Sposób prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego

Na wstępie należy przypomnieć, że Książka Obiektu Budowlanego:

• jest kontynuacją Dziennika Budowy i poprzedza ewentualny Dziennik Rozbiórki;
• jest zbiorem dokumentów i zapisów zdarzeń, zachodzących w toku użytkowania obiektu;
• podczas zakładania KOB dla już funkcjonującego obiektu, należy zarejestrować stan rzeczywisty dołączony do dokumentacji powykonawczej.

Ponadto, szczególnie istotne jest, aby Książka Obiektu Budowlanego była prowadzona przejrzyście, w sposób umożliwiający zwięzłą i jednoznaczną czytelność zaleceń pokontrolnych.

Ten ostatni punkt – wydawać by się mogło najprostszy – nie został dostatecznie dostrzeżony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 03 lipca 2003 r. w załączniku „Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu”.

Spróbujmy zatem prześledzić problem raz jeszcze w celu omówienia systematyki w prowadzeniu dokumentacji przeglądów oraz wypracowania algorytmu postępowania przy prowadzonych zapisach w Książce Obiektu Budowlanego.

Co mówi prawo?

Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontrolom, dokonywanym co najmniej 1 raz w roku, które polegają na:

• sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników, występujących podczas użytkowania obiektu,
• kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Poza przedstawionym zakresem rzeczowym dla powierzchni wielkowymiarowych (pow. zabudowy ≥ 2 000 m²; lub pow. dachu ≥ 1 000 m²), zachodzi obowiązek przeprowadzania kontroli co najmniej 2 razy w roku z zaleceniem, że muszą one się odbyć w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Co najmniej 1 raz na 5 lat należy dokonać kontroli, polegających na:

• sprawdzeniu stanu technicznego, przydatności do dalszego użytkowania,
• estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
• kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej, oporności izolacji i uziemień.

Podobnie zaleca się wydzielić obszar Tablicy nr 4 dla zagadnień ppoż., określonych w § 6 rozporządzenia MSWiA z dnia 07 czerwca 2010 r., ze szczególnym uwzględnieniem:

• przeznaczenia i sposobu użytkowania obiektu,
• rodzaju wyposażenia w środki gaśnicze,
• warunków organizacji ewakuacji, stosownie do występującej kategorii zagrożenia ludzi.

W ramach przygotowania warunków ewakuacji, zarządca obiektu zobowiązany jest do opracowania „Instrukcji Bezpieczeństwa Pożarowego”, zgodnie z § 15–§ 17, przywołanego rozporządzenia w celu praktycznego sprawdzenia jej organizacji.
Uwagi uzyskane z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego potwierdzają zasadność opracowania własnej – charakterystycznej dla firmy czy obiektu – systematyki przeglądów i związanych z tym form zapisów w Książce Obiektu Budowlanego.
Pamiętać jednak należy, że przeprowadzający przegląd okresowy budynku powinien zawsze w pierwszej kolejności zapoznać się z protokołami poprzednich przeglądów i realizacją wynikających stąd zaleceń, a pozostających – jak wykazano – w tym samym bloku tematycznym.

Prowadzenie KOB na przykładzie

Do ciekawszych przykładów takiego zastosowania należy zaliczyć Książkę ObiektuBudowlanego, prowadzoną na rzecz Domu Opieki Społecznej pod nazwą – Fundacja „Dom Muzyka Seniora” w miejscowości Kąty, gmina Góra Kalwaria.Architektura budynku nawiązuje do dawnego stylu polskiego z wewnętrznym dziedzińcem. Budynek jest wolnostojący, niepodpiwniczony, na planie prostokąta o wymiarach 40 m x 60 m z wewnętrznym patio.

Budynek przeznaczony jest dla osób starszych o ograniczonych zdolnościach poruszania się i został zaliczony do drugiej kategorii zagrożenia przeciwpożarowego.

Książka Obiektu Budowlanego opisana i prowadzona jest według zasad:

Przeglądy roczne
Przeglądy – METEO (elementy narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne)
Przeglądy – GAZ (szczelność instalacji, odbiorników, gazomierzy, zaworów)
Przeglądy – KOMIN (drożność przewodów, sprawność centralek, skuteczność wentylacji)

Przeglądy 2-letnie
Przeglądy – POŻAR (konserwacja hydrantów, gaśnic; organizacja ewakuacji)
Przeglądy ECO – Socjal (sanitariaty, stolarka, oświetlenia, szatnie, uciążliwość, estetyka)
Przeglądy ECO – Woda (kontrola separatora, odwodnienie, tereny zielone)
Przeglądy UDT (kocioł gazowy, skuteczność zabezpieczeń, urządzenia dźwigowe)
Przeglądy ELEKTR – Ster (skuteczność zasilania, sterowniki, utrzymanie urządzeń)

Przeglądy 5-letnie
Przeglądy TECH – Bud (fundamenty, konstrukcje nośne, stropy, schody, balkony)
Przeglądy ELEKTR – Ochr (ochrona odgromowa, ochrona przeciw porażeniowa, oporność izolacji).

Jak przytoczone przykłady wskazują, zapisy w Książce Obiektu Budowlanego należy prowadzić w taki sposób, aby zawsze uzyskać prostą i czytelną kronikę kontrolowanego obiektu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!