Apel organizacji zarządczych o zmiany w rozliczaniu kosztów ciepła

Na początku listopada 2022 roku organizacje zrzeszające zarządców nieruchomości wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych wraz ze Stowarzyszeniem ds. Rozliczania Energii wystosowały pismo do Ministerstwa Klimatu i Środowiska w sprawie konieczności zmian w rozporządzeniu z 7 grudnia 2021 roku, dotyczącym warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.

Poniżej pełna treść tego pisma wraz z uzasadnieniem, poparta analizami naukowców z uczelni technicznych.

STANOWISKO

ORGANIZACJI ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI ORAZ STOWARZYSZEŃ

w sprawie praktycznego stosowania niektórych przepisów rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.

Po analizie przepisów w/w rozporządzenia oraz uwag i wniosków zgłoszonych przez wielu zarządców budynków, proponujemy zmianę przepisów dotyczących wyznaczania maksymalnego oraz minimalnego kosztu ogrzewania lokalu w przypadku stosowania podzielników kosztów ogrzewania (§7 ust. 2; § 8 ). 

Pragniemy podkreślić, że w pełni podzielamy stanowisko Resortu, że określenie granicznych parametrów kosztów ogrzewania dla lokalu pozwoli na uniknięcie nieprawidłowości polegających na obciążeniu właścicieli lokali kosztami ciepła znacząco przekraczającymi możliwości techniczne zamontowanych w nich grzejników poprzez zastosowanie maksymalnego kosztu zmiennego dla lokalu, a także uniknięcie sytuacji, w których lokale ogrzewane są jedynie ciepłem przenikającym przez przegrody budowlane, poprzez zastosowanie minimalnego  kosztu zmiennego zakupu ciepła dla lokalu.

Należy jednak podkreślić, że literalne zastosowanie wymagań zapisanych w rozporządzeniu (§ 8 ust. 1-2) jest skomplikowane, kosztowne i może ze względów technicznych, zdecydowanie utrudnić  realizację celów zapisanych w ustawie.

W przypadku lokali wyposażonych w podzielniki kosztów ogrzewania, całkowita ilość ciepła dostarczonego do lokalu z instalacji centralnego ogrzewania jest wielkością nieznaną, niemierzoną. Zgodnie z normą PN-EN 834, w lokalach za pomocą podzielników jest rejestrowane wyłącznie ciepło z opomiarowanych podzielnikami grzejników, na które użytkownik lokalu ma wpływ poprzez regulację zaworami termostatycznymi. Podzielniki rejestrują wyłącznie temperaturę i czas pracy grzejnika, co przekłada się na bezwymiarowe wskazanie podzielnika, nie mierzą jednak ilości ciepła emitowanego przez grzejnik. Ciepło od pionów i nieopomiarowanych grzejników nie jest rejestrowane. Użytkownicy lokali nie biorą udziału w rozliczaniu ciepła dostarczonego do samego mieszkania, tylko w podziale  kosztów ogrzewania całego budynku. Gdyby ilość ciepła minimalna i maksymalna miała być wyliczana, jak zapisano w §8 rozporządzenia, to konieczne jest podanie założeń do tych wyliczeń. Samo określenie minimalnej temperatury w lokalu nie wystarczy. Nieznana pozostaje wentylacja w lokalu, temperatury w sąsiednich pomieszczeniach, temperatura maksymalna w lokalu, zyski ciepła itp.

Brak tych założeń w rozporządzeniu uniemożliwia wybranie jednoznacznego algorytmu prowadzącego do wyznaczenia maksymalnego i minimalnego kosztu zmiennego dla lokalu w okresie rozliczeniowym. Z tego powodu w opracowaniach naukowych [1],[2],[3] zaprezentowano kilka różniących się od siebie metod wyliczenia kosztu zmiennego minimalnego i maksymalnego dla lokalu, a każda z tych metod prowadzi do innych wyników dla tego samego lokalu. Podane przez autorów [3] błędy względne pomiędzy wynikami poszczególnych metod sięgają kilkudziesięciu procent, a w skrajnym przypadku przekraczają 100% !  Z tych zapewne względów kraje, w których stosuje się limity w rozliczeniach kosztów ciepła, wprowadziły jednoznaczne w stosowaniu limity procentowe rezygnując z metod obliczeniowych (Czechy, Słowenia).

Biorąc powyższe pod uwagę,  zwracamy  się o zmianę przepisów §7 ust. 2 oraz  §8  rozporządzenia, które  uzależniają zastosowanie podzielników kosztów ogrzewania od możliwości wyznaczania maksymalnego i minimalnego kosztów zmiennych dla lokalu w okresie rozliczeniowym. 

Ustalenie maksymalnego i minimalnego zużycia ciepła dla lokalu należy określić w sposób przejrzysty i prosty; natomiast zaproponowana w rozporządzeniu metoda jest merytorycznie zasadna, ale niejednoznaczna w realizacji i nierealna do powszechnego zastosowania. 

Ustalony w §8 rozporządzenia sposób wyznaczania tych parametrów  jest także bardzo pracochłonny, a ich wyliczenie – jak wspomniane powyżej - daje różne wyniki dla tych samych lokali w budynku, co potwierdzają min. publikacje naukowców. Zwracają oni także uwagę na skomplikowane obliczanie wskazanych parametrów oraz na trudności w praktycznym stosowaniu tej metody  [1], [2]. Jednocześnie z przedstawionych obliczeń wynika, że różne mieszkania w danym  budynku mogą mieć inną obliczoną wartość limitów, co jest sprzeczne z ideą stosowania współczynników wyrównawczych, których zadaniem jest wyrównywanie zróżnicowanych jednostkowych zapotrzebowań na ciepło poszczególnych mieszkań, wynikających z architektury i położenia mieszkania w budynku.

Należy mieć na uwadze, że dla każdego sezonu grzewczego ( okresu rozliczeniowego ), konieczne byłoby dokonywanie obliczeń dla tysięcy lokali w budynkach. Z uwagi na charakter tych zadań, zarządcy budynków z reguły będą to zlecali podmiotom ( firmom ) zewnętrznym, co wygeneruje odpowiednie koszty. W sytuacji drastycznych podwyżek cen ciepła, ten dodatkowy koszt nie jest pożądany zwłaszcza, że już obecnie wielu użytkowników lokali ma problemy z regularnym wnoszeniem opłat za mieszkanie, z czego największa część dotyczy ogrzewania i c.w.u. Ponadto, zaproponowany w rozporządzeniu sposób obliczania wskazanych wartości nie będzie zrozumiały dla użytkowników lokali przez co może powodować nieufność a nawet podejrzliwość. 

Biorąc powyższe pod uwagę, proponujemy dokonanie zmiany sposobu obliczania minimalnego oraz maksymalnego zużycie ciepła w lokalu, jak niżej:

§7.2. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, dokonując wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła, wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania wyznacza,  dla kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach dla każdego okresu rozliczeniowego:

1) maksymalny koszt zmienny zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym;

2) minimalny koszt zmienny zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym.

§ 8. Po ust. 1 i 2 dodać ust. 3: 

3. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego może zastosować inną metodę wyliczania wartości zużycia ciepła niż wskazaną w ust. 1 i ust. 2 : 

3.1.Maksymalny koszt zmienny zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalu w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokalu jest równy 2,5 krotności średniej wartości kosztu zmiennego budynku wyznaczonego dla  powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku albo może być obliczony w oparciu o 2,5 krotności średniej wartości wskazań podzielników kosztów na 1 m2 powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.

3.2.Minimalny koszt zmienny zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalu w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokalu jest równy 0,5 krotności średniej wartości kosztu zmiennego budynku wyznaczonego dla  powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku albo może być obliczony w oparciu o 0,5 krotności średniej wartości wskazań podzielników kosztów  na 1 m2 powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.

Podkreślamy, że przedstawiona propozycja sposobu wyliczania minimalnego oraz maksymalnego zużycia ciepła w lokalu, nie wynika z obliczeń – jak to zostało przedstawione we wskazanych artykułach naukowców, ale z wieloletniego doświadczenia firm rozliczeniowych. Uwzględnia zyski ciepła od pionów grzejnych, ciepło przenikające przez przegrody od lokali sąsiednich i inne dane, wielkości strat ciepła na wentylację, ale w postaci uśrednionej. 

Na uwagę zasługują wyniki  analizy wykonanej na zlecenie Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii przez naukowców jednej z uczelni technicznych [3], w której dokonano porównania parametrów  obliczeniowych wykonanych dla przykładowego budynku do proponowanej przez nas uproszczonej  metody: 50% dla  minimalnego i 250% dla maksymalnego kosztu zakupu ciepła dla lokalu w budynku wielolokalowym. Z porównania tych parametrów wynika, że są one zbliżone, mieszczą się w spectrum wyników obliczeniowych,  co uzasadnia przyjęcie proponowanych wyżej wielkości procentowych (wyciąg z analizy w załączeniu). Należy zaznaczyć, że w Czechach oraz Słowenii, stosowane od wielu lat parametry procentowe dla kosztów min / max, potwierdzają przydatność takiej metody.

W związku z powyższym zwracamy się o wprowadzenie zmiany w rozporządzeniu, dotyczącej sposobu ustalania minimalnego i maksymalnego zużycia ciepła w lokalu jako wartości procentowych,  liczonych od średniego zużycia ciepła w budynku, jednakowych dla każdego lokalu i każdego budynku. Proponowana zmiana wskazanych przepisów, wyeliminuje czasochłonne obliczenia, ograniczy koszty z tym związane, a wyniki obliczeń będą zrozumiałe dla użytkowników lokali, co przyczyni się do akceptacji systemu rozliczeń przy stosowaniu podzielników kosztów ogrzewania.

Z uwagi na obowiązujący zarządców budynków termin ( 24.12.2022 r. ) wprowadzenia zmian w regulaminach rozliczeń uwzględniających wymagania rozporządzenia, w tym ustalenie kosztów min / max,  prosimy o pilne podjęcie decyzji w tej sprawie.

WSPÓLNE STANOWISKO uzgodnili i podpisali:

Jerzy Jankowski - Prezes Zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, Jolanta Janasik - Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Leszek Klonowski - Prezes Zarządu Warmińsko-Mazurskiego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych, Hanna Kowalkowska - Prezes Zarządu Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Licencjonowanych Zarządców Nieruchomości Ekspert, Michał Kozak - Prezes Zarządu Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii, Marek Urban - Prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, Andrzej Półrolniczak - prezes Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce.

Publikacje przywołane w tekście:

1. A. Specjał, Propozycja metody obliczania maksymalnego i minimalnego zużycia ciepła na potrzeby określenia kosztu zakupu ciepła do lokalu w budynku wielorodzinnym, CIEPŁOWNICTWO, OGRZEWNICTWO, WENTYLACJA 53/5 (2022) str. 3-9. DOI: 10.15199/9.2022.5.1 
2. W. Szaflik, A.A. Stachel, Określanie maksymalnego i minimalnego kosztu ciepła dostarczanego w sezonie grzewczym do lokalu wyposażonego w podzielniki kosztów ogrzewania. INSTAL 7-8/2022 str. 21-28. DOI: 10.36119/15.2022.7-8.2   
3. T. Cholewa, A. Siuta-Olcha, A. Życzyńska. Sposoby określania kosztu maksymalnego i minimalnego zakupu ciepła dla lokalu w budynku wielolokalowym. Praca wykonana w 2022 r. na zlecenie Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii. Praca nie publikowana.

Załącznik: Wyciąg z analizy przedstawionej w publikacji [3]. 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!