CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Głos „większości” jest decydujący - nie zawsze z korzyścią dla wspólnoty

Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Zasada „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.
Rys. redakcja Administratora

Właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma głos decydujący przy podejmowaniu uchwał, co sprawia, że pozostali współwłaściciele nie mogą realnie i skutecznie wpływać na podejmowane przez wspólnotę uchwały.

W artykule:

Autorka przedstawia stanowiska sądów powszechnych dotyczące głosowań uchwał w warunkach dysponowania przez jedną ze stron większościowym pakietem głosów.

 

Zdarza się, że firmy deweloperskie mają problemy ze sprzedażą mieszkań i w utworzonej z mocy prawa wspólnocie dysponują większością udziałów, co przesądza o wyniku głosowania uchwał. Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość” może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje wspólnoty do sądu. Niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach, a zważywszy na fakt, że zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej, nie wróży to niczego dobrego.

 

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel = 1 głos”, konieczne jest spełnienie następujących okoliczności: suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Ponadto niezbędne jest spełnienie jeszcze jednego warunku: za głosowaniem według zasady „1 właściciel = 1 głos” muszą opowiedzieć się właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne problemy.

Ustawa o własności lokali wskazuje co prawda, że większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba, która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, ale… Aby uniemożliwić wprowadzenie przedmiotowej zasady w życie, właściciele większościowi niejednokrotnie „rozbijają” przysługujące im udziały na inne podmioty, z reguły powiązane zarówno w zakresie wspólników, jak i składów zarządów. Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż chociażby w sytuacji, gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo, np. Spółce Y. Uzyskuje tym samym mniej niż 50% udziałów.

Należałoby zadać tu pytanie: czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy? Analiza orzecznictwa w tym przedmiocie pozwala stanąć na stanowisku, że takie „rozbicie” udziałów nie zawsze musi oznaczać skuteczne zablokowanie możliwości wprowadzenia głosowania wedle zasady „1 właściciel=1 głos”.

Czytaj też: Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych >>>

  

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości »

Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości

Zobacz jak to możliwe - poczta tradycyjna przez internet? Teraz to możliwe napiszesz list, kupisz spersonalizowane znaczki i wyślesz (...) czytaj dalej »


Jak zmniejszyć koszty wysyłania listów i paczek w procesie zarządzania nieruchmościami »

Wentylacja hybrydowa

Szeroko stosowany system wentylacji naturalnej od dawna zakorzeniony w naszym budownictwie ma szereg zalet, ma jednak również i wady. (...) czytaj dalej »


Jak podnieść wartość nieruchomości? Przygotowanie i realizacja projektów inwestycyjnych »
Jak podnieść wartość nieruchomości? Projekty i inwestycje
Zobacz, jak połączono zarządzanie, administrowanie, współpracę, doradztwo i pomoc techniczną w jeden organizm dzięki, któremu zyskuje (...) czytaj dalej » Szczegółowy zakres czynności realizowanych w ramach umowy o zarządzanie nieruchomościami każdorazowo podlega negocjacjom i jest dopasowywany do specyficznych (...) czytaj dalej »

Jak zabezpieczyć śliskie schody w nieruchomośc»

Schody śliskie zabezpieczenia

Zabezpieczenia antypoślizgowe- sztandarowe produkty chroniące przed poślizgnięciem... czytaj dalej »


Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu? Zarządca kontra zima – kto wygra?
Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu Sople na dachu
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) pojazdów mechanicznych jest obowiązkowym typem polisy(...) czytaj dalej » Zima zwykle kojarzy nam się ze wspaniałym okresem związanym ze świętami, kolędami, choinką, (...) czytaj dalej »

 


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej »


Jak prowadzić korespondencję w procesie zarządzania nieruchomościami»
Jak tanio zrobić renowację posadzki w budynku»
Obieg korespondencji w procesie zarządzania nieruchmościami renowacja posadzek w budynku mieszkalnym
Wysyłka korespondencji związanej z zarządzaną nieruchomością to obowiązek uciążliwy dla wielu administratorów. Zobacz jak zaoszczędzić czas i pieniądze na wysyłce dokumentów?...
czytaj dalej »
Relatywnie niskie koszty remontu posadzki oraz niewielka uciążliwość prac remontowych dla mieszkańców… czytaj dalej »

Modernizacja z energooszczędnością w tle »

Energooszczedność nieruchomości

Modernizacji w budynkach w Chrzanowie sprzyja oszczędzaniu energii... czytaj dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2017

Aktualny numer:

Administrator 12/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - KZN a własność lokali
  • - By nie było miejsc bez duszy
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14473|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl