Wspólnota mieszkaniowa – kłopoty z interpretacją
Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, chociaż swoją genezę ma w zapisach UWL, to odnosi się również do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych
fot. pixabay
Zgodnie z zapisem art. 6 UWL: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.” Taka definicja oznacza w praktyce, że wraz z wyodrębnieniem własności jednego lokalu, z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa.
Zobacz także
Grupa Warta Co oprócz mienia warto ubezpieczyć we wspólnocie?
Wspólnoty mieszkaniowe stanowią fundament zarządzania nieruchomościami wielorodzinnymi w Polsce. Są one nieodłącznym elementem krajobrazu mieszkaniowego, zapewniającym efektywne administrowanie wspólnymi...
Wspólnoty mieszkaniowe stanowią fundament zarządzania nieruchomościami wielorodzinnymi w Polsce. Są one nieodłącznym elementem krajobrazu mieszkaniowego, zapewniającym efektywne administrowanie wspólnymi częściami budynków i terenów przyległych. Statystyki dotyczące wspólnot mieszkaniowych podkreślają ich znaczenie w naszym kraju.
Manage Prosta Spółka Akcyjna Konfiguracja Systemu CRM do Zarządzania Nieruchomościami
W dynamicznym świecie biznesowym, który nas otacza, gdzie tempo pracy jest szybkie, a konkurencja zacięta, skuteczne zarządzanie wymaga nowoczesnych narzędzi. Systemy CRM (Customer Relationship Management)...
W dynamicznym świecie biznesowym, który nas otacza, gdzie tempo pracy jest szybkie, a konkurencja zacięta, skuteczne zarządzanie wymaga nowoczesnych narzędzi. Systemy CRM (Customer Relationship Management) stają się kluczowym elementem w efektywnym zarządzaniu nieruchomościami, umożliwiając profesjonalne kontrolowanie tego co dzieje się w Twojej firmie. Jednak, aby maksymalnie wykorzystać potencjał systemu CRM w branży nieruchomości, konieczne jest szybkie i efektywne dostosowanie go do konkretnych...
DomBest Koszty i monitorowanie mediów pod kontrolą 24/7
Z platformą dla zarządcy masz dostęp do zawsze aktualnych informacji o zużyciu mediów 24 godziny na dobę, przez 7 dni w tygodniu i 365 dni w roku. Zapomnij o problematycznych odczytach raz/dwa w roku i...
Z platformą dla zarządcy masz dostęp do zawsze aktualnych informacji o zużyciu mediów 24 godziny na dobę, przez 7 dni w tygodniu i 365 dni w roku. Zapomnij o problematycznych odczytach raz/dwa w roku i czekaniu na rozliczenia. Teraz możesz kontrolować zużycie mediów w dowolnym momencie, z dowolnego miejsca.
Dotyczy to również wyodrębnienia lokali w nieruchomości budynkowej, której właścicielem była dotychczas spółdzielnia mieszkaniowa, Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, przedsiębiorstwo, itp.
Z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej, pojawia się problem zarządzania częściami wspólnymi. Przepisy prawa regulują to zagadnienie poprzez zapisy art. 18–20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: UWL), Dział IV Kodeksu cywilnego (dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych) oraz art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2020 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: USM). Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, chociaż swoją genezę ma w zapisach UWL, to odnosi się również do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Wydaje się, że ten fakt nie został właściwie zauważony w tworzeniu przepisów prawa, co budzi poważne problemy interpretacyjne, a w konsekwencji może być przyczyną niepotrzebnych konfliktów. Poniżej dwa przykłady takich przepisów.
Przykład I
W art. 241, ust. 6 USM zapisano:
„Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”. Należy przypuszczać, że ustawodawcy chodziło nie o moment powstania wspólnoty mieszkaniowej – czyli wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości – ale o moment, w którym w danej nieruchomości w zakresie zarządu nieruchomością wspólną zaczną mieć zastosowanie przepisy UWL, bowiem w sytuacji gdy to spółdzielnia zarządza nieruchomościami wspólnymi na podstawie art. 27 USM mają zastosowanie przepisy art. 4, ust. 4 tej ustawy („…są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu…”). Ustawa zatem reguluje obowiązki właścicieli lokali w zakresie utrzymania mienia spółdzielni i nie jest tu wymagana dodatkowa umowa. Taka umowa będzie wymagana, gdy spółdzielnia nie będzie już zarządzała nieruchomościami wspólnymi na podstawie art. 27 USM. Wskazana wyżej, nieprecyzyjna regulacja art. 241, ust. 6 USM może doprowadzić do konfliktu, w którym właściciel lokalu zobowiązany zapisami art. 4, ust. 4 USM będzie domagał się jednak zawarcia umowy na warunkach przez siebie proponowanych.
Przykład II
W art. 2, ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zapisano: „Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową”. Autor przepisu miał prawdopodobnie na myśli wspólnotę mieszkaniową jako podmiot zarządzający częścią wspólną w oparciu o UWL, a spółdzielnie mieszkaniowe potraktował jako zupełnie inne podmioty niż wspólnoty mieszkaniowe – świadczyć może o tym użycie słowa „albo” (alternatywa wyłączająca). Tymczasem, nieruchomości budynkowe znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, w ramach których wyodrębniono własność lokali są również – zgodnie z literalną interpretacją prawa – wspólnotami mieszkaniowymi i w związku z tym podlegają jurysdykcji art. 2, ust. 3a ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, cytuję: „Wspólnota mieszkaniowa ponosi wynikające z ustawy opłaty bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części – i tu następuje wyliczenie sposobu obciążenia właściciela lokalu w zależności od przyjętej przez gminę metody ustalania stawki opłat za odpady komunalne. Taka konstrukcja przepisu sprawia, że w nieruchomościach zabudowanych budynkami wielolokalowymi, zarządzanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe w trybie art. 27 USM, właściciele lokali będą rozliczani z opłat za odpady komunalne zgodnie z ograniczeniami wynikającymi z art. 2, ust. 3a ustawy o utrzymaniu czystości, a użytkownicy pozostałych lokali w tej nieruchomości, którym przysługują inne tytuły prawne niż własność (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) będą rozliczani w sposób dowolnie określony przez upoważnione do tego organy statutowe spółdzielni mieszkaniowej. Taka sytuacja stwarza pole do konfliktu ze względu na różne traktowanie użytkowników lokali w zakresie ponoszenia kosztów opłat za odpady komunalne. Dowodem na to, że problem realnie istnieje są konsultacje prowadzone ostatnio przez środowisko warszawskich spółdzielni mieszkaniowych z przedstawicielami władz samorządowych w sprawie nowych (od zużycia wody) zasad wnoszenia opłat za odpady komunalne. Z pisemnej opinii radcy prawnego, działającego na zlecenie Urzędu m.st. Warszawy wynika, że przepis art. 2, ust. 3a, pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, dotyczy wspólnot mieszkaniowych rozumianych jako podmiot, podlegający przepisom UWL.
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła do przepisów prawa możliwość przekształcania przysługujących użytkownikom lokali spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w prawa własności tych lokali. Konsekwencją takiej sytuacji było wprowadzenie do przepisów spółdzielczych elementów właściwych dla wspólnot mieszkaniowych, których funkcjonowanie w momencie przyjmowania ww. ustawy tj. w roku 2000 regulowane już było ustawą o własności lokali. Po wyodrębnieniu się pierwszych lokali w nieruchomościach znajdujących się w zasobach spَłdzielni mieszkaniowych, zaczęły powstawać, zgodnie ze wskazaną na wstępie definicją, wspólnoty mieszkaniowe, chociaż de facto spółdzielnia zarządzała nimi w dotychczasowy sposób na podstawie ustaw spółdzielczych, a w szczególności na podstawie art. 27 USM. Do świadomości społecznej, ale również niestety do świadomości organów i instytucji tworzących przepisy prawa ta specyficzna sytuacja niestety się nie przebiła – nadal istnieje schemat myślowy – spółdzielnia mieszkaniowa to jedno, wspólnota mieszkaniowa to drugie. Wydaje się więc, że we wskazanych wyżej, jak i w podobnych przypadkach obok pojęcia „spółdzielnia mieszkaniowa”, w miejsce użycia sformułowania „wspólnota mieszkaniowa” powinno pojawić się sformułowanie „nieruchomości zarządzane w trybie ustawy o własności lokali”. Innym wyjściem byłoby pozostanie przy dotychczasowym nazewnictwie, ale z doprecyzowaniem, co ono oznacza w tzw. słowniczku danego przepisu prawa.
A może moje wątpliwości są nieuzasadnione i pojęcie „wspólnota mieszkaniowa” jest zarezerwowane dla nieruchomości innych niż spółdzielcze? Czekam na interpretacje inne niż moja, zapraszam do nadsyłania listów do redakcji.