CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Głos „większości” jest decydujący - nie zawsze z korzyścią dla wspólnoty

Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Rys. redakcja Administratora

Właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma głos decydujący przy podejmowaniu uchwał, co sprawia, że pozostali współwłaściciele nie mogą realnie i skutecznie wpływać na podejmowane przez wspólnotę uchwały.

W artykule:

Autorka przedstawia stanowiska sądów powszechnych dotyczące głosowań uchwał w warunkach dysponowania przez jedną ze stron większościowym pakietem głosów

Zdarza się, że firmy deweloperskie mają problemy ze sprzedażą mieszkań i w utworzonej z mocy prawa wspólnocie dysponują większością udziałów, co przesądza o wyniku głosowania uchwał. Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość” może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje wspólnoty do sądu. Niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach, a zważywszy na fakt, że zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej, nie wróży to niczego dobrego.

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

 

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel = 1 głos”, konieczne jest spełnienie następujących okoliczności: suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Ponadto niezbędne jest spełnienie jeszcze jednego warunku: za głosowaniem według zasady „1 właściciel = 1 głos” muszą opowiedzieć się właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne problemy.

Ustawa o własności lokali wskazuje co prawda, że większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba, która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, ale… Aby uniemożliwić wprowadzenie przedmiotowej zasady w życie, właściciele większościowi niejednokrotnie „rozbijają” przysługujące im udziały na inne podmioty, z reguły powiązane zarówno w zakresie wspólników, jak i składów zarządów. Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż chociażby w sytuacji, gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo, np. Spółce Y. Uzyskuje tym samym mniej niż 50% udziałów.

Należałoby zadać tu pytanie: czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy? Analiza orzecznictwa w tym przedmiocie pozwala stanąć na stanowisku, że takie „rozbicie” udziałów nie zawsze musi oznaczać skuteczne zablokowanie możliwości wprowadzenia głosowania wedle zasady „1 właściciel=1 głos”.

Precedensowy wyrok w sprawie ustalenia znaczenia „właściciela większościowego” w przypadku rozbicia udziałów na powiązane spółki wydał Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 7 lutego 2007 r., pod sygn. akt I ACa 1033/06. Pomimo że wyrok ten pochodzi sprzed blisko 9 lat, a stanowisko w nim zaprezentowane podzielane jest przez orzekające w tożsamych sprawach sądy powszechne, niejednokrotnie wspomniane „rozbicie” udziałów wykorzystywane jest do uniemożliwienia wprowadzenia głosowania wedle zasady: „1 właściciel = 1 głos”.

Sąd Apelacyjny wskazał, że celem ustawodawcy wprowadzającego do ustawy o własności lokali instytucję głosowania wedle zasady, zgodnie z którą na każdego właściciela przypada jeden głos, było zagwarantowanie mniejszościowym udziałowcom realnego wpływu na losy wspólnoty i skuteczne przeciwstawienie się właścicielowi z większościowym udziałem, który może przegłosować uchwały wbrew woli pozostałych właścicieli. Zapewne realna, a nie jedynie iluzoryczna, możliwość skorzystania z tej regulacji powinna być rozpatrywana jako priorytetowe założenie istnienia i funkcjonowania art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali.

Sąd uznał również, że dwie spółki posiadające ten sam skład osobowy zarządu i ich organy przedstawicielskie są w 100% tożsame i na gruncie kodeksu spółek handlowych są traktowane jako spółki wzajemnie dominujące i zależne.

Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, że wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie – na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją takiego rozwiązania jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty.

Zatem pomimo faktu, że spółki takie są odrębnymi osobami prawnymi, ich działania w ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie będą takie same jak działania właściciela większościowego.

Zaznaczyć tu należy, że w przypadku gdy jednym z właścicieli „rozbitego” udziału zostanie osoba fizyczna, nawet powiązana kapitałowo lub rodzinnie z właścicielem „większościowym”, w ocenie judykatury sytuacja taka nie uprawnia do wprowadzenia zasady głosowania „1 właściciel = 1 głos”. Taką opinię w wyroku z dnia 30 grudnia 2010 r. wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie, sygn. akt I ACa 688/09.          

Czytaj też: Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego?

Brak sieci gazowej nie jest już problemem

Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...

chcę wiedzieć ile to kosztuje »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Zaparowane okna w domu - jak temu zapobiec?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym – zdrowie mieszkańców może być zagrożone (...) czytaj dalej »

Ocieplanie starszych bloków czeka każdą spółdzielnię i wspólnotę! Jak dobrze ocieplić dachy osiedli?

ocieplanie dachu w budynku na osiedlu

Decyzja o wyborze metody i materiału do ocieplenia stropodachu jest niełatwa – trzeba wziąć pod uwagę efektywność rozwiązania... czytam dalej »


Jakie wybrać donice na podwórka osiedlowe?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego »
Donice na osiedla Kotły do budynków mieszkalnych
Modernizacja skwerów i podwórek osiedlowych jest sprawą wysokiej rangi dla społeczności lokalnej. Nie bez powodu – to najbliższa ... czytaj dalej » Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku »

6 kroków do ciepłego stropodachu

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej?... czytam dalej »


Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości » Dowiedz się, jak korzystnie finansować inwestycje w część wspólną budynku »
SM Metalowiec Spółdzielnia dba o komfort mieszkańców Dofinansowanie nieruchomości
Obsługa i regularna kontrola, przeglądy i próby techniczne urządzeń i budynków to tylko niektóre rzeczy, o których trzeba (...) Czytam dalej » Finansowanie przedsięwzięć mających na celu modernizację lub remont nieruchomości oraz infrastruktury technicznej w zasobach Wspólnoty mieszkaniowej... czytam dalej »

Jak zoptymalizować zużycie energii?

Optymalizacja zużycie energii

Najlepsi fizycy i inżynierowie budowlani. Ich wiedza i doświadczenie współtworzą podstawę do opracowania dokładnego i niezawodnego systemu optymalizacji zużycia energii... czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

6/2018

Aktualny numer:

Administrator 6/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Gdzie po dotacje na zielone inwestycje?
  • - Czas na modernizację
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15196|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl