CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Głos „większości” jest decydujący - nie zawsze z korzyścią dla wspólnoty

Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Rys. redakcja Administratora

Właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma głos decydujący przy podejmowaniu uchwał, co sprawia, że pozostali współwłaściciele nie mogą realnie i skutecznie wpływać na podejmowane przez wspólnotę uchwały.

W artykule:

Autorka przedstawia stanowiska sądów powszechnych dotyczące głosowań uchwał w warunkach dysponowania przez jedną ze stron większościowym pakietem głosów

Zdarza się, że firmy deweloperskie mają problemy ze sprzedażą mieszkań i w utworzonej z mocy prawa wspólnocie dysponują większością udziałów, co przesądza o wyniku głosowania uchwał. Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość” może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje wspólnoty do sądu. Niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach, a zważywszy na fakt, że zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej, nie wróży to niczego dobrego.

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

Masz posadzki z lastryko, marmuru, betonu lub granitu? Zobacz, jak o nie dbać, aby nie straciły swojej świetności

Crisoma

Posadzki Crisoma

Zadzwoń: 502 096 093  

 

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel = 1 głos”, konieczne jest spełnienie następujących okoliczności: suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Ponadto niezbędne jest spełnienie jeszcze jednego warunku: za głosowaniem według zasady „1 właściciel = 1 głos” muszą opowiedzieć się właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne problemy.

Ustawa o własności lokali wskazuje co prawda, że większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba, która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, ale… Aby uniemożliwić wprowadzenie przedmiotowej zasady w życie, właściciele większościowi niejednokrotnie „rozbijają” przysługujące im udziały na inne podmioty, z reguły powiązane zarówno w zakresie wspólników, jak i składów zarządów. Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż chociażby w sytuacji, gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo, np. Spółce Y. Uzyskuje tym samym mniej niż 50% udziałów.

Należałoby zadać tu pytanie: czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy? Analiza orzecznictwa w tym przedmiocie pozwala stanąć na stanowisku, że takie „rozbicie” udziałów nie zawsze musi oznaczać skuteczne zablokowanie możliwości wprowadzenia głosowania wedle zasady „1 właściciel=1 głos”.

Precedensowy wyrok w sprawie ustalenia znaczenia „właściciela większościowego” w przypadku rozbicia udziałów na powiązane spółki wydał Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 7 lutego 2007 r., pod sygn. akt I ACa 1033/06. Pomimo że wyrok ten pochodzi sprzed blisko 9 lat, a stanowisko w nim zaprezentowane podzielane jest przez orzekające w tożsamych sprawach sądy powszechne, niejednokrotnie wspomniane „rozbicie” udziałów wykorzystywane jest do uniemożliwienia wprowadzenia głosowania wedle zasady: „1 właściciel = 1 głos”.

Sąd Apelacyjny wskazał, że celem ustawodawcy wprowadzającego do ustawy o własności lokali instytucję głosowania wedle zasady, zgodnie z którą na każdego właściciela przypada jeden głos, było zagwarantowanie mniejszościowym udziałowcom realnego wpływu na losy wspólnoty i skuteczne przeciwstawienie się właścicielowi z większościowym udziałem, który może przegłosować uchwały wbrew woli pozostałych właścicieli. Zapewne realna, a nie jedynie iluzoryczna, możliwość skorzystania z tej regulacji powinna być rozpatrywana jako priorytetowe założenie istnienia i funkcjonowania art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali.

Sąd uznał również, że dwie spółki posiadające ten sam skład osobowy zarządu i ich organy przedstawicielskie są w 100% tożsame i na gruncie kodeksu spółek handlowych są traktowane jako spółki wzajemnie dominujące i zależne.

Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, że wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie – na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją takiego rozwiązania jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty.

Zatem pomimo faktu, że spółki takie są odrębnymi osobami prawnymi, ich działania w ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie będą takie same jak działania właściciela większościowego.

Zaznaczyć tu należy, że w przypadku gdy jednym z właścicieli „rozbitego” udziału zostanie osoba fizyczna, nawet powiązana kapitałowo lub rodzinnie z właścicielem „większościowym”, w ocenie judykatury sytuacja taka nie uprawnia do wprowadzenia zasady głosowania „1 właściciel = 1 głos”. Taką opinię w wyroku z dnia 30 grudnia 2010 r. wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie, sygn. akt I ACa 688/09.          

Czytaj też: Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące" »

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Ile można zaoszczędzić na ociepleniu stropodachów ??
Przegląd dachu i elewacji nieruchomości - termowizja pokaże wszystko»
Ocieplanie stropodachu w budynku Termowizja w przeglądzie nieruchomości - dachy i elewacje
Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

Jak niedrogo sprawić, aby elewacja budynku wyglądała ładnie i nowocześnie  »

imitacja deski elewacyjnej drewanianejNowoczesne elewacje wpisują się w panujące trendy – z jednej strony, z drugiej rozwiązanie wykazuje nie tylko walory estetyczne, ale przede wszystkim funkcjonalne... chcę wiedzieć »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Zarządco zabezpiecz dach budynku !
Ochrona budynku przed wilgocią Uszczelnianie dachu nieruchomości
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych (...) czytam dalej »

Jak niedrogo oczyścić elewację budynku z brudu, kurzu lub nalotu »

Czyszczenie elewacji budynku

Przed spółdzielnią czy zarządcą są zawsze nowe wyzwania stawiane przez ustawodawców i mieszkańców. Działania w oparciu o potrzeby remontowe i modernizacyjne (...) Czytam więcej »


Iniekcje uszczelniające w garażach podziemnych »
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Iniekcje garażowe jak się ich pozbyć Niższe koszty ciepła
Coraz ściślejsza zabudowa oraz efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni powodują, że nasze osiedla pną się nie tylko w górę, lecz także w dół... czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Czy hydrofor może być cichy ?

Czy hydrofor może być cichy

Czy możliwe jest, aby wysokociśnieniowe pompy wirowe w konstrukcji pomp z silnikiem mokrym (bezdławnicowe) zapewniały najcichszą pracę (...) czytam dalej »


Jak zmniejszyć koszty ogrzewania wody?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak zmniejszyć rachunki za ciepło Kotły do budynków mieszkalnych
Wiele instalacji c.w.u. w budynkach mieszkalnych nie spełnia technicznych, użytkowych oraz ekonomicznych wytycznych polskiego prawa budowlanego. Najpoważniejszym problemem jest brak (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jakie przygotowanie zawodowe powinien mieć zarządca?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

9/2018

Aktualny numer:

Administrator 9/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w opodatkowaniu na rynku nieruchomości
  • - Jak (nie) rozliczać kosztów?
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15516|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl