Podział wielobudynkowej wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty takie powinny być jednak rzadkością i powinny być tworzone tylko w szczególnych przypadkach, gdy „zależności miedzy budynkami” są tak duże, że ma to sens. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 kwietnia 2008 roku, sygn. akt I ACa 71/08.

Instrumentem służącym podziałowi takiej wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej jest art. 5 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej znajdują się przynajmniej dwa budynki, a w co najmniej jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać jej podziału, który polegać będzie na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

 Przede wszystkim podziału muszą chcieć właściciele dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej. W innym przypadku nie da się rozpocząć procedury podziału. Przed jej rozpoczęciem trzeba też uzbroić wspólnotę mieszkaniową w środki finansowe niezbędne do pokrycia kosztów – na przykład ustalić na dany rok zwiększone koszty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, aby móc przeprowadzić procedurę w roku kolejnym.

Procedura podziału wspólnoty

Jednomyślna uchwała lub zgoda sądu

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości.

Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga nie uchwały podjętej większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Właściciele lokali powinni też w uchwale określić nowe wspólnoty mieszkaniowe oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza. Musi też zawierać umocowanie dla zarządu do zawarcia stosownego aktu notarialnego.

W przypadku braku jednomyślności wszystkich właścicieli właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Inaczej niż przy zaskarżeniu uchwały, sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym. Występują w nim: wnioskodawca oraz uczestnicy, czyli właściciele lokali.

Wniosek kieruje się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać:

• oznaczenie sądu, do którego jest skierowany;
• dane osobowe i adres wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników;
• dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawcy.

Geodezyjny podział nieruchomości

Na bazie podjętej uchwały lub zgody sądu na dokonanie podziału zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zlecić geodecie dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby wydzielić działki dla poszczególnych budynków, z których składa się wspólnota.

Po dokonaniu przez geodetę podziału nieruchomości i wytyczeniu nowych granic kolejną czynnością będzie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Organem, do którego trzeba się w tej sprawie zwrócić, będzie wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Po przeprowadzeniu postępowania wyda on decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości dokonany przez geodetę.

Podział geodezyjny nieruchomości nie będzie potrzebny, jeżeli nieruchomość wspólna składa się już z kilku działek i do jej podziału nie będzie potrzebne geodezyjne wydzielenie działek, gdyż już istniejące działki geodezyjne umożliwiają określenie nieruchomości wspólnych oddzielnie dla każdego budynku.

Inwentaryzacja

Kolejnym krokiem zmierzającym do podziału wspólnoty mieszkaniowej będzie nieruchomości opracowanie nowej inwentaryzacji na bazie inwentaryzacji dotychczasowej. W inwentaryzacji osoba z uprawnieniami określi nowe nieruchomości wspólne i nowe udziały właścicieli lokali.

Akt notarialny i wpis w księgach wieczystych

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej na podstawie pełnomocnictwa właścicieli udzielonego w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza zawrze akt notarialny, w którym – na podstawie inwentaryzacji i podziału geodezyjnego – dokona określenia nowych nieruchomości wspólnych i nowych udziałów w nich właścicieli lokali. W akcie tym notariusz skieruje też do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych wniosek o:

• podział nieruchomości wspólnej założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowych nieruchomości wspólnych,
• wpisanie nowych udziałów właścicieli lokali,
• skorygowanie wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali.

Nowe zarządy oraz rozliczenia

Wpis w księgach wieczystych zmian dokonanych przez właścicieli lokali kończy procedurę podziału wspólnoty mieszkaniowej. Jednak w związku z tymże podziałem konieczny jest wybór przez każdą z nowych wspólnot mieszkaniowych zarządu.

Warto zwrócić uwagę, że dotychczasowy zarząd z chwilą zawarcia aktu notarialnego przestaje sprawować swoją funkcję, gdyż wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje, przestała istnieć. Konieczne jest też rozliczenie finansowe nie tylko między sobą, lecz także z dostawcami mediów. Zarządy nowych wspólnot mieszkaniowych muszą również podpisać nowe umowy z dostawcami mediów. Niewątpliwie będą to zadania bardzo czasochłonne i wymagające dobrego zaplanowania ich kolejności oraz wcześniejszych uzgodnień podejmowanych kroków.

Podział dokumentacji

Po dokonaniu podziału wspólnoty mieszkaniowej i powołaniu w obu wspólnotach nowych zarządów pojawi się też problem podziału dokumentacji. Jej część (np. z przeglądów, projektowo-inwentaryzacyjną czy książkę obiektu budowlanego) i tak prowadzi się odrębnie dla każdego budynku, więc w tym zakresie podział dokumentacji nie będzie trudny.

Problem stanowić mogą natomiast dokumenty wspólne dla obu budynków czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji zawsze należy pamiętać, że jeżeli to dokument wydany przez organ administracji lub sąd, wystarczy wystąpić do tego organu o wydanie jego kopii. W stosunku do innych dokumentów zawsze można u notariusza dokonać poświadczenia ich kserokopii, która przez to uzyskuje moc oryginału, i w ten sposób skompletować niezbędną dokumentację.

Podsumowanie

Jak widać, jest to dość długotrwały i skomplikowany, a przede wszystkim – kosztowny proces. Wymaga opłacenia geodety, notariusza, prawnika (w przypadku, gdy przebrnięcie przez procedurę przekracza możliwości zarządu), Jak widać, jest to dość długotrwały i skomplikowany, a przede wszystkim – kosztowny proces. Wymaga opłacenia geodety, notariusza, prawnika (w przypadku, gdy przebrnięcie przez procedurę przekracza możliwości zarządu), kosztów sądowych związanych z wpisami w księgach wieczystych oraz ewentualnego żądania rozstrzygnięcia w sytuacji braku jednomyślności przy zgodzie na podział nieruchomości.

Koszty zależą od wielkości wspólnoty zwłaszcza koszty opłat sądowych związanych z wpisami w księgach wieczystych. Część z nich to koszty wolnorynkowe, jak na przykład wynagrodzenie geodety czy koszt wykonania inwentaryzacji, które zależeć będą od umiejętności negocjacyjnych zarządu. Niemniej w sumie będą to tysiące złotych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!