Podział nieruchomości

Kwestie podziału nieruchomości regulują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami¹. Przepisy te znajdują się w rozdziale 1 działu III rzeczonej ustawy pod nazwą „Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości” i określają warunki, na jakich taki podział może się odbyć. Brak jest jednak definicji legalnej samego pojęcia „podział nieruchomości”. Pomimo, iż ww. podział nieruchomości ma zazwyczaj praktyczny charakter, np. jest potrzebny do zniesienia współwłasności nieruchomości, to należy rozpatrywać go w świetle obowiązujących przepisów. W rozdziale tym nie chodzi o fizyczny podział nieruchomości, tylko o prawny podział. Poniekąd odrębną kwestią jest to, iż podział fizyczny i prawny nieruchomości są zazwyczaj ze sobą związane. Z uwagi na powyższe ustalenia należy mieć na względzie jurydyczną definicję nieruchomości, która jest zawarta w art. 46 § 1 KC. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy UGN nie regulują jednak kwestii podziału nieruchomości lokalowych, do których zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali, zwanej dalej „UWL”.

Wyłączenia ustawowe

Stosownie do art. 92 ust. 1 UGN, przepisów ww. rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego dla nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg, niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości, wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jak stanowi art. 92 ust. 2 UGN, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inicjowanie podziału nieruchomości

Podział nieruchomości może się odbyć zarówno na wniosek, jak i z urzędu, w zależności od tego jakiemu celowi on służy i jakiej nieruchomości dotyczy.

Podział na wniosek

Z dokonywaniem podziału na wniosek wiążą się koszty jego przeprowadzenia, które musi pokryć wnioskodawca.² „Krąg stron postępowania w przedmiocie wydania decyzji o podziale nieruchomości (wydawanej na wniosek na podstawie art. 96 UGN) na wniosek strony określa art. 28 Kodeks postępowania administracyjnego (KPA). Zgodnie z tym przepisem – stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Na podstawie tego przepisu ustalany jest również krąg osób uprawnionych do żądania stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej, przy czym należy podkreślić, że krąg tych osób nie musi być w każdym wypadku tożsamy.”³ Zauważyć w tym miejscu należy, iż „osoba, która legitymuje się tytułem prawnym tylko do części gruntu podlegającego podziałowi (jednej lub kilku wydzielonych działek ewidencyjnych), nie ma uprawnienia do żądania wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji o podziale nieruchomości, o której mowa w art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.), i nie może domagać się zniesienia skutków podziału przez stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej.”⁴

Stosownie do art. 97 ust. 1a UGN do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć następujące dokumenty:

• stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie wraz ze wskazaniem numeru księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów;
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
• wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 UGN;
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
• wykaz zmian gruntowych;
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
• mapę z projektem podziału.

Podział nieruchomości w trybie art. 41 USM >>

Podział z urzędu

Zgodnie z art. 97 ust. 3 UGN, podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:

• jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;
• nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Wyłączenie ograniczeń w podziale nieruchomości

Obowiązujące przepisy dotyczące podziału nieruchomości, pomimo szeregu ograniczeń jakie wprowadzają w tym zakresie, określają także wiele wyjątków, w których te ograniczenia nie obowiązują. Jak stanowi bowiem art. 95 UGN niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

• 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
• 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
• 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
• 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
• 4a) realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;
• 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
• 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
• 6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
• 6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
• 6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
• 6d) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (DzU poz. 1551);
• 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
• 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.⁵

Zatwierdzenie podziału

Co do zasady, podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej podział.⁶ Decyzja taka stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Bywają jednak wyjątki, w których podziału nieruchomości dokonuje się w inny sposób. Takie wyjątki mają miejsce w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo – w przypadku wydzielenia części nieruchomości – na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego lub ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zatwierdza podział.7 Ponadto, do takich wyjątków możemy zaliczyć sytuacje, w których o podziale nieruchomości orzeka sąd, np. w przypadku zniesienia współwłasności. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.⁸

Dowiedz się więcej o podziale nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni mieszkaniowej >>

Połączenie i ponowny podział nieruchomości

Jak stanowi art. 98b ust. 1 UGN właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie, mogą złożyć zgodny wniosek o połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości.

Podział nieruchomości pod drogi publiczne

Za szczególny rodzaj podziału można uznać podział nieruchomości dokonywany pod drogi publiczne, o którym mowa w art. 98 UGN. „Przepis ten dotyczy jednak wyłącznie podziałów, dokonywanych na wniosek właściciela nieruchomości lub na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości. Wynika z niego, że w przypadku dokonywania podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela, organ jest nie tylko uprawniony, lecz wręcz zobowiązany do wydzielenia części działki pod drogę publiczną, jeżeli takie jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie mają przy tym znaczenia plany inwestycyjne zarządcy drogi, a jedynie przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast skutkiem dokonania takiego podziału jest następujące z mocy prawa przejście nieruchomości na własność odpowiednio gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa oraz powstały po stronie nabywcy obowiązek zapłaty odszkodowania za przejętą nieruchomość (por. też wyrok WSA w Krakowie z 16.10.2019 r., sygn. akt II SA/Kr 817/19, LEX nr 2742278)”.⁹

Opłata adiacencka

Zgodnie z art. 98a ust. 1 UGN, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości – dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa – wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. „Do zastosowania art. 98a UGN konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Z tego względu ustawodawca nakazał (art. 98a UGN) – dla ustalenia tego wzrostu – porównanie stanu nieruchomości po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając tym samym możliwość uwzględniania innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości.”¹⁰

¹   DzU z 2021 r. poz. 1899, dalej „UGN”

²    zob. art. 97 ust. 1 UGN

³   wyrok WSA w Lublinie z 29.04.2021 r., sygn. akt II SA/Lu 121/21, LEX nr 3184911

⁴   wyrok NSA z 14.05.2018 r., sygn. akt I OSK 2947/17, ONSAiWSA 2019, nr 4, poz. 68

⁵   Pojęcie „tereny zamknięte” zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (DzU z 2021 r. poz. 1990). Stosownie do tego przepisu tereny zamknięte to tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych.

⁶   art. 96 ust. 1 UG

⁷   por. art. 96 ust. 1b UGN

⁸   por. art. 96 ust. 2 UGN

⁹   E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2021, art. 98

¹⁰  wyrok WSA w Bydgoszczy z 13.11.2019 r., sygn. akt II SA/Bd 485/19, LEX nr 2772006