Rynek pierwotny a wtórny

Rynek pierwotny i wtórny – co oznaczają?

Na rynku pierwotnym dostępne są nowe mieszkania, domy jednorodzinne oraz lokale usługowe. Przeważnie inwestorem jest deweloper, a nieruchomość możesz kupić na różnych etapach realizacji. Wielu decyduje się na to w momencie, kiedy nie rozpoczęto jeszcze żadnych plac budowlanych.

W przypadku rynku wtórnego chodzi o nieruchomości, które stanowią własność osoby fizycznej lub prawnej w momencie trafienia na sprzedaż. Jeśli kupisz nowe mieszkanie i po tygodniu zdecydujesz się je zbyć, to już każdy kolejny nabywca będzie dokonywać zakupu na rynku wtórnym. Nie ma znaczenia, że w nieruchomości nikt nie mieszkał, ani że wymaga ona wykończenia. Zakup lokalu z rynku pierwotnego oznacza jego nabycie bezpośrednio od firmy, która zajmowała się budową.

Różnice w cenach

Z wyższym wydatkiem wiąże się zakup od dewelopera. Z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego na podstawie danych propertly.io wynika, że średnia wartość mieszkania z rynku pierwotnego przekroczyła na koniec 2023 roku 11400 zł za mkw. W przypadku lokali z drugiej ręki było to już ponad 10400 zł. Na jednym i drugim rynku ceny wzrosły rok do roku o średnio 1000 zł za mkw. Zatem z wyższym wydatkiem wiąże się zakup nowego mieszkania.

Ceny w bardzo dużym stopniu zależą od lokalizacji. Przykładowo ceny na rynku pierwotnym w Warszawie wynoszą średnio 14 925 zł za mkw i są niższe od cen rynku wtórnego, które osiągają 15 998 zł za mkw. Tymczasem w Gdyni mamy sytuację odwrotną, ceny na rynku pierwotnym są znacznie wyższe od rynku wtórnego i wynoszą 14 940 zł w porównaniu do 12 138 zł.

Nieruchomości w ostatnich latach okazywały się znakomitą inwestycją. Ci, którzy zdecydowali się kupić mieszkanie w 2015 roku, osiągnęli wysoki zwrot. Między IV kwartałem 2015 roku a II kwartałem 2023 roku średnia cena ofertowa wzrosła o 95% na rynku pierwotnym i 87% na rynku wtórnym.

Różnice w podatkach

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, musisz zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), który wynosi 2% wartości nieruchomości. Pobiera go, a później odprowadza notariusz, który sporządza akt notarialny. Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, wtedy cena obejmuje podatek VAT – nie płacisz PCC. Istnieje jeszcze jeden sposób, aby uniknąć płacenia PCC. 31 sierpnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy, która zwalnia z tego podatku osoby, które kupują pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego. Obowiązuje wyjątek. Z ulgi mogą również skorzystać ci, którzy mają maksymalnie 50% udziału w nieruchomości, ale nabyli ją poprzez dziedziczenie.

Warto pamiętać, że od 1 stycznia obowiązuje również podwyższony podatek PCC w wysokości 6%, ale płaci się go w przypadku zakupu szóstego i kolejnego mieszkania.

PCC obowiązuje wszystkich kupujących nieruchomość, którzy zaciągają na ten zakup kredyt. Przy ustanawianiu hipoteki trzeba zapłacić 19 zł (gdy wartość tej hipoteki będzie się zmieniać wraz ze zmianami stóp procentowych) lub 0,1% (kiedy znana jest wartość całego zobowiązania).

Standard wykończenia

W przypadku lokali nowych zazwyczaj otrzymasz mieszkanie w stanie deweloperskim. Oznacza to, że w nieruchomości wykonano tynki i posadzki, oraz rozprowadzono instalacje, dlatego można od razu przystąpić do prac wykończeniowych. Nie obowiązują przepisy, które by regulowały, co powinien obejmować stan deweloperski, dlatego na rynku pierwotnym możesz znaleźć mieszkania, w których wykonano różny zakres działań. Firmy umożliwiają również skorzystanie z oferty pod klucz. W takim przypadku lokal ma wykończone ściany, podłogi, kuchnię i łazienkę. Oferta może obejmować nawet zakup wyposażenia, mebli i dodatków. Wówczas otrzymujesz lokal do natychmiastowego wprowadzenia. 

Na rynku wtórnym możesz trafić na nieruchomości w różnym stanie. Od lokali umożliwiających natychmiastowe zamieszkanie po takie, które wymagają generalnego remontu.

Rynek pierwotny – wady i zalety

Zakup nowego mieszkania ma wiele plusów, ale także wady.

Do zalet rynku pierwotnego możemy zaliczyć:

• Mieszkanie znajduje w nowym budynku. Klatki schodowe, piwnice i ogólnie wszystkie części wspólne, są w idealnym stanie.
• Lokal wymaga tylko wykończenia – bez wymiany instalacji i generalnego remontu.
• Mieszkanie możesz zaprojektować od początku do końca zgodnie z oczekiwaniami.
• Obiekt zazwyczaj znajduje się w otoczeniu nowych inwestycji, chociaż nie zawsze.
• Czynsz jest przeważnie niższy niż na starych osiedlach.

Do wad rynku pierwotnego można zaliczyć:

• Wyższą cenę za metr niż na rynku wtórnym.
• Przeważnie takie inwestycje realizowane są daleko od centrum miasta, często w okolicy, która jest dopiero rozwijana.
• Okres oczekiwania na realizację – w wielu przypadkach inwestycja jest wyprzedawana na etapie dziury w ziemi, co oznacza nawet kilka lat oczekiwania na jej zakończenie.
• Życie w hałasie nawet przez kilka lat – licz się z tym, że początkowo wszyscy sąsiedzi będą wykańczać mieszkanie, co oznacza, że szybko nie zaznasz ciszy.

Rynek wtórny – wady i zalety

Nie inaczej sytuacja wygląda w przypadku mieszkań z drugiej ręki.

Do zalet rynku wtórnego zaliczamy:

• Zazwyczaj takie nieruchomości znajdują się blisko kluczowych obiektów, takich jak: szkoła, przedszkole, parki, sklepy, place zabaw czy przystanki autobusowe.
• Mieszkania są dostępne od ręki. Można znaleźć nawet takie, które właściciel chce sprzedać z pełnym wyposażeniem.
• Nieruchomości na nim są tańsze niż na rynku pierwotnym.
• Przeważnie do każdego mieszkania przynależy piwnica bez żadnych dopłat.
• Szeroka oferta. Zazwyczaj do kupienia jest mnóstwo lokali w różnych częściach miasta.

Natomiast do wad można zaliczyć:

• Kondycję budynku – może być różna. Wiele obiektów nie jest ocieplonych, a klatki schodowe są w fatalnym stanie.
• Może być potrzebny generalny remont – nawet jeśli na pierwszy rzut oka mieszkanie wygląda dobrze, bardzo prawdopodobne, że instalacje wymagają wymiany.
• Problemy z miejscami parkingowymi – szczególnie przy wieżowcach.
• Wyższy czynsz niż na rynku pierwotnym.

Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na to pytanie. Jeśli potrzebujesz mieszkanie na już, trudno o takie z rynku pierwotnego. Natomiast, kiedy chcesz mieć lokal nowy, tylko ten rynek wchodzi w grę. W przypadku gdy zależy Ci na lokalizacji blisko centrum, zapewne rozwiązaniem będą głównie mieszkania z drugiej ręki. Ustal, co jest dla Ciebie kluczowe i na tej podstawie podejmij decyzję.