Zaległe opłaty za mieszkanie

Brak płatności lub nieterminowe płacenie wymaga od zarządców prowadzenia – w zakresie wykonywanych czynności związanych z obsługą wspólnot – skutecznej windykacji zaległych opłat od jej członków, zakończonej niekiedy koniecznością dochodzenia należności wspólnoty na drodze postępowania sądowego, a nawet i egzekucyjnego.

Powstanie zaległości i ich wymagalność

Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.1 (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej UWL), właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową zobowiązani są do uiszczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu w formie bieżących opłat płatnych z góry, do 10. dnia każdego miesiąca.

Jeżeli zatem wspólnota nie podjęła uchwały wyznaczającej inny termin, do upływu którego członkowie wspólnoty zobowiązani zostali do wnoszenia powyższych opłat, miesięczne zaliczki stają się wymagalne począwszy od 11. dnia każdego miesiąca.

W związku z powyższym, dla powstania stanu wymagalności zaległych zaliczek z tytułu opłat za lokale mieszkalne, nie jest konieczne wzywanie zalegającego z płatnościami właściciela lokalu osobnym wezwaniem do ich zapłaty, gdyż termin spełnienia świadczenia z tytułu ww. opłat jest oznaczony (por. art. 455 w zw. z art. 476 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej KC).

Wezwanie do zapłaty

Niezależnie od powyższego często spotykaną praktyką jest wzywanie zalegających z opłatami właścicieli lokali do zapłaty w formie pisemnego wezwania – jednokrotnego lub nawet dwukrotnego, które stanowi jednocześnie ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty.

Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, by wspólnota w drodze uchwały ustaliła wiążąco obowiązek uprzedniego – a więc przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego – wezwania pozostającego w zwłoce z zapłatą właściciela lokalu, do zapłaty ustalając przy tym nawet ilość koniecznych do wystosowania uprzednio wezwań, jak również wysokość kwoty zadłużenia, wraz z powstaniem której dopuszczalne jest wystosowanie wezwania do zapłaty.

Jeżeli już jednak zdecydowano się na stosowanie praktyki polegającej na wzywaniu zalegających z opłatami właścicieli lokali do ich zapłaty, to przed zarządcą nieruchomości stoi obowiązek prawidłowego sformułowania treści takiego wezwania.

Wezwanie do zapłaty powinno zostać zaadresowane do dłużnika za zwrotnym potwierdzeniem jego odbioru (celem dowodzenia na etapie ewentualnego postępowania sądowego skutecznego doręczenia go dłużnikowi).

Oznaczenie dłużnika

Pierwszym, koniecznym elementem treści wezwania jest właściwe oznaczenie dłużnika, a więc właściciela lokalu zalegającego z opłatami. W takiej sytuacji warto sięgnąć do aktu własności lokalu lub zapoznać się z księgą wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości.

Jednocześnie, co zasługuje na uwagę, prawo własności ujawnione w dziale II ksiąg wieczystych korzysta (na równi z innymi prawami ujawnionymi w księdze wieczystej) z domniemania zgodności wpisu takiego prawa z rzeczywistym stanem prawnym².

Nierzadko zdarza się jednak tak, iż właściciele lokali uchybiają ciążącemu na nich obowiązkowi ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości swojego prawa własności – przeważnie gdy własność lub udział we współwłasności nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia. J

eżeli wspólnota lub zarządca mają wiadomość co do takich okoliczności, koniecznym jest by swoimi działaniami doprowadzili do ujawnienia zmiany prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla oznaczonej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.

Zaniedbanie tego rodzaju działania już na wstępie może nastręczać poważnych trudności na etapie sądowego, a następnie egzekucyjnego dochodzenia zaległych opłat za lokal mieszkalny, skierowanych przeciwko właścicielowi nieruchomości.

Umocowanie zarządcy do wystawienia wezwania do zapłaty

Kolejnym elementem, który powinien znaleźć się w treści wezwania, jest powołanie podstawy działania zarządcy nieruchomości – składającego podpis pod treścią wezwania – w imieniu wspólnoty, będącej z kolei wierzycielem co do powstałych zaległości.

Podstawą tą będą w większości wypadków odpowiednie postanowienia umowy o zarządzanie, lub – w razie ich braku – pełnomocnictwo udzielone przez zarząd wspólnoty, gdyż dokonywanie czynności polegających na wzywaniu dłużników do zapłaty za zaległe opłaty za lokale mieszkalne stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc dla jej podjęcia nie jest wymagana osobna uchwała wspólnoty (zaś w „małych wspólnotach” – zgoda wszystkich właścicieli).

Wskazanie wysokości zadłużenia i odsetki

Prawidłowo skonstruowane wezwanie do zapłaty musi wskazywać wysokość powstałego zadłużenia, tytuł w związku z którym zadłużenie powstało, jak również datę lub okres, za który dług ten został naliczony.

Koniecznym jest również, w celu uniknięcia późniejszych wątpliwości, które mogą wynikać choćby z posiadania przez danego dłużnika więcej niż jednego lokalu we wspólnocie, dokładne oznaczenie lokalu, w związku z opłatami za który właściciel ten pozostaje w zwłoce.

Jeżeli dla wspólnoty prowadzony jest więcej niż jeden rachunek bankowy (np. rachunek opłat bieżących, rachunek funduszu remontowego), zasadnym jest wyszczególnienie w osobnych pozycjach stanu zadłużenia wykazanego na każdym z tych rachunków.

Do kwoty zaległości wskazanej w wezwaniu mogą być również doliczone w osobnej pozycji odsetki za zwłokę, liczone od dnia wymagalności zaległych opłat, tj. począwszy od 11. dnia każdego miesiąca co do każdej zaległej miesięcznej zaliczki z osobna, lub od daty następującej po dniu, do którego upływu właściciele lokali zobowiązani są uiszczać miesięczne zaliczki na poczet opłat jeżeli, jak zostało to już wskazane wyżej, wspólnota ustaliła wiążąco inny termin wnoszenia przez jej członków miesięcznych zaliczek.

Nic nie stoi przy tym na przeszkodzie, by odsetki te nie były doliczane do kwoty zaległości wskazanej na wezwaniu – w takiej sytuacji dochodzone będą mogły być już na drodze postępowania sądowego w razie zgłoszenia takiego żądania w treści pozwu.

Istnieje również dopuszczalność wskazania, iż odsetki te należne będą dopiero począwszy od następnego dnia po upływie dodatkowego terminu płatności, wskazanego w treści wezwania.

Termin i sposób zapłaty

Istotnym elementem treści wezwania do zapłaty jest również wskazanie terminu w ciągu którego, lub do upływu którego dłużnik ma zapłacić wskazaną kwotę zaległości. Brak jest przy tym regulacji prawnych wskazujących jaka powinna być długość dodatkowego terminu danego dłużnikowi na zapłatę – zwyczajowo będzie to zatem 3–7 dni.

Jeżeli praktyką jest wystosowywanie przez zarządcę do dłużników więcej niż jednego wezwania do zapłaty tej samej zaległości, nic nie stoi na przeszkodzie, by dodatkowe terminy dane dłużnikowi na zapłatę były w następujących po sobie wezwaniach różne – zwyczajowo terminy te są coraz krótsze w drugim i ostatecznym, lub ewentualnie kolejnych wezwaniach do zapłaty.

Wskazać jednak w tym miejscu należy, iż kierowanie do dłużników więcej niż dwóch wezwań do zapłaty, z których to ostatnie stanowi już wezwanie przedsądowe, z uwagi na konieczność dbałości zarządcy nieruchomości o stan finansów wspólnoty, może stanowić nieuzasadnione przeciąganie sprawy, utrudniające wspólnocie skuteczne i szybkie wyegzekwowanie od dłużnika zaległych należności.

Niezbędnym elementem treści wezwania jest również oznaczenie sposobu zapłaty zaległych opłat za lokal mieszkalny – zwykle będzie wymagało to podania numeru rachunku bankowego, na który dłużnik ma wpłacić kwotę należności.

W razie prowadzenia dla wspólnoty osobnych rachunków bankowych, na których ewidencjonowane są wpłaty środków z różnym ich przeznaczeniem, można wskazać w osobnych pozycjach inne numery rachunków, na które zaległości powinny być uiszczone.

Pouczenie

Fakultatywnym elementem treści wezwania jest zawarcie pouczenia skierowanego do dłużnika, które ma mu wyjaśnić konsekwencje niedokonania dobrowolnej spłaty zadłużenia w terminie i na zasadach określonych w wezwaniu.

Stosowany w praktyce dość często jest zapis, zgodnie z którym wskazuje się, iż brak uregulowania kwoty zadłużenia w terminie, jak również uregulowanie go tylko w części spowoduje niezwłoczne skierowanie na drogę postępowania sądowego sprawy o zapłatę zaległych opłat za lokal mieszkalny wraz z należnymi odsetkami, co będzie wiązało się ze znacznym zwiększeniem kosztów, które dłużnik zobowiązany będzie ponieść, w tym kosztów postępowania sądowego wraz z kosztami zastępstwa procesowego oraz dochodzenia należności na drodze postępowania egzekucyjnego.

Pouczenie o powyższej treści, w razie stosowania praktyki kierowania do zalegających z opłatami właścicieli lokali więcej niż jednego wezwania do zapłaty, poprzedzającego wniesienie powództwa do sądu, powinno przy tym zostać zawarte w treści wezwania przedsądowego, a więc ostatecznego wezwania do dobrowolnej zapłaty należności.

Tego rodzaju zapis może skłonić do zapłaty tych dłużników, którzy jak dotąd nie reagowali na uprzednie ponaglenia do zapłaty.

Inny, fakultatywny element treści pouczenia zawartego w wezwaniu, sprowadza się do wskazania dłużnikowi możliwości polubownego załatwienia sprawy w drodze zawarcia ugody, przybierającej postać umowy o rozłożenie na raty zaległych opłat za lokal mieszkalny.

Tego rodzaju propozycja – z dodatkowym wskazaniem, iż nie zostanie ona na dalszym etapie prowadzenia sprawy już powtórzona – stanowi wyjście naprzeciw tym dłużnikom, którzy chwilowo znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej, uniemożliwiającej im terminowe wnoszenie opłat za lokal mieszkalny, a jednocześnie sami z siebie nie są w stanie zaproponować alternatywnego rozwiązania zaistniałej sytuacji związanej z powstałym na ich koncie zadłużeniem.

Dodatkowo, zawarcie ugody z dłużnikiem, poinformowanym o takiej możliwości, będzie nie tylko umożliwiało wspólnocie zażegnanie zaistniałej sytuacji bez konieczności sięgania do przymusu państwowego w drodze dochodzenia swoich roszczeń przed sądem, ale również – na warunkach określonych w ugodzie – uzyskanie ratalnej spłaty zaległych opłat z jednoczesnym i niezakłóconym wnoszeniem opłat bieżących, co powinno spowodować, iż pierwotna kwota zadłużenia nie będzie narastała z miesiąca na miesiąc o kolejne opłaty.

Brak natomiast dobrowolnego uregulowania kwoty zadłużenia mimo wezwania – niekiedy wielokrotnego – dłużnika do zapłaty, nie będzie pozostawiał już wspólnocie, a dokładniej zarządcy nieruchomości wspólnej innego wyjścia, jak wystąpienie z powództwem o zapłatę do sądu.

_{¹ por. art. 15 ust. 1 UWL
² por. art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!