Nieruchomości komercyjnych w Polsce poszukują nowi gracze

W pierwszych sześciu miesiącach roku finalizowano wyjątkowo duże transakcje. Jedną z nich była sprzedaż większościowego pakietu akcji GTC z aktywami zlokalizowanymi w całej Polsce. Ich kupno od Lonestar przez spółkę Optima stanowiło aż 15 proc. całkowitego wolumenu transakcyjnego odnotowanego w tym czasie w Europie Środkowo-Wschodniej. Nasz kraj jest liderem na rynku inwestycyjnym w regionie. Do umocnienia tej pozycji przyczynią się z pewnością także planowane inwestycje Microsoftu i Google, które zrewolucjonizują nasz rynek cyfryzacji i pozwolą ugruntować Polsce pozycję partnera strategicznego na obszarze CEE.   

Do największych umów podpisanych w pierwszym półroczu 2020 roku w sektorze biurowym należała m.in. sprzedaż przez Skanska krakowskiego High Five 4&5 do Credit Suisse, warszawskiego budynku Wola Center przez LC Corp do Hines czy krakowskiego kompleksu Equal Business Park przez Cavatinę do Apollo Rida. Na wynik odnotowany przez segment biurowy znaczący wpływ miała też wspomniana transakcja zakupu większości udziałów w GTC przez węgierski Optimum Ventures Private Equity Fund, gdzie portfel obejmował budynki biurowe i centra handlowe. Ponadto CPI Property Group sfinalizowała 5 nowych akwizycji. Do portfolio Grupy trafiły biurowce: Green Corner A, Equator II, Equator I, Moniuszki 1A i przeszło 50 proc. udziałów w biurowcu Chałubińskiego 8.

Powrót do negocjacji

Powtórzenie rekordowego wyniku osiągniętego na rynku inwestycyjnym w Polsce w ubiegłym roku będzie zależało od wielu czynników. Niemniej, nie jest to niemożliwe. Po spowolnieniu covidowym, inwestorzy wznowili aktywność, co przekłada się na rosnącą ilość inicjowanych transakcji, których finalizacja będzie możliwa w tym roku, jeśli jesienią nie pojawią się nowe restrykcje związane z wirusem. To także warunek powrotu do negocjacji, odłożonych w czasie.   

Warto zauważyć, że Polska przyciąga nowych inwestorów. Połowa wolumenu transakcji, sfinalizowanych w ciągu pierwszego półrocza, przypada na nowych graczy, którzy wcześniej nie inwestowali w naszym kraju. Kapitał napływa do nas zarówno z takich krajów jak Czechy, Francja czy Węgry, jak i z odległych zakątków świata – m.in. z Libanu, Singapuru czy Republiki Południowej Afryki. 

Zainteresowanie sektorem magazynowym rośnie

W centrum uwagi inwestorów są wciąż przede wszystkim biura, ale wynik odnotowany w sektorze nieruchomości logistycznych świadczy o tym, że zainteresowanie światowych graczy przenosi się również na tę klasę aktywów. Rosnące zainteresowanie magazynami wiąże się z szybkim wzrostem udziału sektora e-commerce w handlu detalicznym oraz dążeniem producentów do skrócenia łańcuchów dostaw. W kolejnych miesiącach spodziewać można się dalszego wzrostu ilości transakcji związanych z tym segmentem.  

Na wyjątkowo wysoki wynik, będący udziałem sektora magazynowego w wolumenie transakcyjnym w pierwszych 6 miesiącach br., złożyły się duże transakcje portfelowe, przejęcia korporacyjne oraz objęcia udziałów w platformach inwestycyjnych, jak na przykład zbycie przez Goodman do GLP nieruchomości zlokalizowanych w regionie CEE i przeniesienie udziałów w platformie European Logistics Investments zarządzanej przez Griffin od Redefine Properties do Madison International Realty. 

Sfinalizowane zostały również transakcje zakupu 40 obiektów magazynowych, z czego największymi była sprzedaż portfolio pięciu nieruchomości Panattoni do Savills Investment Management, parków dystrybucyjnych Hines do CGL oraz zbycie obiektów zarządzanych przez Apollo do GIC. A także sprzedaż Parku Mszczonów należącego do P3 do Elite Partners Capital, jak również kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski. 

Trudniej o finansowanie

Efektem wybicia się handlu e-commerce w ostatnich miesiącach jest też wzmożone zainteresowanie gruntami pod inwestycje logistyczne. Ziemi pod projekty biurowe poszukują również deweloperzy dysponujący nadwyżkami finansowymi. Mimo że obecnie banki selektywnie podchodzą do finansowania realizacji inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych. O ile na projekty magazynowe i biurowe kredyty są przyznawane, centra handlowe i hotele praktycznie zostały wykluczone z finasowania. Banki wymagają także wyższego wkładu własnego, na poziomie 40 proc., a w przypadku przed najmu, przekraczającego nawet 50 proc. 

Finansowanie bankowe w najbliższych kilku kwartałach będzie kluczowe i zdefiniuje nam rynek deweloperski, w tym podaż. 

W najbliższych miesiącach bardzo prawdopodobny jest wzrost liczby zawieranych transakcji typu sale and leaseback, które mogą być ratunkiem dla podmiotów, znajdujących się w trudnej sytuacji. Na rynku widoczne jest też większe zainteresowanie transakcjami, w których nabywany jest określony udział w spółce celowej lub sprzedający zapewnia finansowanie typu Vendor Financing. 

Źródło: Walter Herz

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!