Wymogi ESG i ryzyka dla branży nieruchomości

Wiele lat temu zielone budynki były uważane za trend lub modę. Obecnie już wiadomo, że zrównoważony rozwój zostanie z nami na zawsze. 78 proc. inwestorów uważa, że ryzyko niedopełnienia wymogów ESG jest ryzykiem finansowym, które negatywnie wpłynie na ich finanse lub wartości nieruchomości. Regulacje europejskie nakładają na podmioty z branży nieruchomości handlowych wiele obowiązków. Niewywiązanie się z nich będzie skutkowało karami i pewnymi trudnościami, jak choćby to, że budynki niespełniające norm nie będą mogły być sprzedane czy wynajmowane.

Dyrektywa CSRD i raportowanie ESG

Według IEA budowa i eksploatacja budynków odpowiada za ponad jedną trzecią globalnych emisji gazów cieplarnianych, ale najwyższy ślad węglowy – ok. 80 proc. tych emisji – powstaje w fazie operacyjnej, podczas eksploatacji budynków. Nieruchomości w Europie zmierzają jednak w zrównoważonym kierunku, który wymuszają m.in. regulacje UE, nastawione na osiągnięcie neutralności klimatycznej w 2050 roku. To m.in. Europejski Zielony Ład, którego częścią jest pakiet regulacyjny Fit for 55, unijna taksonomia (system klasyfikacji działalności gospodarczej zrównoważonej pod względem środowiskowym) i rosnące wymogi w zakresie sprawozdawczości ESG (environmental, social, governance). Mowa tu przede wszystkim o dyrektywie CSRD, która weszła w 2023 roku i znacznie rozszerzyła krąg podmiotów zobowiązanych do raportowania danych niefinansowych.

Może Cię zainteresuje: Nowe rozporządzenie w sprawie poziomów recyklingu

Do spełnienia tych wymogów regulacyjnych przygotowuje się cały sektor, nie tylko największe podmioty. Czynniki ESG już odgrywają kluczową rolę na każdym etapie cyklu życia nieruchomości: począwszy od planowania inwestycji, poprzez budowę i komercjalizację, aż po kompleksowe zarządzanie obiektem. Z najnowszej publikacji „ESG dla nieruchomości komercyjnych. Wybrane zagadnienia i praktyki”, przygotowanej przez PINK i PRCH, wynika też, że z perspektywy inwestorów i właścicieli, ale również najemców budynków, ma to już kluczowe przełożenie na atrakcyjność i wycenę nieruchomości.

Brak dojrzałej strategii

PINK i PRCH przeprowadziły badanie, które objęło podmioty zarządzające lub posiadające ponad 13 mln m² GLA, 302 obiekty handlowe, 76 budynków biurowych, 11 projektów mieszkaniowych oraz 211 obiektów przemysłowo-logistycznych. Pokazuje ono, że większość z nich już podjęła działania zmierzające do wypełnienia wymogów regulacyjnych, choć w części przypadków wciąż nie można mówić o dojrzałej strategii.

Z badania wynika, że 85 proc. przedsiębiorców wyznaczyło u siebie osoby skierowane do tematu ESG, ale tylko u 37 proc. zajmują się one wyłącznie tym. To odzwierciedla sytuację na rynku: wiele firm – zwłaszcza tych, które będą objęte obowiązkiem sprawozdawczości, tworzą już całe działy ESG, inne dopiero zaczynają. 

Przy wdrażaniu ESG branża napotyka pewne trudności. Po pierwsze, natury mentalnej, ponieważ wszyscy są zdania, że jeśli coś dobrze działa, to po co to zmieniać, dlatego w naturalny sposób mają opór. Drugi obszar to otoczenie gospodarcze i infrastruktura, które dziś nie są jeszcze gotowe na to, żeby w pełni wdrażać rozwiązania ESG. Stan sieci przesyłowej, dostępność zielonej energii pochodzącej z OZE, regulacje prawne – brak gotowości w tych obszarach hamuje wdrażanie ESG. Trzeci obszar to trudności związane z finansowaniem działań ESG, które wymagają inwestycji. To finansowanie, które nie było uwzględnione w biznesplanach i odnośnie do którego nie wiadomo, jaki będzie jego okres zwrotu.

Może Cię zainteresuje: Zrównoważone zużycie biomasy

Dotąd nie ma też jednolitego zbioru uniwersalnych oczekiwań banków odnoszących się do sektora nieruchomości komercyjnych. Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że niektóre banki dopiero tworzą rekomendacje, inne są w trakcie ich zmian. Jednak zdecydowana większość – aż 90 proc. instytucji finansowych – ma już wewnętrzną politykę lub strategię ESG i weryfikuje zgodność planowanej inwestycji ze standardami ESG na podstawie własnej listy kryteriów.

Zielone klauzule

Rynek nieruchomości w kwestii ESG przechodzi od teorii do praktyki, co odzwierciedlają tzw. zielone klauzule w umowach najmu. Są to dodatkowe postanowienia lub załączniki, które określają wysiłki każdej ze stron umowy, by inwestycje w budynek i znajdującą się w nim powierzchnię były realizowane, używane i zarządzane w sposób sprzyjający zrównoważonemu rozwojowi oraz poprawie efektywności środowiskowej.

Obecnie najczęściej spotykanymi na rynku zielonymi klauzulami są te, które określają prowadzenie prac wykończeniowych w sposób zapewniający oszczędne korzystanie z materiałów budowlanych, o parametrach jak najmniej oddziaływujących negatywnie na środowisko, postanowienia regulujące certyfikację budynku czy klauzule ograniczające zużycie mediów oraz emisję CO₂. Eksperci wskazują, że obecność takich klauzul wkrótce stanie się normą, a poziom ich precyzji będzie coraz większy.

Źródło: Newseria Biznes