CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Głos „większości” jest decydujący - nie zawsze z korzyścią dla wspólnoty

Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Rys. redakcja Administratora

Właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma głos decydujący przy podejmowaniu uchwał, co sprawia, że pozostali współwłaściciele nie mogą realnie i skutecznie wpływać na podejmowane przez wspólnotę uchwały.

W artykule:

Autorka przedstawia stanowiska sądów powszechnych dotyczące głosowań uchwał w warunkach dysponowania przez jedną ze stron większościowym pakietem głosów

Zdarza się, że firmy deweloperskie mają problemy ze sprzedażą mieszkań i w utworzonej z mocy prawa wspólnocie dysponują większością udziałów, co przesądza o wyniku głosowania uchwał. Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość” może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje wspólnoty do sądu. Niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach, a zważywszy na fakt, że zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej, nie wróży to niczego dobrego.

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

Jak właściwie dbać o posadzki i schody lastryko? ▼

CrisomaPosadzki Crisoma

Zadzwoń: 502 096 093 

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel = 1 głos”, konieczne jest spełnienie następujących okoliczności: suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Ponadto niezbędne jest spełnienie jeszcze jednego warunku: za głosowaniem według zasady „1 właściciel = 1 głos” muszą opowiedzieć się właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne problemy.

Ustawa o własności lokali wskazuje co prawda, że większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba, która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, ale… Aby uniemożliwić wprowadzenie przedmiotowej zasady w życie, właściciele większościowi niejednokrotnie „rozbijają” przysługujące im udziały na inne podmioty, z reguły powiązane zarówno w zakresie wspólników, jak i składów zarządów. Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż chociażby w sytuacji, gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo, np. Spółce Y. Uzyskuje tym samym mniej niż 50% udziałów.

Należałoby zadać tu pytanie: czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy? Analiza orzecznictwa w tym przedmiocie pozwala stanąć na stanowisku, że takie „rozbicie” udziałów nie zawsze musi oznaczać skuteczne zablokowanie możliwości wprowadzenia głosowania wedle zasady „1 właściciel=1 głos”.

Precedensowy wyrok w sprawie ustalenia znaczenia „właściciela większościowego” w przypadku rozbicia udziałów na powiązane spółki wydał Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 7 lutego 2007 r., pod sygn. akt I ACa 1033/06. Pomimo że wyrok ten pochodzi sprzed blisko 9 lat, a stanowisko w nim zaprezentowane podzielane jest przez orzekające w tożsamych sprawach sądy powszechne, niejednokrotnie wspomniane „rozbicie” udziałów wykorzystywane jest do uniemożliwienia wprowadzenia głosowania wedle zasady: „1 właściciel = 1 głos”.

Sąd Apelacyjny wskazał, że celem ustawodawcy wprowadzającego do ustawy o własności lokali instytucję głosowania wedle zasady, zgodnie z którą na każdego właściciela przypada jeden głos, było zagwarantowanie mniejszościowym udziałowcom realnego wpływu na losy wspólnoty i skuteczne przeciwstawienie się właścicielowi z większościowym udziałem, który może przegłosować uchwały wbrew woli pozostałych właścicieli. Zapewne realna, a nie jedynie iluzoryczna, możliwość skorzystania z tej regulacji powinna być rozpatrywana jako priorytetowe założenie istnienia i funkcjonowania art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali.

Sąd uznał również, że dwie spółki posiadające ten sam skład osobowy zarządu i ich organy przedstawicielskie są w 100% tożsame i na gruncie kodeksu spółek handlowych są traktowane jako spółki wzajemnie dominujące i zależne.

Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, że wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie – na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją takiego rozwiązania jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty.

Zatem pomimo faktu, że spółki takie są odrębnymi osobami prawnymi, ich działania w ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie będą takie same jak działania właściciela większościowego.

Zaznaczyć tu należy, że w przypadku gdy jednym z właścicieli „rozbitego” udziału zostanie osoba fizyczna, nawet powiązana kapitałowo lub rodzinnie z właścicielem „większościowym”, w ocenie judykatury sytuacja taka nie uprawnia do wprowadzenia zasady głosowania „1 właściciel = 1 głos”. Taką opinię w wyroku z dnia 30 grudnia 2010 r. wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie, sygn. akt I ACa 688/09.          

Czytaj też: Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19439|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16576|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11855|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl