Page 6 - AiMN_12_2018_demo

Paweł Puch
prawnik

Najemcy lokali komunalnych

we wspólnocie mieszkaniowej

PRAWO
Najemcy, w tym najemcy lokali komunalnych, nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej i nie mają
w niej żadnych praw ani i obowiązków. Prawa te przysługują właścicielowi lokalu, czyli w przypadku lokali
komunalnych – gminie.

o właściciele lokali są członkami prawny. Tymczasem zdaniem sądu najem- ściciela. Wspólnota mieszkaniowa nie
wspólnoty mieszkaniowej, a zatem ca nie pozostaje w żadnych stosunkach może więc obciążać właściciela odpo-
T to oni wykonują prawa, jak i to na nich ze wspólnotą mieszkaniową, co przesądza wiedzialnością za zachowanie najemców
spoczywają obowiązki związane z danym o tym, iż nie ma on interesu prawnego jego lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy
lokalem. To właściciel lokalu ma obowiązek w żądaniu ustalenia nieważności uchwał w wyroku z dnia 3.04.2009 roku (sygn. akt
ponoszenia kosztów zarządu nieruchomo- wspólnoty mieszkaniowej. II CSK 601/08).
ścią wspólną oraz opłat związanych z loka- W przedmiotowej sprawie najemca wniósł W sprawie, która trafiła na wokandę
lem, ale też tylko jemu przysługuje prawo pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej sądu wspólnota mieszkaniowa próbowała
głosu w głosowaniu nad uchwałami. Tylko o uznanie regulaminu rozliczania kosztów przyjąć w uchwale restrykcyjny regulamin,
właścicielowi przysługuje też prawo kon- wspólnoty za niezgodny z obowiązującym który między innymi obciążał właścicieli
troli zarządu wspólnoty. Właściciel lokalu prawem i jego uchylenie. Najemcy lokali lokali odpowiedzialnością za domowników
we wspólnocie, w ramach przysługującego nie mają żadnych praw przysługujących i inne osoby korzystające z lokali za ich
mu prawa własności, ma prawo wynająć członkom wspólnoty mieszkaniowej, ale zgodą i wiedzą. Z taką uchwałą nie zgodzi-
lokal. Oczywiście nie ma obowiązku uzyska- i żadnych obowiązków – zwłaszcza finan- ła się gmina, będąca właścicielem części
nia na to zgody wspólnoty mieszkaniowej,
nie ma też nawet obowiązku informowania
o tym zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Najemca lokalu czy to komunalnego,
Samo wynajęcie lokalu osobie trzeciej nie czy prywatnego nie ma żadnych praw, ale
zmienia bowiem nic w kwestii ani praw, i żadnych obowiązków względem wspólnoty.
ani obowiązków właściciela we wspól-
nocie mieszkaniowej. To nadal właściciel
jest obowiązany na przykład do ponosze-
nia kosztów zarządu. Wynajęcie lokalu nie sowych – względem wspólnoty mieszka- lokali i zaskarżyła uchwałę do sądu głów-
wpływa też na prawa właściciela. To nadal niowej. Najemca odpowiada tylko wobec nie z uwagi na próbę przerzucenia na nią
on wykonuje prawo głosu we wspólnocie właściciela lokalu na zasadach łączącego odpowiedzialności za osoby zamieszkujące
mieszkaniowej i to nadal tylko jemu przy- ich stosunku najmu. Zatem nie jest możli- lokale komunalne. Zatem odpowiedzialność
sługuje prawo kontroli zarządu. Najemca we obciążenie najemcy kosztami zarządu. za szkodę ponosi osoba, która ją spowodo-
lokalu czy to komunalnego, czy prywatnego Wspólnota mieszkaniowa może obciążyć wała. Jeżeli najemca spowodował szko-
nie ma więc we wspólnocie mieszkaniowej kosztami zarządu tylko właściciela lokalu dę, jego należy pociągnąć do odpowie-
żadnych praw. Nie może głosować nad i tylko od niego może ich dochodzić na drodze dzialności i nie ma żadnej możliwości ob-
uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, nie sądowej. ciążenia odpowiedzialnością właściciela
może żądać prawa wglądu w jej dokumenty. (w tym gminy). Natomiast jeżeli szkodę
Nie może też zaskarżyć uchwały wspólnoty Odpowiedzialność spowodował dostawca najemcy, jego klient
mieszkaniowej, nawet jeżeli go dotyczy. gminy za zachowanie itp., pociągnąć do odpowiedzialności można
Administrator i Menedżer Nieruchomości
W wyroku z 19.12.2013 roku (sygn. akt najemcy tylko tę osobę i nie ma żadnej możliwości
I ACa 710/13) Sąd Apelacyjny w Szczeci- obciążenia odpowiedzialnością ani najemcy,
nie potwierdził, że jedynym uprawnionym Zgodnie z Kodeksem cywilnym – to osoba, ani właściciela.
podmiotem do wystąpienia z roszcze- która wyrządziła szkodę, obowiązana jest
niem o uchylenie uchwały wspólnoty do jej naprawienia. Brak jest przepisów, Naruszenie porządku
grudzień 2018
mieszkaniowej jest właściciel, a upraw- które obciążałyby właściciela za szko- przez najemcę
nienie takie nie przysługuje najemcy dy wyrządzone przez jego najemcę. Na-
lokalu. Nie może on zaskarżyć uchwały wet za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, Niejednokrotnie w budynkach wieloro-
w oparciu o art. 25 Ustawy o własności wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek dzinnych wspólnot mieszkaniowych docho-
lokali. Natomiast, aby wytoczyć powództwo przedmiotu z pomieszczenia art. 433 Ko- dzi do sporadycznego czy też notorycznego
w trybie art. 189 Kodeksu postępowania deksu cywilnego czyni odpowiedzialnym naruszania porządku. W przypadku jego
cywilnego musi wykazać, że ma interes tego, kto pomieszczenie zajmuje, a nie wła- naruszania należy oczywiście wzywać po-
www.administrator24.info

10