CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sprzedaż strychu

Janusz Gdański  |  Administrator 12/2014  |  12.01.2015
Sprzedaż strychu
Sprzedaż strychu
www.freeimages.com

Nie wszyscy dostrzegają różnicę pomiędzy częścią nieruchomości a nieruchomością.

Warto przypomnieć tutaj treść art. 45 Kodeksu cywilnego:

§1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

oraz zacytować fragmenty ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UWL):

Art. 2.1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Jednomyślność na sprzedaż strychu

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 7.1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Konkludując - przedmiotem obrotu nie może być część nieruchomości, która nieruchomością nie jest. Nie jest więc - i nie może być - przedmiotem obrotu ani lokal niewyodrębniony, ani piwnica czy strych do czasu, aż zostaną wyodrębnione.

Czy można wyodrębnić strych? To niemożliwe, gdyż nie jest on samodzielnym lokalem. Można dyskutować nad wyodrębnieniem piwnicy, którą można określić jako samodzielny lokal użytkowy - np. magazyn.

Sformułowanie „sprzedaż strychu” należy więc rozumieć jako skrót myślowy. Chodzi tu faktycznie o sprzedaż lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu.

Adaptacja strychu jest dla wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj bardzo korzystna. Nie tylko dlatego, że za wyrażenie zgody na adaptację może uzyskać wymierne korzyści, zwykle finansowe.

Inwestor także niewątpliwie szczególnie starannie zabezpieczy dach nad swoim lokalem, będzie w przyszłości płacił czynsz lub lokal wykupi; ogrzewając swój lokal, pośrednio poprawi bilans cieplny budynku, a gdy zostanie członkiem wspólnoty - będzie partycypował w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, obniżając tym samym wydatki pozostałych właścicieli lokali.

Niektóre wspólnoty zlecają wycenę wartości przeznaczonej do adaptacji części strychu. Nie wydaje się możliwe, aby realnie ją wycenić, gdyż nie da się precyzyjnie ustalić wartości korzyści, które adaptacja przyniesie wspólnocie.

Znam przypadek, kiedy wspólnota zgodę na adaptację strychu wyraziła pod warunkiem, że inwestor wyremontuje klatkę schodową. Uważam, że wycena nie jest potrzebna, a jeśli zostanie wykonana to w żaden sposób wspólnoty wiązać nie musi. 

Zobacz: Co nowego w Orzecznictwie? Podział kosztów ochrony budynku | Klimatyzator w oknie lokalu

Jest niezwykle istotne, aby już w chwili podejmowania uchwały wyrażającej zgodę na adaptację określić precyzyjnie prawa i obowiązki inwestora, zasady oczynszowania powstałego w wyniku adaptacji lokalu, a także warunki, które musi spełnić inwestor, aby stać się właścicielem lokalu.

Najlepiej, aby to wszystko znalazło się w zaprotokołowanej przez notariusza uchwale, zawierającej upoważnienie dla zarządu  na podpisanie zarówno umowy o adaptację, jak i umowy zbycia lokalu.  

Wiele wątpliwości powstaje w związku z procedurą sprzedaży lokalu powstałego w wyniku adaptacji części strychu. Niektórzy twierdzą, że konieczna jest tu umowa w formie aktu notarialnego, którą muszą podpisać wszyscy właściciele lokali.

Takie stanowisko prezentują także niektórzy notariusze. Prawda jest jednak inna i wynika z UWL:

Art. 22.2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności (…) :

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Kiedy można zastosować Zakaz korzystania z części wspólnych

Sprzedaż powstałego w wyniku adaptacji lokalu mieści się w zbiorze czynności, które nie wymagają umowy, a jedynie uchwały.

Jest tylko jeden problem - zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego zarówno uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na adaptację, jak i upoważnienie dla zarządu zezwalające na podpisanie aktu notarialnego zbycia lokalu muszą mieć formę aktu notarialnego. To konsekwencja art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zdarza się, że wspólnota daje jednemu z właścicieli zgodę na to, aby rozbudował swój lokal poprzez zaadaptowanie części strychu.

Warto przeczytać

Ograniczenia w korzystaniu
z nieruchomości wspólnej

Nie ma tu mowy o sprzedaży tej części nieruchomości wspólnej, a jedynie o zmianie jej przeznaczenia (art. art. 22 ust. 3 pkt 4) oraz o będącej tego konsekwencją zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej (pkt 5a).

Uchwała podjęta w tej sprawie także musi zawierać stosowne upoważnienie dla zarządu oraz być zaprotokołowana przez notariusza. I w tym przypadku nie jest konieczna umowa.

Przed wejściem w życie UWL podczas sprzedaży lokali przy ustalaniu udziałów należało pomijać pomieszczenia przynależne.

W myśl art. 3 ust. 7 ww. ustawy, chcąc zmienić wielkość udziałów poprzez uwzględnienie powierzchni pomieszczeń przynależnych, trzeba zawrzeć umowę, którą muszą zaakceptować wszyscy członkowie wspólnoty. Umowa ta także wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Budzi jednak poważne wątpliwości.

Czyli - nie jest konieczna umowa (jednomyślność), a jedynie uchwała. Ze względu na wagę problemu, warto się nad nim pochylić.


Instalacje wodociągowe, ogrzewcze i
gazowe na paliwo gazowe,
chłodnicze, klimatyzacyjne, gazów medycznych oraz próżni wykonane z rur miedzianych i stopów miedzi.
Wytyczne stosowania i projektowania
Kompendium Zarządcy 2015Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014 z dodatkiem Efektywność energetyczna w budownictwie
CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16944|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10550|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10120|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl