Kontrole okresowe instalacji elektrycznej w mieszkaniach a przepisy prawa

Nie powinien budzić wątpliwości przypadek spółdzielni mieszkaniowej mającej w swoim zasobie wyłącznie lokale zajmowane na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu. Wtedy cały zasób materialny spółdzielni jest jej własnością, a tym zatem i budynek z wszelkimi instalacjami stanowiącymi jego normatywne wyposażenie jest jej własnością.

Jednoznacznie można też określić adresata obowiązku określonego art. 62 ustawy – Prawo budowlane o dokonywaniu różnego rodzaju kontroli okresowych, a więc także instalacji elektrycznych wewnątrz lokali. Kontroli, czyli dokonania w każdym z lokali, co najmniej raz na pięć lat co najmniej kilku rodzajów badań tej instalacji, w celu sprawdzenia i oceny jakże istotnej dla mieszkańców (i ich mienia) ochrony przeciwporażeniowej, stanu izolacji przewodów oraz stanu uziemień tej instalacji i zastosowanych tam aparatów.

Granice współwłasności

Takich budynków w skali kraju jest już coraz mniej. Zdecydowana większość spółdzielni pozostaje już tylko współwłaścicielami zarządzanych przez siebie budynków, nawet jeśli prowadzi tam zarząd przymusowy na zasadach określonych art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeśli nadto uwzględnić wspólnoty mieszkaniowe, to okazuje się, że problem wykonywania kontroli okresowych instalacji elektrycznych w lokalach dotyczy zdecydowanej większości wielolokalowych budynków mieszkalnych, a więc milionów mieszkań stanowiących odrębną własność.

Staje się to istotne dla ustalenia podmiotu zobowiązanego do określonych czynności, o których mowa w art. 62 Prawa budowlanego. Czy wtedy zarówno wspólnota, jak i spółdzielnia mieszkaniowa będąca przymusowym zarządcą, mają obowiązek wykonania kontroli okresowej wyposażenia wewnątrz tego lokalu, który stanowi odrębną własność?

Art. 62 mówi wprost i jednoznacznie o poddawaniu obiektu budowlanego (w tym przedmiotowych instalacji elektrycznych) kontroli okresowej przez jego właściciela lub zarządcę. Ale jednocześnie istnieje inna regulacja ustawowa, obejmująca przedmiotowe instalacje elektryczne i pozwalająca na głębsze spojrzenie na problem kontroli okresowych wewnątrz lokalu mieszkalnego, wyposażonego zgodnie z wymogami przepisów prawno-technicznych w różnego rodzaju instalacje i urządzenia.

Nie powinien budzić wątpliwości fakt, że niektóre urządzenia i fragmenty niektórych instalacji znajdują się na obszarze danego lokalu (i – niekiedy – poza nim), ale służą wyłącznie jego właścicielowi. Fakt ten jest całkowicie zbieżny z definicją nieruchomości wspólnej zawartą w art. 3 ustawy o własności lokali. Takie elementy normatywnego wyposażenia technicznego lokalu nie mogą więc wchodzić w skład nieruchomości wspólnej.

Pozostaje zatem rozstrzygnąć, czy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma dokonać kontroli okresowej (czyli – w przypadku instalacji elektrycznych – także właściwych pomiarów) całej instalacji elektrycznej w poszczególnych lokalach budynku wielolokalowego?

Tym samym w przypadku instalacji elektrycznych trzeba ustalić, czy i w jakim zakresie zarządców takich nieruchomości dotyczą przepisy wykonawcze ustawy – Prawo budowlane, określające warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, ustanowione rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku (DzU nr 74 poz. 836 z późn. zm.)? Tym bardziej, jeśli przepisy § 18 ust. 2 pkt 5 ww. Rozporządzenia MSWiA zobowiązują użytkownika lokalu do utrzymywania we właściwym stanie technicznym znajdujących się tam instalacji i urządzeń elektrycznych.

Na tych łamach chyba nie trzeba przypominać, że Rozporządzenie to dotyczy wszystkich budynków mieszkalnych, niezależnie od prawnej formy władania nimi, a więc obejmuje zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i wspólnoty mieszkaniowe oraz inne podmioty.

Za użytkownika lokalu przepisy jego § 3 pkt. 7 uznają wszystkie osoby fizyczne albo osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które faktycznie użytkują ten lokal.

Wobec tego kluczowe wydaje się ustalenie granic nieruchomości wspólnej dla przynajmniej niektórych elementów wyposażenia technicznego w mieszkaniach w budynkach wielolokalowych, skoro definicja nieruchomości, zawarta w ustawie o własności lokali (art. 3), jest bardzo, ale to bardzo, ogólnikowa.

Decyduje charakter i sposób funkcjonowania

Decydująca okolicznością powinien być charakter i sposób funkcjonowania danej instalacji.

I tak, w porównaniu z niektórymi innymi instalacjami budynku wielolokalowego (na przykład z instalacją centralnego ogrzewania), prawidłowo wykonana, a więc także odpowiednio zabezpieczona, instalacja elektryczna danego lokalu może być przebudowana lub odłączona (w części albo w całości) od instalacji elektrycznej budynku.

Takie czynności (przebudowa czy odłączenie wewnątrz lokalu) nie mają wpływu na funkcjonowanie pozostałych części tej instalacji elektrycznej w budynku, zarówno w obszarze nieruchomości wspólnej, jak i w pozostałych lokalach.

Wymaga zatem podkreślenia, że prawidłowe, a więc zgodne z dokumentacją budynku (będącą podstawą do dopuszczenia do jego użytkowania) wykonanie, a następnie utrzymywanie instalacji elektrycznej – to m.in. należyte zabezpieczenie instalacji elektrycznej danego lokalu właściwymi aparatami (bezpiecznikami). Uniemożliwi to jakiekolwiek zakłócenie funkcjonowania instalacji budynku, a więc także np. przeciążenie jej pionów.

Z tych względów żaden użytkownik lokalu nie powinien mieć swobodnego dostępu do jego zabezpieczeń przedlicznikowych instalacji elektrycznej, niezależnie od tego, czy znajdują się one wewnątrz lokalu, czy poza nim (na klatce schodowej).

Jak jednak wykazuje praktyka, niestety, nader często mieszkańcy wymieniają zabezpieczenia swoich lokali, w tym przedlicznikowe, na inne o wartości znamionowej (szczególnie wartości prądu, wyrażanego w amperach/A/) znacznie wyższej, nie zastanawiając się wcale, czy i na ile tworzą zagrożenie dla innych elementów instalacji elektrycznej budynku.

Wobec tego pozostaje tylko przy okazji zwrócić uwagę zarządcom, czy i na ile mieszkańcy zarządzanych budynków są świadomi zakazu swobodnej manipulacji przy zabezpieczeniach instalacji elektrycznej ich lokali, a tym samym faktu, że w przypadku zamiaru dokonywania przez użytkownika lokalu czynności związanych z utrzymywaniem we właściwym stanie technicznym instalacji i urządzeń elektrycznych danego lokalu, lecz będących poza nim, czyli w obszarze nieruchomości wspólnej – możliwość wykonania takich czynności powinna być zawsze uzgodniona wcześniej z podmiotem odpowiedzialnym za utrzymanie w należytym stanie elementów nieruchomości wspólnej.

Pozostaje zatem zachęcić do dokładniejszego ustalania granicy nieruchomości wspólnej w szczególności dla poszczególnych instalacji budynku. We wspólnotach mieszkaniowych najbardziej właściwe będzie chyba uczynienie tego w trybie uchwały właścicieli lokali, zaś w przypadku spółdzielni mieszkaniowych prowadzących zarząd nieruchomości wspólnych na mocy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – przy pomocy regulaminu.

Jednakże pozostanie nadal wątpliwość podniesiona na wstępie: czy takie ustalenie granicy nieruchomości wspólnej znosi odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za stan techniczny urządzeń służących wyłącznie właścicielowi lokalu, a więc zwolni zarządcę od obowiązku dokonywania kontroli okresowych instalacji elektrycznej wewnątrz poszczególnych lokali?

Zdania są podzielone i rozbieżne. Zważywszy jednak na ogrom czynności związanych z wykonaniem kontroli okresowej instalacji elektrycznej wewnątrz mieszkania, a więc m.in. na konieczność dokonania co najmniej kilkunastu pomiarów i to niektórych bardzo uciążliwych (bo wymagających odłączenia wszystkich odbiorników badanego obwodu) – sprawa powinna być jednoznacznie uregulowana przepisami prawa.

Tym samym proponuje się, by zarówno w regulaminie (lub innym unormowaniu wewnętrznym) poświęconym rozgraniczeniu praw i obowiązków pomiędzy użytkownikiem lokalu a zarządcą budynku, jak i – przede wszystkim – w ustawie o własności lokali (w art. 3 ust. 2) fakt ten doprecyzować przez wprowadzenie ustawowej zasady, iż w skład nieruchomości wspólnej nie wchodzą te części instalacji budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Ich przebudowa lub odłączenie w całości lub części od pozostałej instalacji budynku nie będzie mieć więc wpływu na funkcjonowanie danej instalacji budynku.

Niniejszą publikacją zachęcam organizacje zarządców nieruchomości do wnioskowania do organów stanowiących lub inicjujących dane przepisy prawa, by doprecyzowano granice nieruchomości wspólnej oraz zakres odpowiedzialności właścicieli i zarządców nieruchomości.

Proponuję, by fakt ten dookreślić zarówno w przepisach stanowiących o własności lokali, jak i w przepisach prawno-technicznych, określających warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!