Przekazywanie urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych do majątku dostawcy

Są dwie drogi prowadzące do przekazania urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych do majątku dostawcy.

Skorzystanie z zapisów art. 49 Kodeksu cywilnego

• „§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
• § 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem chyba, że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.¹

Przeniesienie własności urządzeń wod.-kan.

Jakie są warunki skorzystania przez odbiorcę z zapisu cytowanego art. 49 Kodeksu cywilnego?

Muszą być spełnione trzy przesłanki:

• urządzenia muszą wchodzić w skład przedsiębiorstwa,
• odbiorca musi udokumentować, że pokrył koszty budowy urządzeń,
• odbiorca musi udowodnić, że jest ich właścicielem.

Pierwsza z przesłanek jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 KC urządzeń do sieci należącej do przedsiębiorstwa (uchwała Trybunału Konstytucyjnego z 04.12.1991 r.; W 4/91, OTK 1991, Nr 1, poz. 22 i inne późniejsze wyroki sądów). Dwie pozostałe nie wymagają chyba dodatkowego wyjaśniania.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż roszczenie wynika wprost z ustawy i nie wskazuje na inne, poza wymienionymi w przepisie, warunki jego realizacji.

Ze znanych mi opinii prawnych wynika między innymi, że do wystąpienia z tym roszczeniem nie jest wymagane posiadanie przez odbiorcę dokumentów związanych z realizacją inwestycji np. decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku odmowy ze strony przedsiębiorstwa realizacji roszczenia odbiorcy, możemy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

Druga przesłanka dotyczy skorzystania z zapisów art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, który stanowi:

1. „Osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie.
2. Przekazywane urządzenia, o których mowa w ust. 1, powinny odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach”.

W tym przepisie wskazano na dwa warunki. Po pierwsze odbiorca musi wykazać, że wybudował urządzenia z własnych środków i po drugie urządzenia te muszą odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach. Podstawową różnicą w stosunku do procedury przedstawionej w pkt. 1 jest jednak konieczność porozumienia się przedsiębiorstwa (lub gminy) i odbiorcy w formie umowy – jeśli takiego porozumienia nie będzie, pozostaje tryb z art. 49 KC.

Przeniesienie własności w praktyce

Dalszą analizę przeprowadzę na bazie umowy, którą zawarłem z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w m.st. Warszawie. Nie wiem jak wyglądają procedury w innych miejscowościach – proszę napiszcie, jeśli są inne.

Więcej na temat przekazywania urządzeń do dostawcy >>

W moim przypadku warunki umowy zostały określone w procedurze zatwierdzonej przez zarząd spółki. Procedura zawiera ściśle określony wykaz dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy oraz wykaz niezbędnych czynności do podjęcia. Poza standardowymi dokumentami, takimi jak pozwolenia na budowę i dokumentacja techniczna, spółka, poza oświadczeniem odbiorcy, że poniósł koszt budowy przekazywanych urządzeń, żąda dostarczenia opinii biegłego rewidenta, potwierdzającej „…wykonanie infrastruktury całkowicie ze środków własnych inwestora z wykluczeniem współinwestowania, dotacji, subwencji oraz środków pomocy publicznej…”.

W przypadku, gdy przekazujemy urządzenia, których budowa zakończyła się wiele lat temu mogą być kłopoty z dokumentacją księgową, którą trzeba przedstawić biegłemu rewidentowi, aby wydał stosowną opinię. Drugi – mogący budzić wątpliwości – wymóg stawiany przez spółkę, to dostarczenie aktów notarialnych, ustanawiających służebność przesyłu, przed zawarciem umowy o przekazaniu urządzenia do majątku spółki.

Pamiętajmy, że zgodnie z postanowieniami art. 3051 Kodeksu cywilnego: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”. W procedurze wymaganej przez spółkę ta służebność musi być ustanowiona jeszcze zanim stanie się ona właścicielem urządzeń. Nie wchodząc w głębsze dywagacje prawne czy jest to prawidłowe czy nie, notariusz nie miał wątpliwości w tym zakresie i stosowne akty sporządził.

Jednym z warunków sfinalizowania umowy jest przeprowadzenie przez spółkę sprawdzenia stanu technicznego przekazywanych urządzeń. Usterki ujawnione podczas takiego sprawdzenia strona przekazująca urządzenia musi usunąć. Tu warto wrócić do poprzedniego artykułu (w „Administratorze” nr 9/2021 – przyp. red.), dotyczącego granic odpowiedzialności przedsiębiorstwa przesyłowego i odbiorcy w zakresie utrzymania urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych. Przedsiębiorstwo ma obowiązek utrzymania urządzeń, ponieważ je posiada formalnie, a więc to ono powinno usunąć usterki przez siebie stwierdzone w procesie przekazywania do majątku. W praktyce jednak to zarządca nieruchomości musi to zrobić. Jest to o tyle ważne, że umowa „o przeniesienie na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w m.st. Warszawie SA prawa własności urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych” jest zawierana pod warunkiem zawieszającym, którym jest podpisanie protokołu odbioru końcowego urządzeń – krótko mówiąc bez „technicznego skwitowania” przez MPWiK przekazywanych urządzeń nie sfinalizujemy umowy i nie dostaniemy pieniędzy. Cena nabycia urządzeń jest określana na podstawie zaakceptowanej przez strony wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Która procedura lepsza?

Zastanówmy się, która ze wskazanych dróg jest lepsza. Procedura wskazana w pkt. 1 jest dosyć prosta i klarowna – jeśli udowodnimy, że sfinansowaliśmy budowę urządzeń, to rozstrzygnięcie jest raczej oczywiste. Takiej procedury nie przeprowadzałem, ale podejrzewam, że w przypadku wystąpienia z roszczeniem do np. przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji znajdzie ono powody, aby realizacji roszczenia odmówić i sprawa trafi do sądu. Biorąc pod uwagę obecną sytuację w sądownictwie na rozstrzygniecie możemy czekać wiele lat. Procedura wskazana w pkt. 2, w przypadku, gdy dysponujemy wszystkimi niezbędnymi dokumentami może być zrealizowana stosunkowo szybko. Ma ona jednak dwie podstawowe wady: po pierwsze – jeśli przeniesienie własności dotyczy urządzeń wybudowanych wiele lat temu, możemy mieć problemy ze zgromadzeniem wymaganych przez spółkę dokumentów, po drugie – konstrukcja umowy (przynajmniej w przypadku Warszawy) jest taka, że to spółka decyduje, czy urządzenia przejąć czy nie. W umowie bowiem jest zapis: „Jeżeli w wyniku czynności odbioru spółka uzna, że urządzenia odpowiadają jej wymaganiom i dokona ich protokolarnego odbioru, wówczas prawo własności urządzeń przechodzi na spółkę z dniem odbioru.

¹ zob. „Sieci i przyłącza wodociągowe – granice odpowiedzialności” [w:] Administrator 9/2021, str. 53