CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zasady zwoływania zebrań

Katarzyna  Czajkowska  |  Administrator 4/2012  |  08.11.2012  |  1
Zasady zwoływania zebrań
Zasady zwoływania zebrań

Zasady zwoływania zebrań we wspólnotach mieszkaniowych zostały określone w Ustawie o własności lokali i są identyczne zarówno dla starych zwykłych budynków, nowoczesnych i tych, które potocznie nazywamy inteligentnymi.

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 Ustawy o własności lokali (UWL) zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zarząd lub zarządca (nie administrator – zarządca nieruchomości) mogą również w razie potrzeby zwołać zebranie ogółu właścicieli (art. 31 lit. a UWL). Zebranie powinno być również zwołane przez zarząd lub zarządcę na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 lit. b UWL). Wynika więc z powyższego, że generalną zasadą jest zwoływanie zebrania przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

Zwoływanie zebrań w praktyce

Mimo takich samych zasad wyjściowych, w praktyce zwoływanie zebrań we wspólnotach wygląda nieco inaczej. Zebranie należy przeprowadzić według ściśle określonych zasad i procedur, a członkowie wspólnoty w budynku inteligentnym, jak i tym „zwykłym” zobowiązani są do podjęcia stosownych uchwał i decyzji. Często błędy popełniane są zarówno przy zwoływaniu samego zebrania, jak i w trakcie jego trwania, co może niekorzystnie wpłynąć na funkcjonowanie oraz codzienne życie mieszkańców budynku (Czytaj więcej na ten temat).

Ustawowo, wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

 

Zgoda właścicieli

Liczba właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości jest ogromnie ważna, bo podczas gdy duże wspólnoty (liczba lokali przekracza 7) są zobowiązane do zorganizowania zebrania i podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, czyli organu kierującego sprawami wspólnoty i reprezentującego ją na zewnątrz, to małe wspólnoty (liczba lokali nie przekracza 7) nie muszą takiego posiedzenia nawet przeprowadzać. Inaczej przebiega również głosowanie w sprawie czynności, które wykonują zarządy i zarządcy.

W dużych wspólnotach zarząd podejmuje czynności samodzielnie lub za zgodą większości właścicieli. W małych wspólnotach zarząd podejmuje czynności za zgodą większości lub wszystkich członków. Podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawsze uzależnione jest od zgody członków wspólnoty. W budynkach inteligentnych różnica w przypadku głosowania jest zauważalna o tyle, że podjąć uchwały w budynku zwykłym, mniejszym jest stosunkowo łatwo. Nawet jeśli na zebraniu nie mamy większości, nie jest problemem zebranie głosów od mieszkańców w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Specyfika budynków inteligentnych jest nieco inna, i nie ze względu na strukturę czy wyposażenie, ile na wielkość samego obiektu. W takich budynkach mamy średnio 300 może 400 właścicieli, wielu z nich nie mieszka na stałe w swoich lokalach, wynajmuje je, bądź użytkuje czasowo, więc zebranie głosów pod uchwałami graniczy z cudem. Podejmowanie decyzji trwa miesiącami a podejmując uchwały musimy zakładać, że rozciągnie się to w czasie, a dobry zarządca powinien w takich przypadkach mądrze i z dużym wyprzedzeniem planować prace w budynku. Kosztuje to więcej pracy, ale daje komfort i płynność w funkcjonowaniu budynku. W uchwale remontowej możemy założyć plan na okres najbliższych 3–5 lat, dzięki czemu nie będziemy co roku musieli martwić się o środki finansowe na niezbędne prace.

 

Ocena pracy zarządu

Zarówno w budynku inteligentnym, jak i w zwykłym praca zarządu jest oceniana na corocznym zebraniu, przez członków wspólnoty. Właściciele lokali, akceptując pracę zarządu udzielają mu absolutorium. Kolejna znacząca różnica między wspólnotami, poparta praktyką to brak absolutorium dla Zarządu. W małej wspólnocie, jeśli jej członkowie źle ocenią pracę Zarządu, nie udzielają mu absolutorium. W budynku inteligentnym procedura jest taka sama, jednak naprawdę rzadko zdarza się, aby odwoływać zarząd, czy też zaskarżać uchwały, chociażby dlatego, że ciężko jest znaleźć chętnych do poprowadzenia tak wielkiej struktury, jaką jest taka wspólnota. Łatwiej jest rozwiązać konflikty i wyjaśnić pewne problemy, w mniejszych budynkach bywa, że konflikty nie wyjaśniane są przez lata, kształtują się przeciwstawne obozy, które spierają się ze sobą i na zmianę tworzą zarząd.

Głosowanie

Uchwała nie jest podjęta, jeżeli głosowała za nią jedynie większość członków obecnych na zebraniu. By została przegłosowana, za uchwałą musi opowiedzieć się większość wszystkich właścicieli, zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami w nieruchomości wspólnej. Głos właściciela musi być zgodny z wielkością udziałów, odpowiadającą powierzchni mieszkania właścicieli w danej nieruchomości.

Organizacja zebrania

W ostatnich latach zwoływanie i sama organizacja zebrania nieco się zmieniły w porównaniu z działaniami podejmowanymi tuż po wprowadzeniu UWL. Powstało wiele nowoczesnych budynków, wyposażonych w wysokiej klasy urządzenia i instalacje. W budynkach tego typu zarządy to zwykle grupa ludzi, mocno zaangażowanych i skupionych na potrzebach wspólnoty. Podstawą prawidłowego funkcjonowania takiej nieruchomości jest jednak dobry zarządca, który zna specyfikę budynków wysokiej klasy. Zarządy w tego typu nieruchomościach wiedzą, że mogą wymagać od zarządcy dużo więcej. Wymagania i oczekiwania tyczą się także samego zebrania. Z uwagi na wielkość wspólnoty w nowoczesnych budynkach zebrania coraz częściej zwoływane są w przystosowanych do spotkań większej grupy ludzi salach konferencyjnych, hotelach, a nawet kawiarniach czy winiarniach, które wynajmowane są przez wspólnotę. Dobra atmosfera panująca w takich miejscach ułatwia rozmowę i niejednokrotnie pomaga podejmować trudne decyzje.

Przygotowania do zebrania

Dokumenty

Dokumenty przekazywane wraz z zaproszeniem na zebranie w budynkach inteligentnych również mocno odbiegają od standardu, kiedyś wystarczyło zaproszenie, niewielkie sprawozdanie i propozycja planu gospodarczego. Zarządy, ale i mieszkańcy wymagają od zarządców, aby do dokumentów dołączali także część opisową dotyczącą prac, które zostały wykonane w mijającym roku z podziałem na prace zaplanowane z funduszu remontowego, prace bieżące i prace wynikające z bieżącej eksploatacji budynku. Przy nowych, większych inwestycjach często dokładane są także komplety zdjęć. Dodatkowo zarządca opisuje szczegółowo wszystko, co wydarzyło się w ciągu roku, opisuje osobno pożytki, czyli wpływy z akcji reklamowych przeprowadzanych na terenie nieruchomości. Tu zarządca może również zawrzeć swoje uwagi, przedstawić problemy, które trapią wspólnotę i na zebraniu wspólnie je omówić i szukać rozwiązań. Dzięki temu oszczędza się czas na tłumaczeniu spornych kwestii już na zebraniu, a także właściciel otrzymuje czas niezbędny na przemyślenie problemów.

Dodatkowo w tym miejscu zarządca może pochwalić się tym, co udało mu się dla wspólnoty wywalczyć, np. że wynegocjowaliśmy lepsze warunki danej umowy albo, że znaleźliśmy sposób zaoszczędzenia energii. Wszystkie te informacje zebrane w czytelną tabelkę będą świadczyły o profesjonalizmie i zaangażowaniu zarządcy.

zobacz: Administracja wspólnoty mieszkaniowej nie jest organem administracji publicznej

Kolejnym dokumentem przygotowywanym na zebranie jest propozycja planu gospodarczego na kolejny rok wraz z propozycją prac remontowych. Tu też nie możemy zapomnieć o części opisowej. Pamiętajmy, że dokumenty te będą rozsyłane, a wielu mieszkańców, mimo że jest zainteresowanych sprawami wspólnoty, z różnych względów nie będzie obecnych na zebraniu, zatem im więcej opiszemy, tym większą mamy pewność, że nawet Ci nieobecni, będąc dobrze poinformowanymi zagłosują pod uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wraz z zaproszeniem możemy wysyłać karty do głosowania z prośbą o odesłanie karty w przypadku nieobecności na zebraniu.

Ważne są szczegóły

Przygotowując się do zebrania warto pamiętać m.in. o zapewnieniu kawy i wody dla mieszkańców, o drobnych przekąskach a także o rzutniku multimedialnym i przygotowaniu materiałów do pokazania uczestnikom.

zobacz: Zmiana Zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Naprawdę warto postarać się, organizując zebranie we wspólnocie czy to budynku standardowego czy nowoczesnego. Znam budynki, gdzie mieszkańcy przestali chodzić na zebrania tłumacząc, że nie chce im się słuchać jak Kowalski znowu 3 godziny awanturuje się, że nic nie rozumie z dokumentów finansowych. Zamiast wałkować te same scenariusze co roku, lepiej zaplanujmy swój czas i przygotujmy kilka informacji więcej, nawet dla budynku nie ogromnego ani niespecjalnie nowoczesnego – na pewno przyda się to każdemu.

Czytaj dalej: Zebranie właścicieli lokali a przepisy UWL

Komentarze

(1)
Radek | 30.09.2016, 15:34
Witam,
w mojej dużej wspólnocie zebrania sprawozdawcze odbywają się w kwietniu, wg. administratora ustawa mówi o obowiązku zwołania zebrania (zawiadomienia o zebraniu )do 31.03. natomiast samo zebranie może odbyć się nawet w grudniu
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16499|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10172|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl