zasady wypowiadania wspomnianej umowy, to trzeba odwołać się do ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyjątek stanowi sytuacja, w której najemca jeszcze nie zajął mieszkania. W zdecydowanej większości przypadków, zastosowanie będą miały terminy i zasady wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów. Są one korzystne dla najemcy. Osoba kupująca wynajęte mieszkanie musi liczyć się z tym, że szybkie wypowiedzenie umowy rzetelnemu lokatorowi jest niemożliwe.

– Jeżeli taki najemca płaci czynsz bez większych opóźnień, nie prowadzi nieuzgodnionego podnajmu i zachowuje się w sposób prawidłowy, a mieszkanie nie wymaga opróżnienia z uwagi na remont budynku, to w grę będą wchodziły długie terminy wypowiedzenia umowy – komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że prawidłowy termin wypowiedzenia będzie co najmniej trzyletni, jeśli właściciel lokum zamierza je wykorzystać na własne potrzeby i nie zapewnia lokalu zamiennego, a najemca nie dysponuje takim „M”. Termin wypowiedzenia można skrócić do pół roku, jeżeli nowy właściciel mieszkania zapewni zamienny lokal albo najemca dysponuje takim lokum.

Podwyższenie czynszu może być innym rozwiązaniem

Osoba, która kupiła mieszkanie z najemcą, może spróbować również podwyższenia niskiego czynszu, ponieważ istnieje szansa, że taka zmiana skłoni lokatora do wyprowadzki. Warto jednak pamiętać, że w praktyce opisywane rozwiązanie wcale nie jest proste. Trzeba bowiem przestrzegać zasad wyznaczonych przez ustawę o ochronie praw lokatorów, które mówią, że termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, o ile umowa najmu nie przewiduje dłuższego okresu.

Podwyżka czynszu skutkująca przekroczeniem przez niego ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie) albo następująca z wyższego poziomu niż wspomniane 3%, powinna być odpowiednio uzasadniona. Może się jednak okazać, że zamiast wyprowadzki w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące, lokator zakwestionuje podwyżkę czynszu i wybierze spór sądowy.

– Taka sytuacja będzie oznaczała konieczność pobierania dotychczasowego czynszu do momentu zakończenia postępowania sądowego.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!