Spółdzielnia dostawcą energii cieplnej do budynków

Zasady rozliczania budynków wielolokalowych są określone przepisami ustawy – Prawo energetyczne, której art. 45a ustala między innymi, że:

1. Opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło ustala się na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym.

2. W przypadku, gdy wyłącznym odbiorcą ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu ciepła.

3. W przypadku, gdy miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń z przedsiębiorstwem za dostarczone ciepło jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych, ich właściciele lub zarządcy tych wyposażają je w układy pomiarowo-rozliczeniowe, w celu rozliczenia kosztów zakupu ciepła na poszczególne budynki.

4. Koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej:

• lokali mieszkalnych i użytkowych:
  - według wskazania ciepłomierzy,
  - według wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,
• wg ich powierzchni lub kubatury tych wspólnych części budynku wielolokalowego, przyjmując powierzchnię lub kubaturę tych części proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

5. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Jego celem jest, by wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, które wynikają z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, stymulowała zarazem energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła.

6. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę rozliczenia w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku, a regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, których dotyczy, w ciągu 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

7. W przypadku, gdy właściciel lub zarządca wprowadził metodę wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wskaźnikowe niebędące przyrządami pomiarowymi, lokatorzy są zobowiązani do udostępnienia pomieszczeń w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwienia dokonywania ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w budynku.

8. W przypadku stosowania w budynku metody wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury, a także określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

Spółdzielnia dostawcą ciepła

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych posiadających kotłownie dostarczające ciepło do budynków należy zwrócić uwagę na dwie sytuacje prawne.

Pierwsza z nich ma miejsce wtedy, gdy spółdzielnia mieszkaniowa przy wykorzystaniu własnych kotłowni wytwarza i dostarcza energię cieplną do budynków wielomieszkaniowych wchodzących w skład jej zasobów.

Z drugą sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy spółdzielnia zajmuje się dostarczaniem energii cieplnej podmiotom zewnętrznym, na przykład sąsiadującym z jej zasobami mieszkaniowymi wspólnotom mieszkaniowym.

Spółdzielnia dostarcza ciepło do własnych zasobów mieszkaniowych

W przypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa wytwarza i dostarcza energię cieplną do budynków wielomieszkaniowych wchodzących w skład jej zasobów mieszkaniowych, rozliczenie odbywa się na podstawie przyjętego przez nią regulaminu, który określa zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania. Regulamin ten jednak nie może być dowolny. Musi być zgodny z przepisami, w tym, w szczególności, z wyżej określonymi zasadami art. 45a ustawy – Prawo energetyczne.

Zatem jeżeli lokale są opomiarowane podzielnikami ciepła, to powinno się przyjąć rozliczenie kosztów zakupu ciepła w części ich dotyczącej według wskazania urządzeń, a dla części wspólnych budynku – przyjmując ich powierzchnię lub kubaturę, proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Jednak regulamin rozliczeń przy podzielnikach ciepła powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

Spółdzielnia dostarcza ciepło podmiotom zewnętrznym

Gdy spółdzielnia mieszkaniowa przy wykorzystaniu własnych kotłowni wytwarza i dostarcza energię cieplną podmiotom zewnętrznym, na przykład sąsiednim wspólnotom mieszkaniowym, należy zwrócić uwagę na dwie sprawy.

• Po pierwsze, na przesyłanie lub dystrybucję paliw lub energii konieczna jest koncesja. Wyjątkiem od tej zasady jest przesyłanie lub dystrybucja ciepła, jeżeli łączna moc zamówiona przez odbiorców nie przekracza 5 MW.
• Po drugie, sposób rozliczeń za dostarczone ciepło ma określać zawarta pomiędzy dostawcą energii a wspólnotą mieszkaniową umowa, która będzie uwzględniać zasady prawa energetycznego. Natomiast sposób rozliczenia poszczególnych właścicieli lokali we wspólnotach jest wewnętrzną sprawą każdej z nich i określają go uchwały poszczególnych wspólnot, ustalające regulaminy rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania. Regulaminy nie mogą być dowolne, tak samo jak regulamin spółdzielni mieszkaniowej w tym zakresie. Muszą także być zgodne z przepisami i uwzględniać zasady zawarte w wyżej cytowanym art. 45a ustawy – Prawo energetyczne.

W takim przypadku należy też zwrócić uwagę na kwestie podatkowe. Jak bowiem wynika z interpretacji podatkowych, w tym, na przykład, Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7 lipca 2011 roku, nr IPPP1-443-620/11-4/PR, dostawa energii cieplnej wytwarzanej przez spółdzielnię na rzecz wspólnot mieszkaniowych stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynność ta nie została wymieniona w ustawie o podatku od towarów i usług ani w przepisach wykonawczych do ustawy jako podlegająca opodatkowaniu według stawki obniżonej.

Kiedy wspólnota powstała w spółdzielni staje się podmiotem zewnętrznym

W związku z powyższym rozróżnieniem dwóch sytuacji prawnych i z przepisami umożliwiającymi lokatorom budynków spółdzielczych nabywanie własności zajmowanych lokali i odłączanie się od spółdzielni, wiele spółdzielni ma problem, kiedy wspólnota mieszkaniowa przestaje być częścią jej zasobów i staje się podmiotem zewnętrznym w zakresie dostawy energii cieplnej.

W budynkach spółdzielni, mimo ustanowienia odrębnej własności lokali, bardzo często bowiem przez długi czas nie mamy do czynienia ze wspólnotami mieszkaniowymi w rozumieniu UWL, z zebraniami właścicieli i podejmowanymi uchwałami oraz wybieranym przez właścicieli zarządem. W takich nieruchomościach, poza pewnymi wyjątkami, nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest przez nią wykonywany jak zarząd powierzony, nawet jeżeli właściciele lokali nie są jej członkami.

Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może jednak podjąć uchwałę (tzw. uchwalę o odłączeniu się od spółdzielni), że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy UWL lokali. Dopiero od tego momentu przestają ich obowiązywać prawa spółdzielcze.

Jeżeli uchwała taka nie zostanie podjęta, dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali stosuje się – wtedy już automatycznie – zasady określone w UWL. Należy więc uznać, że wspólnota mieszkaniowa staje się samodzielnym podmiotem wyodrębnionym z zasobów mieszkaniowych spółdzielni najwcześniej z chwilą podjęcia uchwały o odłączeniu się od niej.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!