administrator24.info

Zaawansowane wyszukiwanie

Jak wygląda zarząd nieruchomością wspólną?

Jak wygląda zarząd nieruchomością wspólną?

Jak wygląda zarząd nieruchomością wspólną?

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

treść sponsorowana

Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania danej czynności. W niniejszym artykule wyjaśnimy jakie są sposoby sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, jakie skutki i konsekwencje niesie ze sobą umowny sposób zarząd daną nieruchomością oraz co należy zrobić, gdy zarząd jest sprawowany w sposób nieodpowiedni? 

Zarząd nieruchomością składającą się z wyodrębnionych lokali

Sposób zarządu nieruchomością wspólną składającą się z wyodrębnionych lokali może zostać uregulowany przez współwłaścicieli umownie – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Zwykle polega to na powierzeniu zarządu jakiemuś podmiotowi. Jeśli taka umowa nie zostanie zawarta, to w grę wchodzą przepisy ustawy o własności lokali. Tutaj sposób zarządu zależy od tego, ile lokali zostało wyodrębnionych. Jeśli jest ich maksymalnie 3 (do 2020 roku było to 7), w grę wchodzą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zarządu przy współwłasności

Natomiast co do dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli takich powyżej 3 lokali, to obowiązują w ich przypadku przepisy ustawy o własności lokali:

    • właściciele lokali muszą podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub wieloosobowego zarządu,

    • zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ja na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali,

    • czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwały mogą być podjęte na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, zapadają większością głosów liczoną wg wielkości udziałów. W ustawie zostały wymienione przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. 

Odnośnie odrębnej własności lokali trzeba jeszcze zwrócić uwagę na ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Jakie są skutki umownego zarządu nieruchomością? 

Umowny zarząd nieruchomością wspólną, na który wskazuje przepis art. 18 ustawy o prawie własności lokali polega na tym, iż określa się sposób zarządu nieruchomością wspólną, jak wskazano, najczęściej przez wybranie innego podmiotu np. osoby prawnej lub osobie fizycznej, która będzie zarządzać nieruchomością. Pozwala to na pewnego rodzaju elastyczność przy sprawowaniu tego zarządu dla danej wspólnoty. Wspólnota może wtedy dopasować do jej członków nawet sam wybór zarządu. Raczej w mniejszych wspólnotach przeważnie zdarza się, iż wybierana jest do zarządzania jedna zaufana osób. W większych wspólnotach przeważnie zarząd zlecany jest podmiotowi zewnętrznemu, najczęściej firmie, która zajmuje się tym zawodowo. 

Co istotne, zarządca nie stanowi organu wspólnoty, ale jest odrębnym jej podmiotem. Natomiast podejmuje wszelkie działania  na podstawie przedstawicielstwa. W sytuacji, gdy zarządca otrzymuje funkcje organu wykonawczego, może on składać oświadczenia woli we własnym imieniu, ale ze skutkami prawnymi dla całej wspólnoty mieszkaniowej. Zakres możliwości podejmowanych działań zarządcy zawarty jest w treści postanowień umowy o powierzeniu zarządu lub uchwały. 

Zobacz również: Jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości?

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

W sytuacji, gdy do ustalenia umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną doszło już w pierwszym akcie notarialnym zbycia/nabycia lokalu, wtedy tak wprowadzony sposób zarządu nieruchomością wspólną będzie obowiązywał dla każdego kolejnego nabywcy lokalu,  bez znaczenia, czy sposób zarządu został ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości wspólnej. Taka informacja o sposobie zarządu nieruchomością wspólną podlega wpisowi do księgi wieczystej, co oczywiście nie oznacza, że niekiedy taki wpis faktycznie nie jest dokonywany. 

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli - przypomina adwokat Agata Koschel-Sturzbecher

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czy można zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną? 

W momencie, gdy właścicieli lokali nie są zadowoleni ze sposobu sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną lub też, gdy chcą ogólnie zmienić zasady tego zarządu mają prawo do zawarcia umowy zmieniającej ten sposób zarządu nieruchomością. Można też podjąć odpowiednią uchwałę w tym zakresie. Należy jednak mieć na względzie, iż oba dokumenty muszą być zawarte w formie aktu notarialnego u notariusza. Taka zmiana sposobu zarządu może mieć zastosowanie zwłaszcza do wspólnot założonych bardzo dawno temu, które posiadają często umowy zawierane kilkanaście-kilkadziesiąt lat temu i które nie znajdą zastosowania w teraźniejszych realiach albo też wymagają całkowitego rewizji funkcji i uprawnień zarządcy. 

Polskie prawo daje wspólności dość dużą elastyczność i dowolność w sposobie regulacji zasad sprawowania zarządu- niedopuszczalne jest jedynie naruszanie przepisów prawa bezwzględnie obowiązujących. W związku z tym praktycznie każdy członek wspólnoty, a już zwłaszcza takiej zawiązanej wiele lat temu, powinien zainteresować się sposobem sprawowanego zarządu. W sytuacji, gdy wspólnota posiada umowę regulującą ten sposób zarządu, to można zapoznać się z jej zapisami. 

Komentarze

  • andor andor, 28.12.2022r., 15:13:52 Szukam dobrej firmy, która pomoże nam zarządzać naszą wspólnotą. Obecna nie wywiązuje się dobrze ze swoich obowiązków i jest bardzo kiepski kontakt z nimi. Ostatnio trafiłam na stronę firmy Zarządca Fadrowski. Znacie ich może? Na stronie przeczytałam, że świadczą również usługi prawne oraz pełną obsługę finansową. Co o tym sądzicie?

Wybrane dla Ciebie

Jak rozliczyć 6 nieruchomości w 4 godziny raz na miesiąc?

Jak rozliczyć 6 nieruchomości w 4 godziny raz na miesiąc? Jak rozliczyć 6 nieruchomości w 4 godziny raz na miesiąc?

Dlaczego warto zainstalować zadaszenie na balkonie? »

Dlaczego warto zainstalować zadaszenie na balkonie? » Dlaczego warto zainstalować zadaszenie na balkonie? »

Systemy przeciwoblodzeniowe na dachu - sprawdzamy rozwiązanie »

Systemy przeciwoblodzeniowe na dachu - sprawdzamy rozwiązanie » Systemy przeciwoblodzeniowe na dachu - sprawdzamy rozwiązanie »

Jaki wybrać system dla zarządcy nieruchomości?

Jaki wybrać system dla zarządcy nieruchomości? Jaki wybrać system dla zarządcy nieruchomości?

Czy gaz płynny (LPG) to pewne źródło energii na niepewne czasy? »

Czy gaz płynny (LPG) to pewne źródło energii na niepewne czasy? » Czy gaz płynny (LPG) to pewne źródło energii na niepewne czasy? »

Jak uatrakcyjnić przestrzeń na osiedlu?

Jak uatrakcyjnić przestrzeń na osiedlu? Jak uatrakcyjnić przestrzeń na osiedlu?

Spis wodomierzy podczas nieobecności lokatora? Z tym urządzeniem to możliwe »

Spis wodomierzy podczas nieobecności lokatora? Z tym urządzeniem to możliwe » Spis wodomierzy podczas nieobecności lokatora? Z tym urządzeniem to możliwe »

Czy kotły kondensacyjne przyniosą oszczędności? »

Czy kotły kondensacyjne przyniosą oszczędności? » Czy kotły kondensacyjne przyniosą oszczędności? »

Narzędzia dla zarządców nieruchomości - zobacz najlepsze aplikacje »

Narzędzia dla zarządców nieruchomości - zobacz najlepsze aplikacje » Narzędzia dla zarządców nieruchomości - zobacz najlepsze aplikacje »

Jak pozbyć się barier architektonicznych w budynku?

Jak pozbyć się barier architektonicznych w budynku? Jak pozbyć się barier architektonicznych w budynku?

http://a001.administrator24.info/schindler

http://a001.administrator24.info/schindler

Zajmujesz się komercyjnym zarządzaniem nieruchomościami? Sprawdź to »

Zajmujesz się komercyjnym zarządzaniem nieruchomościami? Sprawdź to » Zajmujesz się komercyjnym zarządzaniem nieruchomościami? Sprawdź to »

System informatyczny z myślą o zarządzani nieruchomościami - czy usprawni pracę?

System informatyczny z myślą o zarządzani nieruchomościami - czy usprawni pracę? System informatyczny z myślą o zarządzani nieruchomościami - czy usprawni pracę?

Stawiasz na fasady wentylowane? Sprawdź optymalne rozwiązania izolacyjne!

Stawiasz na fasady wentylowane? Sprawdź optymalne rozwiązania izolacyjne! Stawiasz na fasady wentylowane?  Sprawdź optymalne rozwiązania izolacyjne!

Pomysły na zadaszenie balkonu lub tarasu »

Pomysły na zadaszenie balkonu lub tarasu » Pomysły na zadaszenie balkonu lub tarasu »

Co możesz zrobić, aby zarządzanie utrzymaniem technicznym nieruchomości było prostsze?

Co możesz zrobić, aby zarządzanie utrzymaniem technicznym nieruchomości było prostsze? Co możesz zrobić, aby zarządzanie utrzymaniem technicznym nieruchomości było prostsze?

Jak poprawić działanie instalacji wodnej budynku »

Jak poprawić działanie instalacji wodnej budynku » Jak poprawić działanie instalacji wodnej budynku »

Naprawa posadzek - jak chronić je przed uszkodzeniami?

Naprawa posadzek - jak chronić je przed uszkodzeniami? Naprawa posadzek - jak chronić je przed uszkodzeniami?

Sposób na oszczędne ogrzewanie! Znasz go?

Sposób na oszczędne ogrzewanie! Znasz go? Sposób na oszczędne ogrzewanie! Znasz go?

Jak efektywnie ocieplić ściany zewnętrzne budynku?

Jak efektywnie ocieplić ściany zewnętrzne budynku? Jak efektywnie ocieplić ściany zewnętrzne budynku?

Prawidłowe opomiarowanie ciepła w lokalu - na co zwrócić uwagę »

Prawidłowe opomiarowanie ciepła w lokalu - na co zwrócić uwagę » Prawidłowe opomiarowanie ciepła w lokalu - na co zwrócić uwagę »

Jak zapewnić prawidłowe ciśnienie wody w budynku?

Jak zapewnić prawidłowe ciśnienie wody w budynku? Jak zapewnić prawidłowe ciśnienie wody w budynku?

Jak wyprowadzić wentylację z kuchni?

Jak wyprowadzić wentylację z kuchni? Jak wyprowadzić wentylację z kuchni?

Zarządca nieruchomości poszukiwany »

Zarządca nieruchomości poszukiwany » Zarządca nieruchomości poszukiwany »

Renowacja betonu - poznaj prosty sposób na naprawę betonowych konstrukcji»

Renowacja betonu - poznaj prosty sposób na naprawę betonowych konstrukcji» Renowacja betonu - poznaj prosty sposób na naprawę betonowych konstrukcji»

Kilka sposobów na estetyczne śmietniki »

Kilka sposobów na estetyczne śmietniki » Kilka sposobów na estetyczne śmietniki »

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami » Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Niewystarczające ciśnienie wody w budynku – jak temu zaradzić?

Niewystarczające ciśnienie wody w budynku – jak temu zaradzić? Niewystarczające ciśnienie wody w budynku – jak temu zaradzić?

Copyright © 2004-2019 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
Portal dla Administratorów i Zarządców Nieruchomości www.administrator24.info

Ta witryna wykorzystuje pliki cookies do przechowywania informacji na Twoim komputerze. Pliki cookies stosujemy w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. W każdym momencie możesz dokonać zmiany ustawień przeglądarki dotyczących cookies. Nim Państwo zaczną korzystać z naszego serwisu prosimy o zapoznanie się z naszą polityką prywatności oraz Informacją o Cookies. Więcej szczegółów w naszej Polityce Prywatności oraz Informacji o Cookies. Administratorem Państwa danych osobowych jest Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K., nr KRS: 0000537655, z siedzibą w 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18, tel. +48 22 810-21-24, właściciel strony www.administrator24.info. Twoje Dane Osobowe będą chronione zgodnie z wytycznymi polityki prywatności www.administrator24.info oraz zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016r i z Ustawą o ochronie danych osobowych Dz.U. 2018 poz. 1000 z dnia 10 maja 2018r.