Czy spółdzielnie włączą się w tanie budownictwo?

Sabina Augustynowicz (S.A.): Co pani sądzi o polityce mieszkaniowej i głośnym problemie konieczności budowy mieszkań na wynajem?

Joanna Koch–Kubas (J.K.–K.): W przestrzeni publicznej od wielu już lat przewija się problem mieszkaniowy, który wydaje się ciągle nie rozwiązany. W Polsce za politykę mieszkaniową odpowiadają władze publiczne na szczeblu krajowym i lokalnym, polityka mieszkaniowa stanowi element polityki społecznej państwa.

W tzw. mainstreamie wśród naszych politycznych elit ścierają się – tak poprzednio, jak i obecnie – dwa podejścia w tej materii. Jedni proponują różne formy kredytowania, gdzie obywatel zaciąga kredyt z taką czy inną pomocą państwa i kupuje mieszkanie lub buduje dom w oparciu o własne zasoby.

Drugi nurt stanowi podejście, iż to państwo ponosi wszystkie obciążenia i buduje mieszkania, np. na wynajem. Nie wiadomo z jakich przyczyn nie mówi się zbyt szeroko o budownictwie społecznym, gdzie łączące są pieniądze prywatne z publicznymi, pomoc państwa byłaby skierowana np. do spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów lub innych jednostek funkcjonujących w samorządach, które mogłyby realizować budownictwo mieszkaniowe przeznaczone do najmu lub w oparciu o lokatorskie prawo do lokalu. Stale mówi się o tanim i dostępnym budownictwie mieszkaniowym i tworzy się nowe podmioty np. SIM-y lub kooperatywy (niestety bez efektów).

S.A.: Rzeczywiście, często mówi się, że swoistym panaceum mogłyby być spółdzielnie. Czego zatem brakuje, by chciały się zaangażować w budownictwo społeczne?

J.K.–K.: Należy zapewnić spółdzielniom dostęp do gruntów, a więc poszerzyć katalog podmiotów mających dostęp do gruntów w KZN o spółdzielnie mieszkaniowe oraz TBS-y na równych zasadach, tak jak dla SIM-ów. Nie wszystkie spółdzielnie bowiem mają własne grunty do zabudowy.

S.A.: I to wystarczy, by spółdzielnie włączyły się w budownictwo społeczne?

J.K.–K.: Nie, niezbędne jest również uelastycznienie przepisów tak, by umożliwić spółdzielniom ustanawianie na ich rzecz praw do gruntów, w tym wieczyste użytkowanie.

S.A.: Czyli, co należałoby zrobić?

J.K.–K.: Rozważyć zasadność dalszego funkcjonowania ustawy o przekształceniu wieczystego użytkowania gruntów na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów w dotychczasowym kształcie.

S.A.: Dlaczego?

J.K.–K.: Dotychczasowi użytkownicy wieczyści, którzy mieli posadowione budynki na gruntach gminnych lub Skarbu Państwa przekształcili swoje prawo we własność. Dysponenci gruntów na skutek zapisów tej ustawy nie są zainteresowani zawieraniem umów o wieczyste użytkowanie gruntów pod nowe budownictwo mieszkaniowe, wolą je zbywać potencjalnym inwestorom, np. deweloperom. Jeśli budownictwo mieszkaniowe ma być tworzone dla osób niezamożnych, to wieczyste użytkowanie nie jest obciążaniem, a wchodzić może w koszty eksploatacji.

S.A.: Dlaczego, pani zdaniem, spółdzielcze budownictwo lokatorskie uznano za jeden z najlepszych sposobów na wychodzenie z mieszkaniowej zapaści?

J.K.–K.: Budowa mieszkań lokatorskich przez spółdzielnie mieszkaniowe to powierzenie istniejącym podmiotom wyspecjalizowanym w swojej działalności, tj. budowaniu i zarządzaniu nieruchomościami głównie mieszkalnymi, zadania inwestycyjnego, które są w stanie wykonać. To również połączenie funduszy prywatnych (wkłady mieszkaniowe) z pomocą państwa (nisko oprocentowane, długoterminowe kredyty lub dotacje). Spółdzielczości mieszkaniowej w przeciwieństwie do nowych SIM-ów nie trzeba zakładać i organizować, gdyż posiada kadry i możliwości, aby „z marszu” przystąpić do realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Ale, żeby stało się to możliwe, trzeba dokonać zmian w przepisach USM, tak aby nowo budowane mieszkania w oparciu o lokatorskie prawo do lokalu nie mogło być przekształcone w odrębną własność i tak jak w przeszłości stanowiły majątek spółdzielni. Jest to o tyle ważne, iż w procesie decyzyjnym spółdzielnie mieszkaniowe muszą przekonać dotychczasowych członków spółdzielni, uczestniczących w Walnych Zgromadzeniach i mających już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, do modelu budownictwa, który musi przynosić korzyści również im – np. wzrost majątku ich spółdzielni, podział kosztów zarządu na większą powierzchnię zarządzanych zasobów i budownictwo dostępne cenowo dla kolejnych pokoleń spółdzielców. W oparciu, oczywiście, o poniesione koszty inwestycji. Bo założeniem programu mieszkaniowego powinien być możliwie najniższy koszt budowy mieszkań, aby realizacja inwestycji mieszkaniowej była dostępna zarówno dla inwestora, jak i przyszłych użytkowników lokali.

S.A.: A gdzie dostrzega pani zagrożenia?

J.K.–K.: Nie sposób nie zwrócić tu uwagi na ostatnie zmiany Prawa budowlanego w zakresie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki i budowle, dot. przeciwdziałaniu tzw. patodeweloperce. Wydają się one wręcz zaprzeczeniem założeń programu. Zaprojektowane zmiany stawiają szereg dodatkowych wymogów – co do zagospodarowania terenu, miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, placów zabaw, odległości od granicy działek itp. Będą one znacząco wpływać na koszty budowy. Wydaje się więc zasadnym ponowne przeanalizowanie tych przepisów, gdyż mogą one przeciwdziałać nie tylko patodeweloperce, ale również taniemu budownictwu mieszkań.

S.A.: Czy należy zatem uznać udział spółdzielni mieszkaniowych w programie budowy tanich mieszkań za pomysł trudny do zrealizowania, bo obwarowany wieloma niezależnymi warunkami?

J.K.–K.: Udział spółdzielczości mieszkaniowej w budowie dostępnych cenowo lokatorskich mieszkań jest możliwy, i wcale nie taki trudny. Postulowane zmiany w przepisach będą warunkowały jedynie cenę za metr nowo budowanych mieszkań. Spółdzielnie są organizacyjnie przygotowane już dziś do prowadzenia inwestycji mieszkaniowych, ale nie są uwzględnione przez rządzących w tzw. programach mieszkaniowych. Kluczowe jednak są dwa aspekty, tj. dostęp do gruntów oraz pomoc państwa w finansowaniu tych zadań.

S.A.: Dziękuję za rozmowę.