Korzystanie z tarasu i ogródka - skutki podatkowe

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do właściciela należy lokal zdefiniowany jako wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą także należeć pomieszczenia przynależne (przylegające i nieprzylegające do lokalu, a nawet położone poza budynkiem) takie jak: piwnica, strych, komórka czy garaż.

Z analizy obu pojęć, tj. lokalu i nieruchomości wspólnej wynika, że takie „miejsca” jak tarasy i ogródki nie mogą zostać przypisane do lokalu; zawsze należą do nieruchomości wspólnej. Natomiast strych, suterena, piwnica lub komórka może stać się częścią składową lokalu albo przynależeć do nieruchomości wspólnej. Elementy składowe lokalu (pomieszczenia przynależne) określa umowa o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu (art. 8 ust. 1 UWL).

Podział quoad usum

Istota współwłasności została wyrażona w art. 195 KC, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa własności do żadnej fizycznie wydzielonej części rzeczy. Współwłaściciele mogą jednak umówić się, że poszczególne pomieszczenia lub ich części, np. korytarz, taras, ogródek – będą zajmować na wyłączność (tzw. umowa quoad usum). Podział do korzystania polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości (art. 206 KC). Każdy więc – jeśli w umowie nie określono inaczej – oddzielnie używa swojej części i oddzielnie czerpie z niej pożytki, ale też ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części.

Umowa quoad usum wiąże wszystkich właścicieli oraz ich następców prawnych tzn. kolejnych właścicieli (art. 221 KC). Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej może zostać ujawniony w księdze wieczystej.

Warto jednak pamiętać, że większość czynności cywilnoprawnych wywołuje określone skutki podatkowe. Ustalenie takich skutków w przypadku podziału nieruchomości do korzystania nie jest jednak łatwe. W przypadku współwłasności, wskazanie w umowie ­quoad usum użytkowników określonych części nieruchomości jest neutralne podatkowo dla każdej strony umowy. Wynika to z istoty współwłasności. Uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej polega bowiem na tym, że tak jak każdy inny współwłaściciel może on posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Przyznanie mu prawa do wyłącznego korzystania z części rzeczy nie wiąże się dla niego z żadnym przysporzeniem podatkowym.

W przypadku nieruchomości wspólnej nie mamy jednak do czynienia ze zwykłą współwłasnością; jest to współwłasność nieruchomości wspólnej zwana przymusową, z uwagi na niemożność jej zniesienia dopóki trwa odrębna własność lokali. Współwłasność przymusowa nie obejmuje całej rzeczy (nieruchomości) ale tzw. nieruchomość wspólną. Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL obejmuje ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie jest to więc współwłasność nieruchomości ani budynku. Jej przedmiotem jest bowiem grunt oraz te fragmenty budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali.

Sprawę współwłasności przymusowej dodatkowo komplikuje status wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma ona osobowości prawnej, ale ma zdolność prawną i sądową. Ma także prawo do posiadania własnego majątku. Sąd Najwyższy w uchwale z 21.12.2007 r. (sygn. akt. III CZP 65/07), której nadano rangę zasady prawnej, uznał, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z nieruchomością wspólną.

Tak więc z jednej strony nieruchomość wspólna stanowi majątek wspólnoty mieszkaniowej – podmiotu będącego jednostką organizacyjną o określonej strukturze – z drugiej zaś jest objęta współwłasnością osób będących właścicielami lokali. W związku z tym dualizmem bardzo trudno jest jednoznacznie określić charakter umowy (a raczej uchwały) dotyczącej podziału nieruchomości wspólnej do korzystania przez poszczególnych właścicieli. Czy jest to umowa zawarta między współwłaścicielami o sposobie korzystania z ich nieruchomości czy raczej decyzja właściciela (wspólnoty) o oddaniu innemu podmiotowi (właścicielowi lokalu) części nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie determinuje skutki podatkowe uchwały określającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

W pierwszym przypadku należałoby uznać, że właściciele lokali, którzy otrzymali w ten sposób prawo do wyłącznego korzystania, np. z ogródka, tarasu lub miejsca postojowego nie uzyskują przychodu z tego tytułu – korzystają bowiem z (współ)własnego majątku. W drugim przypadku – otrzymują od wspólnoty mieszkaniowej prawo do nieodpłatnego korzystania z części jej nieruchomości, co może zrodzić dla nich skutek podatkowy w postaci przychodu. Taki wniosek wydaje się absurdalny; w związku z tym można uznać, że właścicielom korzystającym z ogródków, tarasów, czy miejsc postojowych raczej nie grozi opodatkowanie z tego tytułu.

Przychody z nieodpłatnego korzystania z cudzej nieruchomości

Warto jednak pamiętać, że podstawą prawną do określenia przychodu jest art. 11 Ustawy o PIT. Wymienia się w nim m.in. przychody z tytułu otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli przedmiotem takiego świadczenia jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość przychodu ustala się według równowartości czynszu, jaki powinien być płacony w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

W innych przypadkach – przychód ustala się na podstawie cen rynkowych stosowanych przy udostępnianiu rzeczy tego samego rodzaju i gatunku.

O ile istotnie nikomu nie przyszło jeszcze do głowy, żeby opodatkować przychód związany z faktem nieodpłatnego korzystania z tarasu, to w przypadku nieodpłatnego korzystania z innych części wspólnych nie jest to takie oczywiste. Wskazują na to choćby sprawy przed Sądem Najwyższym o ustalenie odszkodowania z tytułu bezprawnego zajęcia części wspólnej przez jednego właściciela. Sąd nie ma wątpliwości, że owe części wspólne należą do wspólnoty mieszkaniowej i zasądza odszkodowanie na jej rzecz. Prowadzi to do wniosku, że to wspólnota jest uprawniona do dysponowania swoim majątkiem i oddawania go do używania innym podmiotom, w tym właścicielom lokali w budynku wspólnoty – odpłatnie i nieodpłatnie.

W związku z tym, jeżeli jeden z właścicieli lokali otrzymuje (albo samowolnie zawłaszcza) możliwość wyłącznego korzystania np. ze strychu, wózkarni, suszarni i wykorzystuje te pomieszczenia na własne cele – to taka sytuacja nie jest neutralna podatkowo. W związku z przytoczonym wyżej art. 11 Ustawy o PIT należałoby uznać, że u właściciela powstaje przychód z tego tytułu w wysokości czynszu, jaki musiałby płacić za wynajęcie podobnej powierzchni.

Dlatego warto rozważyć zawarcie jakiejś umowy o korzystanie z części wspólnej, np. służebności, najmu, użytkowania, użyczenia.

Służebności

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione wyłącznie na nieruchomości. Prawo to może przybrać formę korzystania w oznaczonym zakresie przez uprawnionego z nieruchomości obciążonej, albo na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w jego prawach. Prawo cywilne dzieli służebności na gruntowe i osobiste – w zależności od tego, kto jest beneficjentem.

Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością i przysługuje każdemu jej właścicielowi. Z treści art. 285 KC. wynika, że do ustanowienia służebności gruntowej konieczne jest istnienie dwóch nieruchomości: władnącej oraz obciążonej. W przypadku ustanowienia służebności, np. ogródka, nieruchomością obciążoną byłaby nieruchomość wspólna, a nieruchomością władnącą – lokal. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21.07.2010 roku (sygn. akt III CSK 322/09) uznał, że: „Przyznanie właścicielowi lokalu w ramach służebności gruntowej uprawnienia do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej położonego pod oknami lokalu mieści się w granicach uprawnień właściciela nieruchomości władnącej przewidzianych w art. 285 § 1 KC”.

Dla oceny skutków podatkowych służebności gruntownej istotne jest, że nie jest ona skierowana do konkretnej osoby.

Inaczej jest w przypadku służebności osobistej. W myśl art. 296 KC, nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Różnica między tymi dwoma typami służebności jest istotna z przyczyn podatkowych; nieodpłatna służebność osobista podlega podatkowi od spadków i darowizn, natomiast służebność gruntowa mu nie podlega. „Zgodnie z art. 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie rzeczy lub praw majątkowych przez osoby fizyczne. (...) Służebność osobista różni się zasadniczo od służebności gruntowej. W konstrukcji stosunku prawnego tych praw należy zaznaczyć zarówno odrębność ich charakteru, jak i funkcji. Służebność osobista jakkolwiek jest obciążeniem nieruchomości, niemniej ustanawiana jest na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (nie można jej ustanowić na rzecz osoby prawnej). Służebność gruntowa służy natomiast zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Tylko służebność osobista ma charakter podmiotowy, a zatem jedynie nabycie takiej służebności przez konkretną osobę powodować może konsekwencje w zakresie podatku od spadków i darowizn” (pismo Ministerstwa Finansów z 26.1.2007 r., PL-834/85/JB/06/PDJC-345/06/39/07).

Służebności odpłatne są objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem jest uprawniony z tego tytułu. Podstawą opodatkowania jest wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawo to zostało ustanowione (opłata za służebność). W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, podstawę opodatkowania może stanowić zgodnie z oświadczeniem podatnika:

• wartość świadczeń za lat 10 albo
• wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy.

Stawka podatku wynosi 1%.

Użytkowanie

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Określa się je w art. 252 KC jako obciążenie rzeczy prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Użytkowanie obciąża oznaczoną rzecz w całości, chociaż wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części (art. 253 § 2 KC). Można także ustanowić użytkowanie na udziale we współwłasności ułamkowej rzeczy wspólnej (tak SN w uchwale z 28.3.1980 r., sygn. akt III CZP 11/80). Użytkownik jest uprawniony do posiadania i używania rzeczy zgodnie z treścią umowy.

Użytkowanie może być ustanawiane na rzecz osób fizycznych i osób prawnych. Nieodpłatne użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej podlega podatkowi od spadków i darowizn. Osoba prawna zapłaci z tego tytułu podatek dochodowy.

Użytkowanie odpłatne jest objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem jest użytkownik. Podstawą opodatkowania jest wartość świadczeń użytkownika płaconych za cały okres użytkowania. W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, podstawę opodatkowania może stanowić zgodnie z oświadczeniem podatnika:

• wartość świadczeń za lat 10 albo
• wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy.

Stawka wynosi 1%.

Przychodywspólnoty mieszkaniowej

Do końca roku 2008 obowiązywał art. 13 Ustawy o CIT, w którym wskazywano wyraźnie, że przypadku nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości (w całości lub w części) innym podmiotom, po stronie właściciela oddającego do używania powstawał przychód do opodatkowania. Przychód równy był wartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Ustalało się go na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej miejscowości przy najmie lub dzierżawie nieruchomości tego samego rodzaju.

W 2009 roku przepis ten został skreślony. Oznacza to, że po stronie wspólnoty nie powstaje przychód z tytułu oddania części nieruchomości wspólnej do nieodpłatnego korzystania. Wynagrodzenie otrzymane z tytułu użytkowania, służebności i najmu podlegają CIT.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!