CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Sposób zwołania zebrania we wspólnocie

Paweł Puch  |  Administrator 7/8/2015  |  27.08.2015
arch. redakcji

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do sytuacji, w której grupa osób posiadających 1/10 udziałów domagała się przeprowadzenia głosowania nad uchwałami. W związku z brakiem reakcji zarządu współwłaściciele samodzielnie zwołali zebranie, zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali.

Czy tak podjęte uchwały są zgodne z prawem? - pyta zarząd wspólnoty mieszkaniowej z Kielc.

Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali, o zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed jego terminem. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku planowanej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Jak wynika z ustawy o własności lokali, prawo zwołania zebrania należy do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Tylko w wypadku, gdy zarząd nie zwoła corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, zgodnie z UWL prawo do jego zwołania nabywa każdy z nich.

Zarząd zwołuje zebranie z inicjatywy własnej lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero gdy wniosek pochodzi od właścicieli lokali reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali.

Drugim ze sposób podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów. Również w tym przypadku ustawa o własności lokali wyraźnie wskazuje, że zbieranie głosów właścicieli lokali należy do wyłącznych kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Z trzecim sposobem podjęcia uchwały mamy do czynienia wówczas, gdy na zebraniu nie stawili się właściciele lokali dysponujący większością głosów.

Ustawa o własności lokali dopuszcza, aby w celu podjęcia uchwał, które były poddane pod głosowanie na zebraniu, a które nie zostały na nim podjęte
ze względu na niską frekwencję wśród właścicieli lokali, można było głosować w drodze indywidualnego zbierania głosów spośród właścicieli, którzy na zebraniu nie byli.

W związku z powyższym warto zwrócić uwagę, że zarówno zwołanie zebrania, jak i podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, należy do wyłącznych kompetencji zarządu.

W ustawie o własności lokali nie przewidziano sytuacji, w której – w przypadku niezrealizowania przez zarząd wspólnoty wniosku właścicieli o zwołanie zebrania – właściciele lokali nabywali prawo zwołania zebrania lub podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Natomiast jeżeli zarząd odmawia zwołania zebrania właścicieli, jest to powód do zastąpienia go zarządcą przymusowym. Jeżeli bowiem zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

W przypadku wystąpienia przyczyn uzasadniających powołanie zarządcy przymusowego z żądanie jego ustanowienia występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu. Zatem zwołanie zebrania przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd, jest na pewno dowodem braku dopełnienia wymogów formalnych wynikających z ustawy o własności lokali.

W orzecznictwie sądowym utrwalone jest jednak stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, których się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały właścicieli lokali, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na jej treść. Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mieszkaniowych mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet – do niemożności ich funkcjonowania. Decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

Sądy niższej instancji, rozpatrując sprawy błędów proceduralnych, bardzo często powołują się na to stanowisko Sądu Najwyższego.

W wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, Sąd Najwyższy wprost wypowiedział się też w kwestii niewłaściwego zawiadomienia członków o zebraniu i o zwołaniu zebrania właścicieli lokali przez osoby nieuprawnione. Sądy uznały, że nie ma podstawy do rygorystycznego stosowania wymogów formalnych przewidzianych w ustawie o własności lokali.

Zdaniem sądu przepisy proceduralne należy traktować jako instruktażowe, niemające wpływu na ważność podjętych czynności. Dotyczy to zbierania głosów oraz uprawnienia do zwołania zebrania. W opinii Sądu Najwyższego współwłaściciele, którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów, mogą skierować projekt uchwały do trybu obiegowego. Mają też prawo zwołania zebrania osobiście lub przez upoważnione przez siebie osoby, a zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia tak podjętych uchwał tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Uchwały podjęte na zebraniu zwołanym z naruszeniem procedury przewidzianej w ustawie o własności lokali są – zdaniem sądu – skuteczne, a podlegają jedynie zaskarżeniu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Regulacja ustawy o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania.

Przeczytaj równieź: Głos właściciela garażu równy głosowi właściciela mieszkania >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

 

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »
Wielka płyta – czy można wyburzyć ściany?

Wielka płyta – czy można wyburzyć ściany?

Budownictwo wielkopłytowe już od około pięćdziesięciu lat jest bardzo ważnym elementem krajobrazu polskich miast. Wszystko wskazuje, że ta sytuacja nie zmieni się...

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 11445|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11015|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl