Ustalanie opłat przez organy spółdzielni mieszkaniowych a regulacje prawne

Co mówi prawo?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 1 i ust. 2 jednoznacznie stanowi, że uczestnictwo w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast uchwalanie zmian w statucie to wyłączna właściwość walnego zgromadzenia (art. 38 §1 pkt 10 ustawy – Prawo spółdzielcze).

Ustawa – Prawo spółdzielcze w art. 38 § 2 stanowi, że „statut może zastrzec do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał również w innych sprawach”.

Ustawa ta nie zakłada, by przy pomocy statutu można było ograniczyć wyłączne kompetencje walnego zgromadzenia i przenieść je na inny organ spółdzielni, np. na radę nadzorczą czy zarząd. Tę normę prawną odnosić należy także do regulacji dotyczących uczestnictwa prawnych użytkowników lokali w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości.

Kompetencje rady nadzorczej są określone w art. 46 ustawy – Prawo spółdzielcze.

§ 1 pkt. 1) tego artykułu stanowi, że „do zakresu działania rady należy, uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej”.

Natomiast w § 2 art. 46 zdanie drugie ustaw mówi, że „statut może również przekazać do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał we wszystkich lub niektórych sprawach wymienionych w § 1 pkt.1, 3 oraz 5 (…)”. Dotyczy to:

• pkt. 1) uchwalania planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej;
• pkt. 3) podejmowania uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości oraz nabycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej;
• pkt. 5) zatwierdzenia struktury organizacyjnej spółdzielni.

Z powyższych regulacji jednoznacznie wynika, że nie można przenieść wyłącznych kompetencji walnego zgromadzenia na inny organ spółdzielni, można natomiast przenieść kompetencje rady nadzorczej – w wyszczególnionym ustawą zakresie – na walne zgromadzenie.

Co to jest plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej?

Encyklopedia ekonomiczna definiuje plan gospodarczy jako program określający cele działalności gospodarczej i środki ich realizacji zatwierdzony przez odpowiednie organa i stanowiący dyrektywę działania dla organów wykonawczych.

Z punktu widzenia treści przedmiotowej wyodrębnia się poszczególne części składowe planu gospodarczego nazywane również planami np. plan inwestycyjny, plan finansowy, plan zatrudnienia i płac itp.

Podstawowym planem gospodarczym jest plan roczny. Dla potrzeb swojej działalności jednostki opracowują plany operatywne na jeszcze krótsze okresy, np. plany kwartalno-miesięczne. W spółdzielniach mieszkaniowych jest to na ogół roczny plan finansowy i plan remontowy.

Proces tworzenia planu gospodarczego

Co do zasady ogólnej można wymienić dwie komórki, które zajmują się procesem tworzenia planu gospodarczego jako decyzji. Jedna komórka jest odpowiedzialna za przygotowanie projektu planu gospodarczego jako decyzji, a druga jest odpowiedzialna za jej podjęcie. Praca obydwu komórek wymaga odpowiedniej wiedzy fachowej z danej branży oraz umiejętności stosowania fachowych procedur.

Założeniem każdego planu gospodarczego jest osiągnięcie określonych celów przy zoptymalizowanym nakładzie środków finansowych, pracy i czasu. O profesjonalizacji procesu tworzenia planu gospodarczego zaświadczają wewnętrznie spójne koncepcje.

Odnosząc powyższe ogólne zasady tworzenia planu gospodarczego i planu finansowego do spółdzielni mieszkaniowej, wskazać należy, że w procesie tworzenia planu gospodarczego i planu finansowego podstawowa rola przypada zarządowi spółdzielni, a podjęcie decyzji, czyli uchwalenie planu, należy do rady nadzorczej.

W spółdzielniach mieszkaniowych, w których poza organami ustawowymi funkcjonują także organy wyłącznie statutowe, takie jak: rada osiedla, komitet budynkowy czy rada nieruchomości, one także mogą uczestniczyć w procesie tworzenia planu gospodarczego. Kompetencje tych organów wynikają z postanowień statutu spółdzielni.

Plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej to budżet poszczególnych nieruchomości w zakresie nieruchomości wspólnej, kosztów utrzymania lokali, budżet mienia spółdzielni i budżety innych działalności, jeśli spółdzielnia takie działalności prowadzi. To informacja o planowanych zadaniach, które mają być sfinansowane przez prawnych użytkowników lokali w danym roku obrachunkowym.

Plan gospodarczy to również harmonogram przychodów na pokrycie planowanych kosztów – a w szczególności wysokość opłat – od prawnych użytkowników lokali, a także harmonogram przychodów z innych źródeł, takich jak pożytki z nieruchomości wspólnej czy wpływy z najmu mienia spółdzielni.

W planach finansowych ujęte są zadania dotyczące przepływów strumieni pieniężnych. Określona jest tam zarówno wielkość, kierunek, jak i salda na początek oraz koniec okresu planowanego.

Uchwalony roczny plan gospodarczy stanowi podstawę obciążeń poszczególnych prawnych użytkowników lokali opłatami:

• na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
• na pokrycie kosztów utrzymania mienia spółdzielni,
• na opłaty na fundusz remontowy.

Obostrzenia

Podkreślić należy, że, na mocy art. 4 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd spółdzielni ma obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję oraz rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1–2 i 4 art. 4 USM, czyli kosztów:

• związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale członków spółdzielni,
• związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
• związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali,
• związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 6³ nakazuje, że opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach, a art. 6 ust. 1 stanowi, że różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Co stanowi istotę tych regulacji ustawowych? - Obligowanie autorów planu gospodarczego, czyli zarządu spółdzielni do stosowania w praktyce zarówno podwyższania opłat na koszty, jeśli koszty przewyższają wpływy oraz do obniżania opłat, jeśli przychody przewyższają koszty w danej nieruchomości.

Przy stosowaniu w praktyce regulacji zawartych w art. 4 ust. 4¹, art. 4 ust. 6³ i art. 6 ust. 1 opłaty na pokrycie kosztów w poszczególnych nieruchomościach mogą się różnić i to nawet znacznie.

Mało prawdopodobnym jest, by koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości były takie same dla różnych obiektów.

Zdarza się, że plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej uchwalany jest w połowie roku, którego dotyczy, a wynikające z niego stawki opłat dla poszczególnych nieruchomości nie są przenoszone na poszczególnych prawnych użytkowników lokali.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!