Spółdzielnia mieszkaniowa tworząc wzorce umowne, których stroną będą konsumenci, nie może zasłaniać się argumentem, że część zapisów ma na celu dyscyplinę stron umowy czy też pomimo faktycznego nakazu, czy zakazu określonego zachowania, nie będzie się tych zapisów de facto trzymała. Wszelkie niedozwolone klauzule umowne i tak nie mają zastosowania w stosunku do konsumentów.
Spółdzielnia mieszkaniowa w M.P. w ramach swojej działalności może budować, kupować, wynajmować i sprzedawać na własny rachunek oraz zarządzać nieruchomościami mieszkalnymi. W 2009 r. rozszerzyła swój przedmiot działalności o budowę budynków mieszkalnych i sprzedaż znajdujących się w nich lokali mieszkalnych za pieniądze przyszłych właścicieli lokali. Mając to na uwadze, spółdzielnia posługuje się w kontaktach z konsumentami wzorcami umów, tj. umową przedwstępną o budowę lokalu mieszkalnego i umową o budowę lokalu mieszkalnego.
Zmiana wysokości opłat ZOBACZ>>
Umowy te zostały poddane analizie przez prezesa UOKiK, który uznał, że naruszają one w swoich zapisach prawa konsumentów. Organ I instancji podkreślił, że w szczególności przy stosowaniu wzorców umownych w kontaktach z konsumentami umowy te podlegają, szczególnej kontroli.
W niniejszej sprawie spółdzielnia niesłusznie uzasadnia wprowadzenie do umowy przedwstępnej zapis dotyczący zwrotu zaliczki w wysokości 80% wniesionej kwoty bez oprocentowania w przypadku nieuzasadnionego jednostronnego rozwiązania umowy przez przyszłego właściciela lokalu. W ocenie prezesa UOKiK nie można, tak jak twierdzi spółdzielnia, uznać, że taka forma ma na celu zdyscyplinowanie drugiej strony umowy czy zapewnić trwałość stosunku prawnego. Wręcz przeciwnie, jak wskazał organ I instancji, taki zapis został uznany za niedozwolony już w wyroku z 22.12.2004 r. (sygn. akt XVII Amc 99/03) czy też w wyroku z 11.03.2002 r. (sygn. akt XVII Amc 30/01).
Istotą problemu jest nie sama kwestia potrącenia pewnej kwoty pieniężnej związanej z poniesionymi przez przedsiębiorcę kosztami zawarcia umowy, ale to, że ma być to wysokość rzeczywiście poniesionych kosztów. Odgórne ustalenie tej kwoty abstrahuje od realnie poniesionych kosztów. Zatem pobieranie zryczałtowanej kwoty w przypadku odstąpienia od umowy jest nieuzasadnione i zostało uznane za niedozwoloną klauzulę umowną.
Równie chybione było zastosowanie przez spółdzielnię zapisu, zgodnie z którym strony decydują się na poddanie sporu powstałego w związku z realizacją umowy pod rozstrzygnięcie sądu właściwego dla siedziby spółdzielni. Prezes UOKiK zauważył, że nie we wszystkich wypadkach będzie można, zgodnie z przepisami postępowania cywilnego, zastosować ten umowny zapis. Przede wszystkim w przypadku dochodzenia odszkodowania od konsumenta z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy właściwy miejscowo będzie sąd miejsca zamieszkania konsumenta, ewentualnie zgodnie z właściwością przemienną - sąd miejsca wykonania umowy.
Prezes UOKiK podniósł również, posiłkując się dotychczasowym orzecznictwem, że nie można, tak jak zrobiła to spółdzielnia, poddawać możliwość zmiany kosztu budowy, jeżeli w trakcie realizacji inwestycji wstępny koszt uległ zmianie. Organ I instancji uznał, że przy tak sformułowanym zapisie trudno ocenić, w jakim przypadku faktycznie poniesione wydatki będą wyższe od planowanych, nie jest też jasne, jakie czynniki mogą stanowić przyczynę wyższych kosztów. Ponadto spółdzielnia nie umożliwiała w takiej sytuacji odstąpienia konsumenta od umowy.
Czy korzystać za darmo z cudzego mienia? ZOBACZ>>
Podobnie kategorycznie zareagował prezes UOKiK na zapis, w którym spółdzielnia wyłączyła swoją odpowiedzialność za terminową realizację inwestycji, gdy w jej trakcie wystąpią niekorzystne warunki atmosferyczne czy inne przeszkody. Liczba wskazanych i stosowanych przez spółdzielnię niedozwolonych klauzul umownych, jak również dalsze pozostawienie ich w obrocie powoduje, że obowiązkiem organu kontroli było nałożenie kary odpowiedniej z uwagi na zakres i oraz nieprzestrzeganie nałożonego przez prezesa UOKiK zakazu zaniechania stosowania zarzucanej praktyki, naruszającej zbiorowe interesy konsumentów.
(Decyzja nr RLU 27/2010, prezesa UOKiK, delegatura w Lublinie, www.uokik.gov.pl)
2
