CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Gmina zarządcą we wspólnocie

Wspólnota mieszkaniowa a gmina | Czy gmina może zarządzać | Spółka gminna | Gmina jako członek zarządu
mgr Jarosław Kowszuk  |  Administrator 5/2014  |  12.11.2014  |  1
Gmina zarządcą we wspólnocie
Gmina zarządcą we wspólnocie

Gmina nie powinna zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi. Zakazu tego nie należy jednak upatrywać w przepisach dotyczących zarządzania wspólnotami, tylko w przepisach dotyczących samych gmin.

Wspólnota mieszkaniowa a gmina

Obecnie większość wspólnot mieszkaniowych powstaje w nowych budynkach, tzw. deweloperskich. Coraz rzadziej wspólnoty powstają poprzez sprzedaż lokalu należącego do publicznego zasobu mieszkaniowego, a w szczególności – do mieszkaniowego zasobu gminy.

Niemniej jednak, pomimo systematycznej sprzedaży lokali komunalnych, istnieje dużo wspólnot mieszkaniowych, w których gmina ma dalej lokale, a co za tym idzie – udziały. Co więcej, zdarzają się także przypadki, w których następuje zarządzanie przez gminę wspólnotą mieszkaniową.

Przeczytaj: Powierzenie zarządu w trybie art. 18 UWL

Status prawny gminy we wspólnocie mieszkaniowej, gminy jako właściciela lokali, nie budzi już zastrzeżeń. Pozostaje dziś kwestią bezsporną, iż gmina to taki sam właścicielem, jak inni. Nie jest jednak oczywistym, jaką rolę pełni gmina, gdy zarządza wspólnotą mieszkaniową, i czy w ogóle sytuacje takie powinny mieć miejsce.

Czy gmina może zarządzać

Zasadniczo nie

Zasadniczo gmina nie powinna zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi. Przepisy Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nie ustanawiają zakazu zarządzania przez gminę wspólnotami mieszkaniowymi. Tego swoistego zakazu tego nie powinno się jednak upatrywać w przepisach dotyczących zarządzania wspólnotami, tylko w przepisach dotyczących samych gmin.

Jako przykład można tutaj wskazać art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DzU z 2013 r. nr 0, poz. 594 z późn. zm.), który stanowi, iż do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Z kolei art. 7 ust. 1 tejże ustawy stanowi, iż zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy.

W dalszej części przepis ten wymienia poszczególne zadania, do których należą m.in. sprawy:

  • ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej;
  • gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego;
  • wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz;
  • działalności w zakresie telekomunikacji;
  • lokalnego transportu zbiorowego;
  • ochrony zdrowia;
  • pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;
  • wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;
  • gminnego budownictwa mieszkaniowego;
  • edukacji publicznej;
  • kultury, w tym bibliotek gminnych i innych instytucji kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  • kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych;
  • targowisk i hal targowych;
  • zieleni gminnej i zadrzewień;
  • cmentarzy gminnych;
  • porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej, w tym wyposażenia i utrzymania
  • gminnego magazynu przeciwpowodziowego;
  • utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych;
  • polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej.

W zadaniach tych nie ma mowy o zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi.

Warto również zwrócić uwagę na Ustawę z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (DzU z 2011 r. nr 45, poz. 236), a w szczególności jej art. 1 ust. 2, który zawiera definicję gospodarki komunalnej.

Zgodnie z tymże artykułem gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Trudno w tym pojęciu umieścić zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi. Stanowisko takie potwierdza Najwyższa Izba Kontroli.

Warto zobaczyć: Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Zauważyć w tym miejscu należy również, iż to, że co do zasady osoby prawne mogą zarządzać wspólnotami, nie oznacza jeszcze, że wszystkie osoby prawne mogą to czynić, ponieważ ograniczać je mogą np. przepisy powszechnie obowiązujące lub ich własne statuty.

Wyjątki

Wyjątkiem mogą być tu np. wspólnoty, które powstają w drodze sukcesywnego wyodrębniania własności lokali komunalnych poprzez ich sprzedaż, gdzie zarządzanie przez gminę nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Art. 40 ustawy o własności lokali stanowi bowiem m.in., że państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza owa ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.

Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do tego typu zarządu stosuje się odpowiednio przepisy ww. ustawy, dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Jednakże, mając na uwadze całokształt przepisów mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie, powinno się w takich sytuacjach doprowadzić do przekazania przez gminę zarządu innemu podmiotowi.

Kolejnym wyjątkiem mogą być także wspólnoty, którymi gmina zarządza na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Oczywiście, zakres zarządzania sprawami wspólnoty przez gminę jest limitowany przez odpowiednie przepisy, które ograniczają pole działania w takich sytuacjach.

Zdarzenia takie mogą mieć miejsce na pewnych etapach zwrotu nieruchomości jej byłym właścicielom bądź ich następcom prawym, np. wtedy, gdy nie ma ustalonych spadkobierców praw do nieruchomości. Z uwagi na złożoność tego typu spraw nie będą one tutaj szerzej opisywane.

Spółka gminna

Gmina, wykonując swoje obowiązki właścicielskie względem wspólnot mieszkaniowych, działa zazwyczaj przy pomocy swoich jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Takimi jednostkami są np. gminne jednostki budżetowe zajmujące się częścią zadań z zakresu gospodarki nieruchomościami, a zawłaszcza gospodarowaniem gminnymi nieruchomościami w granicach zwykłego zarządu. Jednostki takie działają nie w swoim imieniu, tylko w imieniu gminy.

Zdarzają się jednak przypadki, w których gminy tworzą spółki prawa handlowego. Mogą one tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, mogą także przystępować do takich spółek. Gminy mogą także tworzyć spółki komandytowe lub komandytowo-akcyjne, o których mowa w art. 14 ust. 1 Ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (DzU z 2009 r. Nr 19, poz. 100 z późn. zm.).

Utworzone w ten sposób spółki stanowią jurydycznie odrębne podmioty. Co za tym idzie – może wydawać się, że nie mają ograniczeń co do zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Nie jest to jednak poprawna konstatacja, albowiem ograniczenia co do działalności takich spółek znajdziemy w innych przepisach.

„Tego rodzaju działalność [zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi przez spółkę komunalną – uwaga własna] wydaje się wymagać form przewidzianych w art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej, zgodnie z którym poza sferą użyteczności publicznej gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich,. jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
CZYTAJ OPIS »
  • istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,
  • występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.” [odpowiedź Ministra Infrastruktury z dnia 3 grudnia 2009 r. na zapytanie poselskie nr SPS-024-5191/09 z dnia 12 listopada 2009 r.].

Brzmienie art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej wyraźnie wskazuje zatem, że gmina nie może tworzyć spółek prawa handlowego oraz przystępować do nich, poza sytuacjami, w których zostaną spełnione warunki, o których mowa w ww. przepisie. Innymi słowy: gmina nie może w takich sytuacjach być też jakimkolwiek udziałowcem takiej spółki, niezależnie od wielkości udziału. Podobne stanowisko zajmuje Najwyższa Izba Kontroli.

Gmina jako członek zarządu

Dla porządku należy przypomnieć stan, jaki miał miejsce pod rządami pierwotnie obowiązującej ustawy o własności lokali. Stan ten, i jego skutki prawne zostały ujęte w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r. III CZP 74/03.

W niej właśnie Sąd Najwyższy zauważył, co następuje: „W ustawie o własności lokali, w jej pierwotnym brzmieniu, nie było wyraźnego zakazu sprawowania funkcji członka zarządu (organu wykonawczego) przez osobę prawną. Dopiero ustawa z dnia 16 czerwca 2000 r., nowelizująca m.in. art. 20 ustawy o własności lokali, wprowadziła wprost zastrzeżenie, że członkiem zarządu może być wyłączenie osoba fizyczna.

Zobacz także: Przyczyny odwołania zarządu

Z uzasadnienia rządowego projektu tej ustawy wynika, że przepis art. 20 budził wątpliwości związane z wyborem członków zarządu i dlatego uznano za konieczne doprecyzowanie treści przepisu, polegające na uściśleniu, że członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. (…)

Dopuszczalność sprawowania funkcji członka organu wspólnoty, po wejściu w życie noweli z dnia 16 marca 2000 r., przez osobę prawną, której powierzono tę funkcję przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, należy oceniać uwzględniając treść znowelizowanego art. 20 ustawy o własności lokali, jak i brak w ustawie przepisów przejściowych, z art. 20 ustawy o własności lokali wynika bowiem wyraźnie zasada bezpośredniego działania tej normy.

W ust. 1 zdaniu drugim tego artykułu nie mówi się o zakazie wyboru na tę funkcję osoby prawnej, ale o zakazie bycia osoby prawnej członkiem zarządu (>>członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna<<), tak więc powyższy zakaz powoduje ograniczenie zdolności prawnej osoby prawnej, która nie może być już członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej   

Komentarze

(1)
jacek-woz | 22.06.2017, 00:00
Witam,

czy ktoś może mi odpowiedzieć czy gmina, właściwie (Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej) jako wiekszościowy udziałowiec w nieruchomości wspólnej, może pobierać opłatę (wynagrodzenie zarządcy) za zarządzanie nieruchomością wspólną. Czy to nie należy do zadań gminy.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17120|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10677|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10250|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl