Remont strychu nad mieszkaniem

Przeprowadziłem remont strychu nad moim mieszkaniem – pisze Czytelnik z Warszawy. Miałem wszystkie zgody. W umowie z ZDK jest mowa o „nieodpłatnym przekazaniu pomieszczenia” (strychu). W zatwierdzającej projekt decyzji Prezydenta m.st. Warszawy napisano, że zgoda dotyczy powiększenia lokalu mieszkalnego. W zgodzie urzędu dzielnicy na użytkowanie mówi się o pomieszczeniach mieszkalnych. To lokal niesamodzielny, połączony z moim mieszkaniem. Cały remont odbył się na mój koszt. Płaciłem czynsz zgodnie z umową z ZDK (umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w części wspólnej budynku). Po zmianie administratora ciągle dostawałem informacje o nadpłatach. W końcu zacząłem płacić tyle, ile podawano w nadsyłanych mi przez zarządcę rachunkach. Po ośmiu latach zarządca stwierdził, że nie płacę za zaadaptowany strych i przysłał mi rachunek za trzy lata wstecz, na ponad 6000 zł (reszta się chyba przedawniła). Powstał spór o wielkość powierzchni strychu, gdyż są tam skosy poniżej 2,20 m. Zarządca twierdzi, że umowa najmu dotyczy całej powierzchni. Natomiast mi się wydaje, że powinna dotyczyć części spełniającej wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., czyli z uwzględnieniem skosów.

Wątpliwości Czytelnika:

1. Czy adaptowany strych jest powierzchnią mieszkalną?
2. Czy dotyczą mnie w tym zakresie opłaty remontowe i inne (wiem, że za ogrzewanie – tak)?
3. I co jest dla mnie bardziej opłacalne: płacenie czynszu za użytkowanie części wspólnej (wtedy liczona byłaby cała powierzchnia strychu), czy płacenie go tylko za powierzchnię użytkową strychu (ale pewnie jest on sporo wyższy)?
4. Czy mam szansę na anulowanie całości bądź części zaległości z uwagi na ewidentny błąd zarządcy?

W związku z dodatkową powierzchnią, która powstała po adaptacji strychu, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę postanowienia umowy najmu. Jeżeli w umowie określono wysokość czynszu za adoptowaną powierzchnię, będzie to wiążące, niezależnie od tego, jaką ma on powierzchnię. Należy bowiem wówczas uznać, że strony umówiły się na określony czynsz i taki czynsz musi płacić najemca, niezależnie od tego, czy w umowie jest określona powierzchnia, czy też nie.

Jeżeli w umowie najmu nie ma czynszu, a jej postanowienia odsyłają tylko do zasad jej obliczania, np. każą ją obliczać od metra kwadratowego powierzchni, wówczas i tylko wówczas istnieje podstawa do ustalania tej powierzchni. Moim zdaniem, w związku z tym, że ta dodatkowa powierzchnia powstała w wyniku adaptacji strychu, należy sięgnąć do powierzchni wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej związanej z adaptacją strychu, w której powinno być ustalone, jaką powierzchnię użytkową ma wynajmowany strych po przebudowie.

Dopiero gdy brak w takiej dokumentacji „oficjalnej powierzchni użytkowej”, jest podstawa, aby ją obliczać. W związku z tym, że w grę wchodzi wyliczenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego, należy stosować zasady wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dla celów ustawy o ochronie praw lokatorów przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%; o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, a niższe od 1,40 m pomija się całkowicie.

Najemca jest zobowiązany do płatności czynszu zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli właściciel źle oblicza i pobiera czynsz, to dla najemcy rodzi to ten skutek, że jeżeli właściciel w porę nie odkryje swojego błędu (a tu minęły trzy lata), to dojdzie do przedawnienia tej jego części.

Roszczenia z tytułu czynszu przedawniają się po upływie trzech lat od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Istotą przedawnienia jest więc to, że aby ono nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie w sądzie zarzutu przedawnienia. Bez tego sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje więc wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

Na przykład: właściciel powinien pobrać kwotę 500 zł, a naliczył i pobrał 300 zł. Jeżeli obecnie wystąpiłby o zapłatę tych brakujących 200 zł, najemca mógłby w sądzie podnieść zarzut przedawnienia i sąd odrzuciłby pozew.

Odpowiadał:  Paweł Puch – prawnik