Trzeba mieć duszę poszukiwacza

Sabina Augustynowicz: Zajmuje się Pani edukacją zarządców nieruchomości, którzy chcieliby się podjąć pełnienia funkcji kuratora spadku ustanawianego przez Sąd dla uregulowania stanu prawnego nieruchomości, czy tak?

Beata Perska: Prowadzę kursy dla zarządców nieruchomości, którzy chcieliby na podstawie postanowienia sądu pełnić funkcję zarządcy sądowego/przymusowego/ dla nieruchomości będących przedmiotem współwłasności, we wspólnocie mieszkaniowej, jak również objęciem funkcji kuratora spadku – inaczej mówiąc kuratora masy spadkowej nieobjętej, którego obowiązkiem jest ochrona spadku w całości, poszukiwanie spadkobierców prawnych i uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, bądź funkcji kuratora osób nieznanych z miejsca pobytu.

Kuratora spadku ustanawia się na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu ustanawia się na podstawie przepisów Kodeksu rodzinno-opiekuńczego.

W obu przypadkach Sąd ustanawia kuratora na wniosek, bądź z urzędu np. w przypadku postępowań administracyjnych o warunki zabudowy, pozwolenia na budowę, wywłaszczenia, a w przypadku postępowania cywilnego, dotyczącego np. uregulowania  wstąpienia w stosunek najmu, zasiedzenia, ustalenia następców po zmarłym właścicielu we wspólnocie mieszkaniowej.

SA: Jaka jest skala takich spraw i czego głównie one dotyczą?

BP: Nie mam statystyk, ale wiem, że takich spraw jest dużo, aczkolwiek muszę przyznać, że ich liczba maleje. Najwięcej jest spraw, związanych z nieruchomościami, które – dla uregulowania stanu prawnego – wymagają ustanowienia kuratora spadku ponieważ nieżyjący właściciel figuruje w księdze wieczystej, spadek po nim nie został objęty, do czasu jak sprawa spadkowa nie zostanie uregulowana nie ma możliwości wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. Jest wiele zaszłości wojennych i powojennych. Często sytuację komplikowały dekrety, np. o majątkach poniemieckich i opuszczonych, czy wprowadzony w Warszawie Dekret Bieruta. W Krakowie osoby, które przeżyły holokaust też w jakiś sposób chciały uregulować stan prawny swoich nieruchomości przeprowadzały przed sądami postępowania spadkowe i na podstawie dekretów dziedziczenia były wpisywane do lwh/elwuhów1, z których dane później były przenoszone do ksiąg wieczystych.

Zaraz po wojnie – jak mówią osoby, które przeżyły Holokaust i wykazały w jakiś sposób swoje następstwo prawne – sąd wydawał postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku na rzecz tych osób. O późniejszych losach takich nieruchomości, decydował ciąg różnych zdarzeń, w tym wydarzenia z 1968 roku. Część osób pozostawiła pełnomocnictwa do zarządzania np. budynkiem, ale owym pełnomocnikom nierzadko władze państwowe zabierały prawo do administrowania. W każdym razie, szczególnie po 1968 roku, nikt nie miał wpływu na zarządzanie tymi nieruchomościami. Ustanawiano administracje państwowe, z uwagi na ustrój i państwową gospodarkę nieruchomościami, przydzielano mieszkania z tzw. kwaterunku, a własność wpisana do księgi wieczystej nie miała znaczenia.

Dlatego też, po 2000 roku Skarb Państwa – często na wniosek lokatorów z tzw. przydziału, kwaterunku – zaczął składać wnioski do sądu o zasiedzenie nieruchomości, będących w administracji państwowej oraz, żeby mieć stronę przeciwną do postępowań sądowych, w sprawie ustanowienia kuratorów dla mas spadkowych, nie objętych masą spadkową.

W Krakowie, w 2004 roku, zarządzeniem prezydenta miasta wskazano, które nieruchomości są nieruchomościami miasta, a które własnością prywatną.

SA: Co oznacza termin masa spadkowa nieobjęta?

BP: Masa spadkowa – to jest to, co wchodzi w skład spadku po osobie zmarłej, mogą to być ruchomości, nieruchomości. Z masą spadkowa nieobjętą natomiast mamy do czynienia, gdy spadkobierca, spadkobiercy nie objęli spadku w faktyczne przechowanie, zarząd, użytkowanie. W prawie rzymskim spadki nieobjęte nazywane były spadkami wakującymi.

SA: Wiele miast ma w tej kwestii zaszłości trudne, bo wynikające ze zdarzeń historycznych. Przecież okres zaborów też odcisnął swoje piętno. Wydawałoby się więc, że trudno dociec prawdy w przypadku osób nieznanych z miejsca pobytu, osób nieżyjących.

BP: Sąd rodzinny, rozpoznając wniosek o ustanowienie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu, bada przedłożone do wniosku dokumenty, wzywa wnioskodawcę do uzupełnienia w przypadku braków aktów stanu cywilnego, żeby w pełni zweryfikować potrzebę ustanowienia kuratora. Przy kuratorze spadku mamy akt zgonu, ale tu może zdarzyć się sytuacja, że akt zgonu został sporządzony na podstawie postanowienia sądu, a po latach okazuje się, że spadkodawca zmarł w innej dacie i mamy akt zgonu sporządzony przez urząd.

SA: A proszę mi powiedzieć, co w przypadku, gdy do nieruchomości rości sobie prawo gmina żydowska?

BP: Ustawa z 1997 r. pozwala na zwrot przez Komisję Regulacyjną ds. Gmin Wyznaniowych Żydowskich. Warunkiem jest, by nieruchomości były 1 września 1939 r. własnością gmin żydowskich, by w 1939 r. znajdowały się na nich cmentarze żydowskie lub synagogi, siedziby dawnych gmin żydowskich i budynki służące niegdyś celom kultu religijnego, działalności oświatowo-wychowawczej i charytatywno-opiekuńczej.

SA: Mówimy cały czas o zaszłościach historycznych w kontekście ustanawiania kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. Czy zetknęła się Pani również z takimi sprawami w nowych budynkach? Nierzadko znika właściciel, a jego zaległości wobec wspólnoty czy spółdzielni rosną.

BP: Wspólnota mieszkaniowa nie jest tu bezradna. Może złożyć wniosek do sądu o ustanowienie właśnie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. Kurator taki musi poszukiwać osoby wpisanej do księgi wieczystej, korzystając z katalogu metod poszukiwania. Sądy same z urzędu tego nie zrobią i nie zajmą się sprawą, jeśli nie dostarczy się im adresu aktualnego osoby ze statusem nieznanego z miejsca pobytu. Kurator sądowy, de facto zarządca, wyręcza więc sąd w odnalezieniu dłużnika.

SA: Jakie obowiązki, poza poszukiwaniami ma zarządca, będący ustanowionym sądownie kuratorem masy spadkowej?

BP: Podstawowym obowiązkiem kuratora spadku jest wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą, zawiadomienie spadkobierców o otwarciu spadku, zarząd majątkiem spadkowym, ochrona spadku jako całości. W przypadku, gdy nieruchomość jest w administracji państwowej, kurator winien podjąć działania przejęcia nieruchomości, gdyż tylko on jest uprawniony do zarządu masą spadkową pod nadzorem sądu.

Sprawy wydania kuratorowi nieruchomości w administracji państwowej, to trudny temat z uwagi na to, że w grę wchodzą zasiedzenia, lokatorzy, którzy składali wnioski na przykład o wykup lokali. Bardzo często siłą napędową do składania wniosków o zasiedzenie przez Skarb Państwa są lokatorzy, którzy w przypadku nabycia przez zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa, mogliby wykupić mieszkania z bardzo dużą bonifikatą.

SA: Nie ma chyba wspólnoty, która nie borykałaby się z problemem nieznanego z miejsca pobytu jakiegoś właściciela mieszkania. Nie brakuje też sytuacji, gdy właściciel umiera i nie ma spadkobierców.

BP: Bywa, że właściciel umiera i jak się potocznie mówi nie ma spadkobierców, co nie jest prawdą, zgodnie z dziedziczeniem ustawowym „ostatni” w kolejce do nabycia spadku jest Skarb Państwa lub gmina ostatniego miejsca zamieszkiwania spadkodawcy.

Czasami bywa tak, że rodzina nie ujawnia się w obawie przed potencjalnymi długami zmarłego i podatkiem od spadku.

Wspólnoty nie są bezradne. Mamy przecież instytucję kuratora i w zależności od sytuacji można złożyć wniosek o ustanowienie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu, bądź spadku. Kuratorzy powinni podjąć działania, żeby wynająć nieruchomość/mieszkanie lokal i z tych środków regulować należności do wspólnoty.

SA: Na jaki czas ustanawiany jest kurator masy spadkowej?

BP: Nie określa się tego czasu, bo zaszłości historyczne, różne koleje ludzkich losów sprawiły, że ludzie wyjeżdżali, zamieszkiwali w krajach, w których nie ma obowiązku meldunkowego i poszukiwania są niezwykle trudne, żmudne. Kuratela spadku ustaje w momencie odnalezienia spadkobierców, przeprowadzenia postepowania spadkowego i objęcia spadku przez spadkobierców w zarząd i posiadanie.

SA: Jest Pani zarządcą. Skąd zainteresowanie kuratelą spadku? Czy występuje Pani w roli podwójnej – zarządcy nieruchomości i zarządcy masy spadkowej?

BP: Zaczęło się w 2000 roku od kamienicy, w której mieszkałam. Chcieliśmy uregulować jej stan prawny. Połknęłam wówczas bakcyla poszukiwacza, trochę detektywa. Cieszę się, jak coś znajdę. Jest to co prawda ogrom pracy, ale i satysfakcji. À propos podwójnej roli, o której Pani wspomniała, to warto podkreślić, że przecież zarząd masą spadkową oznacza również zarządzanie nieruchomością. Można, a nawet należy łączyć obie te role, ale pod warunkiem, że ma się duszę poszukiwacza.

SA: Dziękuję za rozmowę!