CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Gmina zarządcą we wspólnocie

Wspólnota mieszkaniowa a gmina | Czy gmina może zarządzać | Spółka gminna | Gmina jako członek zarządu
mgr Jarosław Kowszuk  |  Administrator 5/2014  |  12.11.2014  |  1
Gmina zarządcą we wspólnocie
Gmina zarządcą we wspólnocie
Jakie cechy powinien mieć dobry zarządca?

Gmina nie powinna zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi. Zakazu tego nie należy jednak upatrywać w przepisach dotyczących zarządzania wspólnotami, tylko w przepisach dotyczących samych gmin.

Wspólnota mieszkaniowa a gmina

Obecnie większość wspólnot mieszkaniowych powstaje w nowych budynkach, tzw. deweloperskich. Coraz rzadziej wspólnoty powstają poprzez sprzedaż lokalu należącego do publicznego zasobu mieszkaniowego, a w szczególności – do mieszkaniowego zasobu gminy.

Niemniej jednak, pomimo systematycznej sprzedaży lokali komunalnych, istnieje dużo wspólnot mieszkaniowych, w których gmina ma dalej lokale, a co za tym idzie – udziały. Co więcej, zdarzają się także przypadki, w których następuje zarządzanie przez gminę wspólnotą mieszkaniową.

Przeczytaj: Powierzenie zarządu w trybie art. 18 UWL

Status prawny gminy we wspólnocie mieszkaniowej, gminy jako właściciela lokali, nie budzi już zastrzeżeń. Pozostaje dziś kwestią bezsporną, iż gmina to taki sam właścicielem, jak inni. Nie jest jednak oczywistym, jaką rolę pełni gmina, gdy zarządza wspólnotą mieszkaniową, i czy w ogóle sytuacje takie powinny mieć miejsce.

Czy gmina może zarządzać

Zasadniczo nie

Zasadniczo gmina nie powinna zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi. Przepisy Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nie ustanawiają zakazu zarządzania przez gminę wspólnotami mieszkaniowymi. Tego swoistego zakazu tego nie powinno się jednak upatrywać w przepisach dotyczących zarządzania wspólnotami, tylko w przepisach dotyczących samych gmin.

Jako przykład można tutaj wskazać art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DzU z 2013 r. nr 0, poz. 594 z późn. zm.), który stanowi, iż do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Z kolei art. 7 ust. 1 tejże ustawy stanowi, iż zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy.

W dalszej części przepis ten wymienia poszczególne zadania, do których należą m.in. sprawy:

  • ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej;
  • gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego;
  • wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz;
  • działalności w zakresie telekomunikacji;
  • lokalnego transportu zbiorowego;
  • ochrony zdrowia;
  • pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;
  • wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;
  • gminnego budownictwa mieszkaniowego;
  • edukacji publicznej;
  • kultury, w tym bibliotek gminnych i innych instytucji kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  • kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych;
  • targowisk i hal targowych;
  • zieleni gminnej i zadrzewień;
  • cmentarzy gminnych;
  • porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej, w tym wyposażenia i utrzymania
  • gminnego magazynu przeciwpowodziowego;
  • utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych;
  • polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej.

W zadaniach tych nie ma mowy o zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi.

Warto również zwrócić uwagę na Ustawę z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (DzU z 2011 r. nr 45, poz. 236), a w szczególności jej art. 1 ust. 2, który zawiera definicję gospodarki komunalnej.

Zgodnie z tymże artykułem gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Trudno w tym pojęciu umieścić zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi. Stanowisko takie potwierdza Najwyższa Izba Kontroli.

Warto zobaczyć: Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Zauważyć w tym miejscu należy również, iż to, że co do zasady osoby prawne mogą zarządzać wspólnotami, nie oznacza jeszcze, że wszystkie osoby prawne mogą to czynić, ponieważ ograniczać je mogą np. przepisy powszechnie obowiązujące lub ich własne statuty.

Wyjątki

Wyjątkiem mogą być tu np. wspólnoty, które powstają w drodze sukcesywnego wyodrębniania własności lokali komunalnych poprzez ich sprzedaż, gdzie zarządzanie przez gminę nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Art. 40 ustawy o własności lokali stanowi bowiem m.in., że państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza owa ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.

Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do tego typu zarządu stosuje się odpowiednio przepisy ww. ustawy, dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Jednakże, mając na uwadze całokształt przepisów mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie, powinno się w takich sytuacjach doprowadzić do przekazania przez gminę zarządu innemu podmiotowi.

Kolejnym wyjątkiem mogą być także wspólnoty, którymi gmina zarządza na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Oczywiście, zakres zarządzania sprawami wspólnoty przez gminę jest limitowany przez odpowiednie przepisy, które ograniczają pole działania w takich sytuacjach.

Zdarzenia takie mogą mieć miejsce na pewnych etapach zwrotu nieruchomości jej byłym właścicielom bądź ich następcom prawym, np. wtedy, gdy nie ma ustalonych spadkobierców praw do nieruchomości. Z uwagi na złożoność tego typu spraw nie będą one tutaj szerzej opisywane.

Spółka gminna

Gmina, wykonując swoje obowiązki właścicielskie względem wspólnot mieszkaniowych, działa zazwyczaj przy pomocy swoich jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Takimi jednostkami są np. gminne jednostki budżetowe zajmujące się częścią zadań z zakresu gospodarki nieruchomościami, a zawłaszcza gospodarowaniem gminnymi nieruchomościami w granicach zwykłego zarządu. Jednostki takie działają nie w swoim imieniu, tylko w imieniu gminy.

Zdarzają się jednak przypadki, w których gminy tworzą spółki prawa handlowego. Mogą one tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, mogą także przystępować do takich spółek. Gminy mogą także tworzyć spółki komandytowe lub komandytowo-akcyjne, o których mowa w art. 14 ust. 1 Ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (DzU z 2009 r. Nr 19, poz. 100 z późn. zm.).

Utworzone w ten sposób spółki stanowią jurydycznie odrębne podmioty. Co za tym idzie – może wydawać się, że nie mają ograniczeń co do zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Nie jest to jednak poprawna konstatacja, albowiem ograniczenia co do działalności takich spółek znajdziemy w innych przepisach.

„Tego rodzaju działalność [zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi przez spółkę komunalną – uwaga własna] wydaje się wymagać form przewidzianych w art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej, zgodnie z którym poza sferą użyteczności publicznej gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich,. jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
CZYTAJ OPIS »
  • istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,
  • występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.” [odpowiedź Ministra Infrastruktury z dnia 3 grudnia 2009 r. na zapytanie poselskie nr SPS-024-5191/09 z dnia 12 listopada 2009 r.].

Brzmienie art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej wyraźnie wskazuje zatem, że gmina nie może tworzyć spółek prawa handlowego oraz przystępować do nich, poza sytuacjami, w których zostaną spełnione warunki, o których mowa w ww. przepisie. Innymi słowy: gmina nie może w takich sytuacjach być też jakimkolwiek udziałowcem takiej spółki, niezależnie od wielkości udziału. Podobne stanowisko zajmuje Najwyższa Izba Kontroli.

Gmina jako członek zarządu

Dla porządku należy przypomnieć stan, jaki miał miejsce pod rządami pierwotnie obowiązującej ustawy o własności lokali. Stan ten, i jego skutki prawne zostały ujęte w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r. III CZP 74/03.

W niej właśnie Sąd Najwyższy zauważył, co następuje: „W ustawie o własności lokali, w jej pierwotnym brzmieniu, nie było wyraźnego zakazu sprawowania funkcji członka zarządu (organu wykonawczego) przez osobę prawną. Dopiero ustawa z dnia 16 czerwca 2000 r., nowelizująca m.in. art. 20 ustawy o własności lokali, wprowadziła wprost zastrzeżenie, że członkiem zarządu może być wyłączenie osoba fizyczna.

Zobacz także: Przyczyny odwołania zarządu

Z uzasadnienia rządowego projektu tej ustawy wynika, że przepis art. 20 budził wątpliwości związane z wyborem członków zarządu i dlatego uznano za konieczne doprecyzowanie treści przepisu, polegające na uściśleniu, że członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. (…)

Dopuszczalność sprawowania funkcji członka organu wspólnoty, po wejściu w życie noweli z dnia 16 marca 2000 r., przez osobę prawną, której powierzono tę funkcję przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, należy oceniać uwzględniając treść znowelizowanego art. 20 ustawy o własności lokali, jak i brak w ustawie przepisów przejściowych, z art. 20 ustawy o własności lokali wynika bowiem wyraźnie zasada bezpośredniego działania tej normy.

W ust. 1 zdaniu drugim tego artykułu nie mówi się o zakazie wyboru na tę funkcję osoby prawnej, ale o zakazie bycia osoby prawnej członkiem zarządu (>>członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna<<), tak więc powyższy zakaz powoduje ograniczenie zdolności prawnej osoby prawnej, która nie może być już członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej   

Komentarze

(1)
jacek-woz | 22.06.2017, 00:00
Witam,

czy ktoś może mi odpowiedzieć czy gmina, właściwie (Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej) jako wiekszościowy udziałowiec w nieruchomości wspólnej, może pobierać opłatę (wynagrodzenie zarządcy) za zarządzanie nieruchomością wspólną. Czy to nie należy do zadań gminy.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Do pobrania BEZPŁATNY e-book "Zmiana właściciela obiektu budowlanego, czyli objęcie nieruchomości z budynkiem" » Szybka naprawa rur bez wykopywania, wykuwania, brudu i hałasu »
Rozmowa z Michałem Ziemskim, właścicielem firmy WELES dostarczającej nowoczesnych rozwiązań dla (...) czytaj dalej»

 

Jaki system do automatyzacji bram wjazdowych wybrać »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

 


Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami» Szybka naprawa rur bez wykopywania, wykuwania, brudu i hałasu »
Programy do zarządzania nieruchomościami Renowacja rur
Jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola. A tę zapewnia dobre oprogramowanie(...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji technologią Relining bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Sprawdź jak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont (...) czytaj dalej»

 


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej»


Systemy detekcji gazu - to warto wiedzieć o wykrywaniu niebezpiecznych stężeń gazów »

wykrywanie gazu - czujnik gazu

Wybuchy metanu są szczególnie niebezpieczne w przestrzeniach zamkniętych. Ludzie zaczęli spotykać się z tego typu zagrożeniem od momentu rozpoczęcia pozyskiwania czytaj dalej»


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej»


Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej»


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

10/2017

Aktualny numer:

Administrator 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Krajowy Zasób Nieruchomości
  • - Akceleracja zmian w przepisach o spółdzielniach
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14179|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl