CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (część I) - Prawo lokatorskie chroni przed eksmisją [1]

Na zdjęciu: Jerzy Jankowski, autor artykułu, prezes zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP
Na zdjęciu: Jerzy Jankowski, autor artykułu, prezes zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP
Fot. archiwum autora (J. Jankowski)

W powszechnym odczuciu nie ma wątpliwości, że w katalogu praw do lokali przewidzianych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych [2] spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego postrzegane jest jako najmniej atrakcyjny tytuł prawny do władania lokalem mieszkalnym. Pogląd ten – jakkolwiek nie wynika z przeprowadzonych w tym zakresie badań statystycznych – znalazł wyraźne potwierdzenie w zbiorowej reakcji spółdzielców na możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności.

  

 

uż w pierwszym dniu obowiązywania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 20071o2zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw członkowie spółdzielni masowo składali wnioski o przeniesienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokali3, które do tej pory zajmowali na podstawie praw spółdzielczych, przy czym zdecydowaną większość tych osób stanowili członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

1 Artykuł ukazał się pierwotnie w kwartalniku „Pieniądze i Więź” nr 3 (76), jesień 2017, s. 83–97.



2 W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013, poz. 1222 z późn. zm.), dalej: USM, przewidziane zostały trzy rodzaje tytułów prawnych do lokali: (1) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; (2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; (3) odrębna własność lokalu. Wprowadzone ustawą nowelizującą zmiany w systemie wykupu lokali spółdzielczych spowodowały, że wykup lokalu spółdzielczego był możliwy po wpłacie przez członka nominalnej kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kosztem budowy lokalu a ustaloną wartością wkładu mieszkaniowego. W niektórych przypadkach nominalna kwota tej różnicy wynosiła kilka bądź kilkanaście złotych. W konsekwencji członkowie – dysponenci lokatorskich praw do lokali – po wpłacie tego rzędu kwot mogli stać się właścicielami zajmowanych przez siebie mieszkań.



3 Zob. art. 12 USM.



[1] Artykuł ukazał się w całości pierwotnie w kwartalniku „Pieniądze i Więź” nr 3 (76), jesień 2017, s. 83–97.

W artykule:

• Prawo lokatorskie nie podlega egzekucji
• Ochrona prawa do lokalu
Ochrona lokatorska tak, ale…
• Przetarg a odzyskiwanie należności
• Gdy wierzycielem nie jest spółdzielnia
• Egzekucja z wkładów
• Zamknięty katalog okoliczności
• Pomiędzy zajęciem wkładu a przetargiem

Już w pierwszym dniu obowiązywania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw członkowie spółdzielni masowo składali wnioski o przeniesienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokali[3], które do tej pory zajmowali na podstawie praw spółdzielczych, przy czym zdecydowaną większość tych osób stanowili członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Powszechna chęć uwłaszczenia posiadanych lokali spółdzielczych, i to niezwłocznie po wejściu w życie ww. ustawy nowelizującej, spowodowana była wieloma okolicznościami, w tym ówczesną sytuacją na rynku nieruchomości, tzw. boomem, kiedy to ceny nieruchomości (lokalowych, ale nie tylko) często osiągały poziom znacznie przewyższający ich realną wartość. W ocenie wielu osób wprowadzone ww. nowelą zasady przekształceń lokali spółdzielczych były szansą, by po wpłaceniu kilku lub kilkunastu złotych nabyć istotny składnik majątkowy, którego wartość w tamtym czasie dynamicznie wzrastała.

Kolejnym powodem były liczne kontrowersje dotyczące m.in. przepisów ustanawiających nowe warunki finansowe przekształcenia praw do lokali spółdzielczych. Rozwiązaniom tym zarzucano przede wszystkim, że są one niesprawiedliwe i krzywdzące wobec członków, którzy wcześniej zdecydowali się na przekształcenie „swoich” lokali, co wiązało się ze sporym wysiłkiem finansowym.

Istotniejsze było jednak to, że przyjęte na gruncie ustawy nowelizującej zmiany w zakresie warunków przekształceń spółdzielczych praw do lokali rodziły istotne wątpliwości natury legislacyjnej. Już w trakcie prac nad ww. przepisami pod ich adresem padał zarzut sprzeczności z Konstytucją RP[4].

Jak się zresztą później okazało, zarzut ten był uzasadniony, albowiem Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt P 16/08[5], ocenił dokonane ustawą nowelizującą zmiany w systemie wykupu lokali spółdzielczych jako niekonstytucyjne.

Prawo lokatorskie nie podlega egzekucji

Wprowadzenie mocą ustawy korzystnych warunków wykupu lokali będących przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie spotkałoby się z tak masową reakcją ze strony spółdzielców, gdyby nie powszechne przekonanie o „słabości” tego prawa. Takie postrzeganie prawa lokatorskiego to w głównej mierze wynik art. 9 ust. 3 USM, który stanowi, że prawo lokatorskie jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Ponadto jest ono nierozerwalnie związane ze stosunkiem członkostwa w spółdzielni, a lokal, na którym jest ustanowione, pozostaje własnością spółdzielni. Oznacza to, że utrata statusu członka spółdzielni wiąże się także z utratą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Tymczasem spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego stanowi prawo o stosunkowo szerokich uprawnieniach i może lepiej zabezpieczać interes członka niż prawo odrębnej własności lokalu.

Tym, co głównie zwraca uwagę spółdzielców przekonanych o niewielkiej „wartości’’ spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, są dwie pierwsze cechy wymienione w ww. przepisie, czyli niezbywalność i nieprzechodzenie na spadkobierców. Pomijana jest zaś ostatnia, wymieniona w art. 9 ust. 3 USM, cecha tego prawa, a mianowicie, że nie podlega ono egzekucji.

Tymczasem brak możliwości prowadzenia egzekucji z tego prawa do lokalu powinno być brane pod uwagę w pierwszej kolejności, w szczególności przez tych spółdzielców, którzy są gorzej sytuowani finansowo, oraz takich, którzy są w większym stopniu zagrożeni egzekucją komorniczą[6]. Z uwagi bowiem na tę właśnie cechę wierzyciele członka posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie mogą uzyskać zaspokojenia swoich należności z posiadanego przez dłużnika tytułu prawnego do lokalu.

Wszczęcie egzekucji komorniczej przeciwko dysponentowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – co do zasady – nie grozi więc utratą prawa do zajmowanego lokalu.

Ograniczenie „egzekucyjne” nie występuje w przypadku prawa odrębnej własności ustanowionego na lokalu. Lokal będący przedmiotem odrębnej własności stanowi bowiem – w myśl art. 46 Kodeksu cywilnego (kc) – nieruchomość lokalową, a to oznacza, że z takiego lokalu może być prowadzona egzekucja wg przepisów o egzekucji z nieruchomości, zawartych w art. 921 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (kpc).

Można więc stwierdzić, że w przypadku uruchomienia postępowania komorniczego obejmującego egzekucję należności pieniężnych, osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, są lepiej zabezpieczone przed utratą tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania, aniżeli osoby posiadające prawo własności do zajmowanego lokalu. Wierzyciel, na rzecz którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne nie może bowiem skorzystać z prostego „środka prawnego”, jakim jest wniosek o wszczęcie egzekucji z odrębnej własności lokalu, a którego realizacja skutkuje utratą prawa do lokalu.

Zastrzec w tym miejscu należy, że skutek w postaci utraty prawa własności nieruchomości jest finalnym (końcowym) rezultatem prowadzonej z tej nieruchomości egzekucji komorniczej. Niemniej jednak jedną z pierwszych czynności wykonywanych przez komornika po uruchomieniu egzekucji z nieruchomości jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej (prowadzonej dla egzekwowanego lokalu) o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym (por. art. 924 kpc). Właściciel lokalu nie traci wówczas co prawda jeszcze tytułu prawnego do swojego lokalu, ale wszelkie czynności mające na celu rozporządzenie posiadanym prawem własności zostają mocno ograniczone.

Ochrona prawa do lokalu

Praktyka komornicza wskazuje, że wierzyciele doskonale zdają sobie sprawę z następstw, jakie dla dłużnika pociąga za sobą wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. W efekcie chętnie składają tego rodzaju wnioski, nie poszukując zbyt intensywnie innych składników majątku, z których mogliby ściągnąć egzekwowane przez nich świadczenie. Zdają sobie bowiem sprawę, że samo zajęcie nieruchomości oraz odnotowanie tego faktu w księdze wieczystej stanowią silny bodziec mobilizujący dłużników do dobrowolnej spłaty długu.

Nie brakuje też przykładów, w których ujawnienie w księdze wieczystej dokonanego przez komornika zajęcia lokalu powoduje, że o zadłużeniu dowiadują się bliscy dłużnika, którzy za niego dokonują spłaty zadłużenia, „ratując” w ten sposób tytuł prawny do lokalu.

Omawiając poziom ochrony prawa do zajmowanego lokalu wyznaczany przez rodzaj posiadanego do tego lokalu prawa, nie można pominąć zmiany brzmienia art. 999 §1 kpc, dokonanej ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU nr 233, poz. 1381). Wprowadzona ww. nowelą zmiana art. 999 §1 kpc w istotny sposób uprościła procedurę eksmisyjną dotychczasowego właściciela lokalu, który swój tytuł własności utracił na skutek sprzedaży lokalu w toku postępowania egzekucyjnego.

Przed dniem wejścia w życie omawianej nowelizacji osoba, która w wyniku licytacji komorniczej nabyła lokal zamieszkiwany przez dotychczasowego właściciela (bądź inne osoby), nie nabywała jednocześnie tytułu pozwalającego na opróżnienie nieruchomości z przebywających na niej osób lub/i rzeczy.

W sytuacji gdy dotychczasowi lokatorzy nie opuszczali lokalu, jego nabywca zmuszony był zainicjować odrębne postępowanie sądowe mające na celu uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Dopiero po uprawomocnieniu się takiego wyroku nabywca lokalu mógł uruchomić postępowanie egzekucyjne, tym razem zmierzające do przymusowego opróżnienia i opuszczenia lokalu przez dotychczasowych właścicieli.

Oczywiste jest zaś to, że konieczność wszczęcia i doprowadzenia do prawomocnego zakończenia sądowego procesu eksmisyjnego znacząco oddalała w czasie moment, w którym nowy właściciel mógł przejąć zajmowany przez dłużnika lokal, a tym samym realnie z niego korzystać.

Na skutek obowiązującej od 3 maja 2012 r. nowelizacji przepisów Kodeksu postępowania cywilnego opisany wyżej stan rzeczy uległ zmianie na korzyść przyszłych nabywców lokali. Zmieniony art. 999 §1 kpc stanowi obecnie, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem wykonawczym pozwalającym na opróżnienie lokalu[7].

Skutkiem wprowadzonej zmiany jest więc to, że osoba nabywająca lokal w drodze prowadzonej przez komornika licytacji nie musi uruchamiać osobnego postępowania sądowego celem uzyskania tytułu eksmisyjnego. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności – i to bez zaopatrywania go w klauzulę wykonalności – nabywca lokalu może bowiem uruchomić postępowanie egzekucyjne zmierzające do opróżnienia i opuszczania lokalu przez osoby zajmujące ten lokal bez tytułu prawnego.

Czytaj też: Prawo spółdzielcze dla zarządców nieruchomości >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[2] W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013, poz. 1222 z późn. zm.), dalej: USM, przewidziane zostały trzy rodzaje tytułów prawnych do lokali: (1) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; (2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; (3) odrębna własność lokalu. Wprowadzone ustawą nowelizującą zmiany w systemie wykupu lokali spółdzielczych spowodowały, że wykup lokalu spółdzielczego był możliwy po wpłacie przez członka nominalnej kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kosztem budowy lokalu a ustaloną wartością wkładu mieszkaniowego. W niektórych przypadkach nominalna kwota tej różnicy wynosiła kilka bądź kilkanaście złotych. W konsekwencji członkowie – dysponenci lokatorskich praw do lokali – po wpłacie tego rzędu kwot mogli stać się właścicielami zajmowanych przez siebie mieszkań.
[3]
Zob. art. 12 USM.
[4]
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (DzU z 1997 r., nr 78, poz. 483).
[5]
Zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17.12.2008 r., sygn. akt P 16/08.
[6]
Na marginesie dodać należy, że to właśnie uboższa grupa spółdzielców przystąpiła do przekształcania przysługujących im praw do lokali dopiero po wejściu w życie ustawy nowelizującej.
[7]
Przed dniem 3 maja 2012 r. postanowienie o przysądzeniu własności stanowiło wyłącznie tytuł do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Postanowienie to nie dawało jednak umocowania do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.


[spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, egzekucja z wkładu mieszkaniowego, prawo spółdzielcze, zbywalność prawa do lokalu, prawo lokatorskie, egzekucja z wkładów, dłużnik, odrębna własność, eksmisja, utrata członkostwa, przysądzenie własności, ochrona lokatorska, odzyskiwanie należności]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ciepłomierze dla małych odbiorców - ulga w rachunkach i mniej czasu przy odczycie »
Czy lato to dobry czas, aby zadbać o dach?
Ciepłomierz jaki wybrać? Dach uszkodzony
Podstawowym problemem przy odczycie wodomierzy zamontowanych u lokatorów w budynkach wielorodzinnych jest brak dostępu do nich. Dotyczy to praktycznie wszystkich budynków wielorodzinnych wybudowanych w latach osiemdziesiątych... czytam więcej» Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed nadchodzącym trudnym dla nich czasem wpływa bezpośrednio na bezpieczeństwo mieszkańców i użytkowników, ale również wpływa pozytywnie na konstrukcję budynku (...) czytaj dalej »

Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez zarządcę nieruchomości»

Jak zadbać o mieszkańców

Przed spółdzielnią są zawsze nowe wyzwania stawiane przez ustawodawców i mieszkańców. Działania w oparciu o potrzeby remontowe i modernizacyjne(...) Czytam więcej »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Zaparowane okna w domu - jak temu zapobiec?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym – zdrowie mieszkańców może być zagrożone (...) czytaj dalej »

Ocieplanie starszych bloków czeka każdą spółdzielnię i wspólnotę! Jak dobrze ocieplić dachy osiedli?

ocieplanie dachu w budynku na osiedlu

Decyzja o wyborze metody i materiału do ocieplenia stropodachu jest niełatwa – trzeba wziąć pod uwagę efektywność rozwiązania... czytam dalej »


Jakie wybrać donice na podwórka osiedlowe?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego »
Donice na osiedla Kotły do budynków mieszkalnych
Modernizacja skwerów i podwórek osiedlowych jest sprawą wysokiej rangi dla społeczności lokalnej. Nie bez powodu – to najbliższa ... czytaj dalej » Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku »

6 kroków do ciepłego stropodachu

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej?... czytam dalej »


Jak zabezpieczyć dach nieruchomości przed uciążliwymi warunkami atmosferycznymi» Dowiedz się, jak korzystnie finansować inwestycje w część wspólną budynku »
Zabezpieczenie budynku przed skutkami pogody Dofinansowanie nieruchomości
Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach dachów? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć dach przed negatywnymi skutkami pogody(...) Czytam dalej » Finansowanie przedsięwzięć mających na celu modernizację lub remont nieruchomości oraz infrastruktury technicznej w zasobach Wspólnoty mieszkaniowej... czytam dalej »

Jak zoptymalizować zużycie energii?

Optymalizacja zużycie energii

Najlepsi fizycy i inżynierowie budowlani. Ich wiedza i doświadczenie współtworzą podstawę do opracowania dokładnego i niezawodnego systemu optymalizacji zużycia energii... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

6/2018

Aktualny numer:

Administrator 6/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Gdzie po dotacje na zielone inwestycje?
  • - Czas na modernizację
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl