Po co komu KZN?

Sabina Augustynowicz (SA): Krajowy Zasób Nieruchomości to instytucja nonprofit, której misją jest wspieranie budownictwa czynszowego. Przejmuje nieruchomości Skarbu Państwa do zasobu KZN, a następnie przeznacza je pod inwestycje mieszkaniowe z przystępnymi cenowo lokalami na długoterminowy najem z opcją dojścia do własności. Wraz z samorządami zakłada nowe Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) oraz przystępuje do już istniejących Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Główne zadanie KZN – to pozyskiwanie gruntów i wnoszenie ich aportem do SIM, która właśnie zostanie powołana? To karkołomna konstrukcja. Zwłaszcza, że w innym miejscu zakłada się, że gminy partycypujące w inwestycjach w ramach SIM byłyby odpowiednio promowane, gdyby wnosiły grunt do inwestycji. No to po co KZN?

Arkadiusz Borek (AB): Jednym z głównych zadań KZN jest takie gospodarowanie gruntami i przygotowanie do wniesienia ich aportem do SIM/TBS w celu zrealizowania na nich inwestycji mieszkaniowych w formule społecznego budownictwa czynszowego. Należy zauważyć, że według stanu na dzień 31 stycznia 2023 r. w zasobie KZN znajdowało się 181 nieruchomości o łącznej powierzchni niemal 820 ha, położonych na terenie ponad 130 gmin zlokalizowanych w 15 województwach, a tenże zasób sukcesywnie zasilany jest nowymi gruntami. Według stanu na ten sam dzień KZN aportował do SIM/TBS – pod realizację inwestycji mieszkaniowych – 71 nieruchomości położonych w 65 gminach, zlokalizowanych w 15 województwach o łącznej powierzchni ponad 155 ha i potencjale ponad 10 tys. lokali mieszkalnych. Na 2024 rok zaplanowane są kolejne aporty do SIM/TBS w liczbie ok. 40 nieruchomości o łącznej powierzchni ponad 80 ha i potencjale mieszkaniowym ponad 5 tys. mieszkań. We współpracy z 486 gminami KZN powołał 44 spółki SIM i przystąpił do 2 TBSów.

Podstawą realizacji każdej inwestycji mieszkaniowej jest posiadanie odpowiedniego gruntu. Analizując wyżej wskazane dane należy postawić tezę, iż nie każda gmina będąca w SIM/TBS posiada nieruchomość spełniającą kryteria do realizacji inwestycji mieszkaniowej lub z różnych względów, nie może jej przekazać na rzecz SIM/TBS. W takiej sytuacji to KZN oferuje grunty, które posiada w swoim zasobie lub może do zasobu pozyskać. Wówczas to na KZN, a nie gminie ciąży obowiązek przygotowania gruntu do aportu, w tym poniesienia kosztów związanych z uzyskaniem niezbędnej dokumentacji, sporządzenia operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości, uzyskania wymaganych ustawą zgód oraz poniesienia kosztów notarialnych oraz co istotne – podatku VAT w wysokości 23% od aportu nieruchomości do SIM/TBS. Przekazanie do SIM/TBS gruntu przez KZN nie wyklucza możliwości otrzymania dodatkowego wsparcia przez gminy (Fundusz Dopłat do 35% wartości inwestycji oraz RFRM do 10% wartości inwestycji). Należy zauważyć, że nie ma żadnego mechanizmu, który w jakikolwiek sposób promuje gminy posiadające własne nieruchomości. Co więcej, większą korzyścią dla gminy jest sytuacja, w której to KZN posiada i wnosi grunt do SIM/TBS, gdyż dla samorządu taki proces odbywa się bezkosztowo.

Ponadto, to eksperci KZN oferują możliwość analizy potencjału inwestycyjnego nieruchomości planowanej do wniesienia jako aport do SIM/TBS, celem pomocy gminom, które często nie posiadają wyspecjalizowanych komórek w zakresie projektowania budynków mieszkalnych, w wytypowaniu najbardziej optymalnej lokalizacji do inwestycji. Dotyczy to zarówno gruntów gminnych, jak i gruntów Skarbu Państwa. Takich analiz zostało wykonanych ponad tysiąc. KZN uczestniczy również aktywnie w zgłaszaniu sugestii i uwag do tworzonych przez gminy dokumentów planistycznych, takich jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, wpływających na ostateczny kształt przyszłych inwestycji. KZN tworzy także warunki pod realizacje planowanych osiedli mieszkaniowych poprzez dokonywanie niezbędnych podziałów geodezyjnych czy uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy.

SA: Spółki SIM – to spółki prawa handlowego, realizujące budownictwo społeczne. Nie mają budować dla zysku. Jakie zasady partycypacji najemców przewidują Państwo?

AB: Zgodnie z ustawą o szczególnych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz w związku z zapisami umów poszczególnych spółek SIM, w których współudziałowcem – obok gmin – jest Skarb Państwa – KZN, partycypacja w kosztach budowy lokali mieszkalnych przewidziana dla najemców tych lokali nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu, jeżeli spółka korzystała przy budowie z tzw. finansowania zwrotnego (preferencyjnego kredytu), nie będzie też niższa niż 10% kosztów budowy. Określenie wysokości partycypacji uprawniającej do jej rozliczenia, w związku ze zmianą dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, należy do kompetencji zgromadzenia wspólników danej SIM, które – w formie uchwały – może określić wysokość partycypacji.

SA: Jakie są zasady finansowania Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych?

AB: Zgodnie z ustawą o szczególnych formach rozwoju mieszkalnictwa w związku z ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości społeczne inicjatywy mieszkaniowe, jako spółki budowlane z udziałem gmin lub Skarbu Państwa-KZN, wyposażane są przez gminy/wspólników w środki finansowe, pochodzące w szczególności z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (do 3 mln zł każda gmina i do 10% kosztów inwestycji w danej gminie), z Funduszu Dopłat (do 35% kosztów budowy), spółki te – jak wspomniałem – wyposażane są również w nieruchomości Skarbu Państwa-KZN. W ramach równowartości wnoszonych aportem gruntów, SP-KZN obejmuje udziały w spółce. Ponadto, na montaż finansowy każdej inwestycji mieszkaniowej, realizowanej przez SIM, składa się partycypacja najemców (od 10% do 30% kosztów budowy lokalu) i kredyt udzielany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na preferencyjnych warunkach (tzw. SBC). Warto tu dodać, że bezzwrotne granty – to w szczególności 10% kosztów inwestycji z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, do 35% z Funduszu Dopłat oraz do 10% kosztów infrastruktury. Kredyt z BGK to tzw. SBC, czyli środki na społeczne budownictwo czynszowe, uzupełniające i umożliwiające realizacje inwestycje (budowę mieszkań). Odrębną kwestią i elementem montażu finansowego jest ustawowy obowiązek partycypacji najemców w kosztach budowy. Wysokość partycypacji może wynosić od 10% do 30%.

SIM może również skorzystać z kredytu banku komercyjnego, jeśli uzna warunki udzielenia tego kredytu za korzystniejsze niż te oferowane w BGK. Ponadto każdy z udziałowców SIM z udziałem Skarbu Państwa-KZN (tj. gminy, KZN) może udzielić spółce wsparcia pieniężnego z własnych środków (o ile takie posiada lub zostały przeznaczone w jego budżecie na określony cel). Zarówno środki z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, z Funduszu Dopłat, jak i wartość aportowanych nieruchomości składają się na kapitał zakładowy tych spółek. Aktualnie zarządy spółek SIM, zachęcone pierwotnie obietnicą pozyskiwania bezzwrotnych grantów i preferencyjnych kredytów z BGK, mierzą się z problemem przygotowania montażu finansowego na realizację inwestycji, do których zostały zobowiązane w ustawie i umowami, podpisanymi przez wspólników. W niektórych sytuacjach problem ten wynika raczej z faktu zbyt wysokich planowanych kosztów realizacji inwestycji przez niektóre SIM-y, na które to koszty i technologie my – jako KZN – nie wyrażamy absolutnie zgody. Będziemy kwestionować tego typu inwestycje, gdyż zbyt wysokie koszty przełożą się w przyszłości na nieakceptowalny społecznie koszt 1 m² wynajmowanego mieszkania.

SA: Czy KZN przewiduje wykorzystanie potencjału spółdzielni mieszkaniowych w SIM-ach?

AB: Zgodnie z obowiązującą ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości aktualnymi potencjalnymi formami współpra-cy KZN ze spółdzielniami jest: tworzenie SIM (spółdzielnie mogą być wspólnikami obok gmin i KZN), zbywanie na rzecz spółdzielni nieruchomości z zasobu KZN na warunkach przewidzianych w tej ustawie. Zgodnie z art. 51a ust. 3 i 5 ustawy o KZN zbycie na rzecz spółdzielni może nastąpić także w trybie bezprzetargowym. Każda z powyższych form umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych na gruntach czy to zasobu KZN, czy będących własnością spółdzielni. Reprezentując Skarb Państwa, KZN nie jest nastawiony na zysk, a na wsparcie w realizacji programu mieszkaniowego, zatem przewidziane prawem formy współpracy mogą nie być atrakcyjne dla zainteresowanych podmiotów np. dla spółdzielni mieszkaniowych.

Obowiązujące przepisy prawa nie wykluczają możliwości utworzenia/przystąpienia do SIM ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Należy jednak zauważyć, że tylko gminy mogą ubiegać się i być beneficjentem wsparcia z Rządowego Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa oraz z Funduszu Dopłat.

SA: Wysokość grantu zależy od wielkości przedsięwzięcia? Czy również in-ne kryteria muszą być spełnione, by KZN wszedł do SIM-u? Jeśli tak, to jakie?

AB: Wysokość grantów zależy od wielkości przedsięwzięć, ponieważ ich wysokość została określona ustawowo jako procent kosztów budowy. Podstawowym założeniem/kryterium udziału Skarbu Państwa – KZN w SIM/TBS jest możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na gruntach z zasobu KZN lub gruntach z zasobu gminnego aportowanych do SIM/TBS czy to przez KZN, czy przez gminy/wspólników. Dodatkowo, dzięki znajomości lokalnego rynku mieszkaniowego gminy, wspólnicy są w stanie określić zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Zatem tylko ścisła współpraca KZN i gmin gwarantuje efekt w postaci kooperacji skutecznych działań, zmierzających do budowy tanich mieszkań na wynajem przez SIM.

SA: Będą pieniądze z KPO. Czy w związku z tym zakłada się zwiększenie wsparcia gmin, które zdecydują się na SIM-y?

AB: W ramach KPO przyjęto zwiększenie wsparcia gmin, które realizują inwestycje mieszkaniowe w ramach SIM. Normatywnym wyrazem tego wsparcia są zapisy rozdziału 3a ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych. Zgodnie z tymi regulacjami możliwe jest w ramach planu rozwojowego przyznanie wsparcia jeżeli:

• wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP w budynku powstałym w ramach przedsięwzięcia nie przekracza 52 kWh/(m² ·rok); 
• przedsięwzięcie nie wyrządza poważnych szkód dla celów środowiskowych; 
• termin zakończenia realizacji przedsięwzięcia jest zgodny z planem rozwojowym w ramach działania „Inwestycje w energooszczędne budownictwo mieszkaniowe dla gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach”. Wsparcie oferowane jest w formie bezzwrotnego grantu (finansowe wsparcie w ramach planu rozwojowego) i łączy się ze wsparciem krajowym, udzielanym w ramach programu budownictwa socjalnego i komunalnego. 

W przypadku tworzenia energooszczędnych mieszkań dla gospodarstw domowych o niskich dochodach (w tym mieszkań komunalnych), dofinansowanie może wynieść maksymalnie 15 proc. kosztów przedsięwzięcia, a przy mieszkaniach dla gospodarstw domowych o śred-nich dochodach (mieszkania społeczne czynszowe, w tym SIM/TBS) – 25 proc. kosztów przedsięwzięcia. Nabór wniosków będzie trwał do 30 września 2024 r.

SA: Dotychczas powołano kilkadziesiąt społecznych inicjatyw mieszkaniowych, które co prawda nie zrealizowały żadnych inwestycji (zrealizowała je tylko jedna). Co z nimi? Na jakim etapie są prace, czy w ogóle zostały rozpoczęte?

AB: Aktualnie Skarb Państwa – KZN jest udziałowcem w 47 podmiotach w całym kraju, w tym w 44 SIM, 1 spółce celowej, posiada również udziały w 2 TBS-ach. Wyżej wymienione spółki do zrealizowania mają 530 inwestycji mieszkaniowych, obejmujących blisko 34 tys. lokali mieszkalnych. Spółki posiadają obecnie 154 pozwolenia na budowę dla ponad 9 tys. lokali. Prace budowlane rozpoczęte zostały w ponad 25 lokalizacjach. Proces inwestycyjny jest złożonym przedsięwzięciem i może trwać nawet 5 lat (zarówno etap przygtowania gruntu, pozyskania finansowania i samej budowy). Niektóre SIM, szczególnie te powołane na przestrzeni ostatnich miesięcy oraz składające się ze znacznej liczby gmin, są w trakcie procesów przyjmowania aportów w postaci nieruchomości, w tym od KZN, w związku z tym przygotowanie gruntów pod realizację inwestycji również wymaga czasu. Spółki SIM/TBS, podobnie jak deweloperów, obowiązują te same przepisy prawa. Dodatkowo SIM działają na gruncie „Prawa zamówień publicznych”. Tym niemniej w wielu przypadkach okres ten (czas realizacji inwestycji) skracany jest do minimum w szczegól-ności, gdy przekazywany do spółki grunt jest już przygotowany (np. posiada warunki zabudowy). Jako przykład warto tu podać inwestycję w Lęborku, która była zrealizowana jako pierwsza w spółce, będącej towarzystwem budownictwa społecznego. Ten TBS miał już historię kredytową i to usprawniło procedury związane nie tylko z finansowaniem inwestycji, ale także realizację przedsięwzięcia. Obecnie w Lęborku (ul. Mieszka I) rozpoczęła się kolejna budowa.

Chciałbym zwrócić uwagę, że SIM-y powstają sukcesywnie. Jest to skomplikowany proces, który musi trwać. Bez tego etapu nie da się rozpocząć budowy. Obecnie możemy mówić o 25 budowach rozpoczętych, w różnym stopniu zaawansowania. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że czas finalnej realizacji inwestycji ulega wydłużeniu ze względu na to, iż są one często budowane na gruntach wymagających poprawy uzbrojenia technicznego. W wielu przypadkach wymagana jest procedura dotycząca przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko czy uzyskanie decyzji środowiskowej. Ponadto, należy zdać sobie sprawę z faktu, o którym mówią także deweloperzy, że w niektórych przypadkach 3 lata to krótki termin, by od zera przygotować, uzyskać preferencyjne finansowania i zrealizować inwestycję mieszkaniową. Priorytetem nowych władz KZN jest dołożenie wszelkich starań, aby w racjonalny i rozsądny sposób przyspieszyć proces przygotowania i realizacji inwestycji w różnych lokalizacjach.

SA: Dziękuję za rozmowę.