Obowiązki zarządcy – kontrole okresowe i naprawy wykrytych awarii

Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców obiektu obowiązki w zakresie utrzymania budynku. Są one kluczowe dla zapewnienia jego prawidłowego użytkowania z zachowaniem bezpieczeństwa. Należą do nich:

• Utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem – wynika z jego charakteru (np. budynek mieszkalno-usługowy), z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji administracyjnej uwzględnionej we wpisie do rejestru zabytków.
• Zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego – ochrona przed nadmiernym zużyciem technicznym, usuwanie skutków naruszenia przepisów techniczno-budowlanych.
• Utrzymanie właściwego stanu estetycznego – zapewnienie dobrego stanu elewacji i wyglądu obiektu oraz jego innych elementów, aby był spójny z naturalnym otoczeniem.
• Wykonywanie przeglądów – niezbędne do utrzymania obiektu w należytym stanie oraz do zapewnienia bezpieczeństwa w trakcie jego użytkowania.
• Przestrzeganie wymogów ochrony środowiska – m.in. poprzez ustalanie i uiszczanie opłaty środowiskowej.
• Prowadzenie książki obiektu budowlanego – zapisywanie przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy podczas użytkowania.

Od 1 stycznia 2027 roku wszystkie książki obiektu budowlanego (KOB) będą musiały być prowadzone w formie elektronicznej CKOB. Dla nowych obiektów od 1 stycznia 2024 roku można założyć tylko elektroniczną książkę obiektu budowlanego.

Obowiązkowe przeglądy budynku

Prawo budowlane nakłada na właścicieli budynków lub ich zarządców obowiązek przeprowadzania przeglądów we wspólnocie mieszkaniowej. Są to:

• Przeglądy roczne (co najmniej raz w roku), polegające na sprawdzeniu stanu technicznego. Jeśli powierzchnia zabudowy budynku przekracza 2000 m2 oraz, w przypadku innych niż budynki obiektów budowlanych, gdy powierzchnia dachu jest większa niż 1000 m2, należy je wykonać dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.
• Przegląd stanu technicznego – przegląd polega na sprawdzeniu elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników związanych z użytkowaniem obiektu. Sprawdzane jest także wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. Mogą go przeprowadzić wyłącznie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane potwierdzone w odpowiednich decyzjach. Najczęściej są to inspektorzy budowlani z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.
• Przegląd instalacji i urządzeń chroniących środowisko – tak zwany przegląd sanitarny, stanowiący element kontroli okresowej. Polega na sprawdzeniu urządzeń: sanitarnych do gromadzenia i oczyszczania ścieków, filtrujących, służących do gromadzenia i utylizacji odpadów stałych.
• Przegląd przewodów kominowych – kontrola polega przede wszystkim na sprawdzeniu drożności przewodów kominowych oraz siły ciągu kominowego. Weryfikuje się działanie urządzeń wentylacyjnych w pomieszczeniach (nawiewne i wywiewne).
• Przegląd instalacji gazowych – przeprowadza się go wraz ze sprawdzaniem stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych.

Od 18. września kominiarz przeprowadzający przegląd ma obowiązek wystawić e-protokół, aby potwierdzić wykonanie przeglądu kominowego. Musi także umieścić go w systemie Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków pod rygorem nieważności.

Przeglądy pięcioletnie 

Stan techniczny obiektu – zakres różni się od kontroli rocznej i obejmuje m.in. sprawdzenie przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowlanego, jego otoczenia, instalacji elektrycznych, piorunochronnych, uziemienia instalacji.

Kontrola urządzeń chłodniczych – sprawdzana jest efektywność energetyczna zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji.

Kontrola stanu technicznego może być dokonana tylko przez osoby posiadające uprawnienia budowlane konkretnej specjalizacji. Przykładowo, w przypadku przewodów kominowych musi to być osoba posiadająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim.

Inne obowiązkowe przeglądy

Należy pamiętać, że oprócz przeglądów wymaganych prawem budowlanym, we wspólnotach są zamontowane instalacje, które wymagają przeglądów serwisowych, choć nie są wykazane w przepisach. Należą do nich urządzenia służące ochronie przeciwpożarowej budynku, jak gaśnice, czujniki gazu, hydranty czy oświetlenie awaryjne.

Do zapewnienia sprawności instalacji budynkowych, często niezbędne są też przeglądy serwisowe urządzeń takich, jak wentylatory, pompy hydroforowe czy klapy dymowe. W budynkach z windami, platformami parkingowymi i węzłami cieplnymi, obowiązkowe są również przeglądy wykonywane przez Urząd Dozoru Technicznego. Dowiedz się więcej >>

Konsekwencje braku przeglądu i napraw pokontrolnych

Troska o dobry stan instalacji w budynku, ich przeglądy i konserwacja, bieżące remonty i naprawy, a także kontrola samego budynku to główne zadania obsługi technicznej. Każdy z tych elementów to wiele zagadnień, różne prace i wykonawcy do skoordynowania i ogromna odpowiedzialność. Chodzi o przecież o zdrowie i życie mieszkańców i użytkowników lokali, a także dbanie o wartość nieruchomości i zgromadzonego w niej majątku.

Prawo budowlane w art. 70 wprowadza również regulację dyscyplinującą właścicieli i zarządców obiektów budowlanych do usuwania uchybień stwierdzonych w trakcie kontroli okresowej Jednocześnie organ nadzoru budowlanego został zobligowany do weryfikacji, czy stwierdzone uszkodzenia zostały usunięte, a braki stanowiące zagrożenie – uzupełnione.

Za zaniedbania właściciel lub zarządca budynku poniesie konsekwencje: grzywnę nałożoną przez odpowiedni organ nadzoru, ale też odpowiedzialność karną. Niedopełnienie obowiązków naraża zdrowie i życie mieszkańców oraz użytkowników nieruchomości.

Problemem może być też uzyskanie odszkodowania z firmy ubezpieczeniowej w przypadku, gdy coś wydarzy się z powodu niewłaściwej obsługi technicznej lub jej braku. Może pojawić się konieczność wypłacenia ze środków Wspólnoty Mieszkaniowej odszkodowania mieszkańcowi lub użytkownikowi, który poniósł jakieś straty lub którego majątek ucierpiał na skutek zaniedbania stanu technicznego budynku.

Jak zlecić przegląd i naprawy szybko i łatwo?

Żeby wszystko w budynku funkcjonowało jak należy, poza regularnymi przeglądami i dbaniem o bieżącą sprawność instalacji, potrzebne jest regularne usuwanie usterek lub nawet większe naprawy. Należy więc zaplanować i zorganizować remonty oraz inne prace konserwacyjne, znaleźć fachowców z uprawnieniami, a następnie nadzorować ich pracę. Na szczęście nie trzeba tworzyć całego zespołu fachowców, którzy się tym zajmą. Można te zadania zlecić sprawdzonej firmie zewnętrznej.

Właśnie po to, aby ułatwić realizację wszelkiego rodzaju przeglądów, usuwanie zaleceń poprzeglądowych i zapewnić odpowiednie utrzymanie stanu technicznego nieruchomości, powstał PortalPRO. Sprawdź >>

kontakt@portalpro.pl | 22 233 03 40 | darmowa aplikacja PortalPRO (for clients)

Mniejsze prace możesz wygodnie i szybko zlecić za pomocą wygodnego narzędzia AI, poznając od razu wstępną wycenę robocizny.