Jak wygląda zarząd nieruchomością wspólną?

Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania danej czynności. W niniejszym artykule wyjaśnimy jakie są sposoby sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, jakie skutki i konsekwencje niesie ze sobą umowny sposób zarząd daną nieruchomością oraz co należy zrobić, gdy zarząd jest sprawowany w sposób nieodpowiedni? 

Zarząd nieruchomością składającą się z wyodrębnionych lokali

Sposób zarządu nieruchomością wspólną składającą się z wyodrębnionych lokali może zostać uregulowany przez współwłaścicieli umownie – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Zwykle polega to na powierzeniu zarządu jakiemuś podmiotowi. Jeśli taka umowa nie zostanie zawarta, to w grę wchodzą przepisy ustawy o własności lokali. Tutaj sposób zarządu zależy od tego, ile lokali zostało wyodrębnionych. Jeśli jest ich maksymalnie 3 (do 2020 roku było to 7), w grę wchodzą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zarządu przy współwłasności. 

Natomiast co do dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli takich powyżej 3 lokali, to obowiązują w ich przypadku przepisy ustawy o własności lokali:

    • właściciele lokali muszą podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub wieloosobowego zarządu,

    • zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ja na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali,

    • czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwały mogą być podjęte na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, zapadają większością głosów liczoną wg wielkości udziałów. W ustawie zostały wymienione przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. 

Odnośnie odrębnej własności lokali trzeba jeszcze zwrócić uwagę na ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Jakie są skutki umownego zarządu nieruchomością? 

Umowny zarząd nieruchomością wspólną, na który wskazuje przepis art. 18 ustawy o prawie własności lokali polega na tym, iż określa się sposób zarządu nieruchomością wspólną, jak wskazano, najczęściej przez wybranie innego podmiotu np. osoby prawnej lub osobie fizycznej, która będzie zarządzać nieruchomością. Pozwala to na pewnego rodzaju elastyczność przy sprawowaniu tego zarządu dla danej wspólnoty. Wspólnota może wtedy dopasować do jej członków nawet sam wybór zarządu. Raczej w mniejszych wspólnotach przeważnie zdarza się, iż wybierana jest do zarządzania jedna zaufana osób. W większych wspólnotach przeważnie zarząd zlecany jest podmiotowi zewnętrznemu, najczęściej firmie, która zajmuje się tym zawodowo. 

Co istotne, zarządca nie stanowi organu wspólnoty, ale jest odrębnym jej podmiotem. Natomiast podejmuje wszelkie działania  na podstawie przedstawicielstwa. W sytuacji, gdy zarządca otrzymuje funkcje organu wykonawczego, może on składać oświadczenia woli we własnym imieniu, ale ze skutkami prawnymi dla całej wspólnoty mieszkaniowej. Zakres możliwości podejmowanych działań zarządcy zawarty jest w treści postanowień umowy o powierzeniu zarządu lub uchwały. 

Zobacz również: Jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości?

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

W sytuacji, gdy do ustalenia umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną doszło już w pierwszym akcie notarialnym zbycia/nabycia lokalu, wtedy tak wprowadzony sposób zarządu nieruchomością wspólną będzie obowiązywał dla każdego kolejnego nabywcy lokalu,  bez znaczenia, czy sposób zarządu został ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości wspólnej. Taka informacja o sposobie zarządu nieruchomością wspólną podlega wpisowi do księgi wieczystej, co oczywiście nie oznacza, że niekiedy taki wpis faktycznie nie jest dokonywany. 

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli - przypomina adwokat Agata Koschel-Sturzbecher. 

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czy można zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną? 

W momencie, gdy właścicieli lokali nie są zadowoleni ze sposobu sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną lub też, gdy chcą ogólnie zmienić zasady tego zarządu mają prawo do zawarcia umowy zmieniającej ten sposób zarządu nieruchomością. Można też podjąć odpowiednią uchwałę w tym zakresie. Należy jednak mieć na względzie, iż oba dokumenty muszą być zawarte w formie aktu notarialnego u notariusza. Taka zmiana sposobu zarządu może mieć zastosowanie zwłaszcza do wspólnot założonych bardzo dawno temu, które posiadają często umowy zawierane kilkanaście-kilkadziesiąt lat temu i które nie znajdą zastosowania w teraźniejszych realiach albo też wymagają całkowitego rewizji funkcji i uprawnień zarządcy. 

Polskie prawo daje wspólności dość dużą elastyczność i dowolność w sposobie regulacji zasad sprawowania zarządu- niedopuszczalne jest jedynie naruszanie przepisów prawa bezwzględnie obowiązujących. W związku z tym praktycznie każdy członek wspólnoty, a już zwłaszcza takiej zawiązanej wiele lat temu, powinien zainteresować się sposobem sprawowanego zarządu. W sytuacji, gdy wspólnota posiada umowę regulującą ten sposób zarządu, to można zapoznać się z jej zapisami.