Page 8 - AiMN 11/2022

Usługa concierge we wspólnocie

Koszty usługi concierge – ja ko nie stanowiące kosztów utrzymania nieru chomości wspólnej – nie obciążają
współwła ścicieli nieruchomości i nie mogą być mocą uchwały wspólnoty zaliczone do kosz tów zarządu
nieruchomością wspólną. PRA

Eugenia Śleszyńska W

spólnota mieszkaniowa – to z jed- Czynności zachowawcze i zarządcze każ- chodzić swoich praw. Natomiast w rela- O
nej strony – ogół właścicieli, dego właściciela lokalu dotyczą wyłącz- cjach z organami administracji publicznej
W związanych węzłem współwła- nie nieruchomości lokalowej a nie udziału lub innej władzy publicznej reprezentują
sności w nieruchomości wspólnej, z drugiej w nieruchomości wspólnej. Właściciel lo- ich uprawnione ustawowo organy wspól-
zaś – to podmiot zarządzający z mocy pra- kalu może swoim lokalem swobodnie dys- noty mieszkaniowej (wyrok WSA w Opo-
wa nieruchomością wspólną, odrębną ponować, wynająć, przekazać w użytkowa- lu z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt II SA/
od właścicieli lokali w sensie prawnym, po- nie, użyczyć, ustanowić służebność osobi- Op 51/13).
datkowym i finansowym. Zakres zobowią- stą; takie uprawnienia nie przysługują mu Korzystanie z nieruchomości
zania wspólnoty mieszkaniowej wiąże się co do nieruchomości wspólnej. Właściciel
z jej odpowiedzialnością z mocy prawa lokalu ponosi indywidualne koszty utrzy- wspólnej
za zarządzanie rzeczą wspólną, w zakresie mania swojego lokalu, może z takiego lo- Przepis art. 12 UWL zawiera odrębną
zwykłego zarządu. kalu osiągać przychody, np. z wynajęcia. w stosunku do Kodeksu cywilnego regula-
Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wy- Właściciele lokali mogą korzystać z in- cję uprawnień współwłaścicieli do korzy-
nika odrębność wspólnoty mieszkaniowej nej nieruchomości, mogą żądać ustano- stania z nieruchomości wspólnej przewi-
– jako osoby ustawowej, w stosunku do jej wienia na ich rzecz służebności gruntowej dującą, iż każdy właściciel lokalu ma pra-
członków – oraz jej podmiotowość. Ma bo- (art. 285 KC), służebności drogowej (art. 145 wo do współkorzystania z nieruchomości
wiem pewne atrybuty osobowości praw- KC), a nawet podjąć decyzję o służebności wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
nej, co potwierdziła uchwała Sądu Najwyż- przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa przesy- Normę związaną z korzystaniem z nieru-
szego z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt łowego. Ustanowiona na ich rzecz służeb- chomości wspólnej zawiera również art. 13
III CZP 65/07), której nadano moc zasady ność drogowa lub gruntowa daje im pra- ust. 1 UWL, w którym mowa jest o korzy-
prawnej: „Wspólnota mieszkaniowa, działa- wo do korzystania z obcych nieruchomości. staniu z nieruchomości wspólnej w sposób
jąc w ramach przyznanej jej zdolności praw- Ustanowiona służebność na ich rzecz jest nie utrudniający korzystania przez innych
nej może nabywać prawa i obowiązki do wła- prawem majątkowym, stanowiącym część współwłaścicieli oraz współdziałaniu w za-
snego majątku”. składową prawa głównego – własności lo- kresie ochrony wspólnego dobra.
Wspólnota mieszkaniowa – to według kalu. Za zobowiązania poszczególnych wła- Co do zasady, w myśl art. 12 ust. 1 UWL,
art. 6 UWL ogół właścicieli lokali, któ- ścicieli korzystających z cudzej nierucho- zachowując wynikające z art. 140 KC pra-
rzy w nieruchomości wspólnej związani mości (np. ze służebności) odpowiadają ci wo do wyłącznego korzystania z własności
są węzłem współwłasności, zaś z drugiej właściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel
strony wspólnota mieszkaniowa – to oso- jako osoba ustawowa. zostaje ograniczony w prawach do korzy-
ba ustawowa w rozumieniu art. 33 , od- stania ze współwłasności w ten sposób,
1
rębna od właścicieli lokali w sensie praw- Koszty usługi że nie może z niej korzystać wyłącznie
nym, podatkowym i finansowym, któ- concierge nie są do swoich potrzeb, a jedynie może z niej
ra od momentu powstania z mocy prawa współkorzystać (korzystać razem z inny-
(wyodrębnienia pierwszego lokalu) zarzą- kosztami zarządu mi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.
dza wyłącznie nieruchomością wspólną. nieruchomością Powyższe regulacje nie wykluczają oczywi-
I nie posiada kompetencji do decydowania ście umownego podziału korzystania z nie-
o sprawach, dotyczących lokali, stanowią- wspólną. ruchomości wspólnej w ten sposób, iż każ-
cych indywidualną własność. Odrębna wła- dy z właścicieli lokali może posiadać czę- Administrator i Menedżer Nieruchomości
sność lokali jej zarządowi zatem nie pod- Wspólnota mieszkaniowa jako osoba ści wspólne do wyłącznego użytku. Ustawa
lega (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 13 ustawowa nie ma uprawnień m.in. do ob- o własności lokali nie reguluje tych kwe-
kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 260/17). rotu indywidualnym majątkiem właścicieli. stii, a zatem posiłkowo można do oceny ta-
Taka czynność jest prawnie bezskuteczna. kich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy
Odrębność prawna Wspólnota mieszkaniowa (jako osoba o własności lokali stosować Kodeks cywil-
i majątkowa właścicieli ustawowa) nie odpowiada za zobowiązania ny, w tym jego art. 206 (wyrok SO w War-
W rozumieniu majątkowym i własno- poszczególnych jej członków, korzystają- szawie z dnia 23 kwietnia 2018 r., sygn. akt listopad 2022
ściowym wspólnota mieszkaniowa to ogół cych z cudzej nieruchomości – por. wyrok XXV C 1907/16).
właścicieli lokali, posiadających swo- SA w Katowicach z dnia 5 sierpnia 2014 r., Elewacja – przymusowa
je własne lokale (nieruchomości loka- sygn. akt I ACa 293/14.
lowe) oraz udziały niepodzielne mająt- Wzajemne stosunki między członkami współwłasność
kowe w nieruchomości wspólnej (udziały wspólnoty mieszkaniowej a jej zarządem, Ściana zewnętrzna budynku i elewacja
we współwłasności). regulują przepisy UWL i jedynie w trybie budynku z pewnością stanowią przedmiot www.administrator24.info
Właściciele lokali mają prawo do wy- tych przepisów poszczególni właściciele przymusowej współwłasności właścicie-
konywania czynności rozporządzających lokali mogą sprzeciwiać się działaniom or- li lokali, o której mowa w art. 3 ust. 1 UWL
swoim majątkiem, wraz z jego zbyciem. ganów wspólnoty mieszkaniowej oraz do- i jednocześnie część wspólną nierucho-

11
11