Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Użytkowanie wieczyste, choć najbardziej w swoich prawach zbliżone do prawa własności, podlega pewnym ograniczeniom. Użytkownik wieczysty bowiem nie może przykładowo zbyć nieruchomości, ale co najwyżej swoje prawo użytkowania. Dodatkowo użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym - najkrócej może trwać 50 lat, a najdłużej 99. Po tym okresie wygasa. Przedmiotowo zaś użytkowanie dotyczy nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego. Stąd też ustawodawca stworzył instytucję pośrednią między prawem własności (najszerszym w swoich uprawnieniach) a tzw. ograniczonymi prawami rzeczowymi (takimi jak: użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z art. 244 kc).

Już w latach 90. w doktrynie pojawiły się głosy o anachroniczności tej instytucji. W związku z tym w 1997r. pojawiła się ustawa mająca na celu przekształcenie użytkowania wieczystego w najpełniejszą formę władztwa - prawo własności. Ustawa ta następnie ewoluowała, aż w 2005 r. nadano jej kształt, który z pewnymi zmianami obowiązuje do dnia dzisiejszego.

Właściciele lokali i spółdzielnie

Przepisy ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dotyczą co do zasady wyłącznie tych osób (fizycznych i prawnych), które przed tą datą były użytkownikami wieczystymi. Nowelizacja z 2007 r. umożliwiła zastosowanie wspomnianej ustawy do osób, które nabyły prawo użytkowania wieczystego na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Oprócz osób będących użytkownikami wieczystymi gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne (i m.in. garaże) również inne podmioty mogą skutecznie ubiegać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Należą bowiem do nich np. osoby fizyczne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie. Ustawodawca nie sprecyzował pojęcia „lokal", w związku z czym zgodnie ze stanowiskiem doktryny należy uznać, że zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jak i użytkowych mogą złożyć wniosek o przekształcenie.

Z kolei odnosząc się do możliwości skorzystania z przedmiotowej ustawy przez spółdzielnie mieszkaniowe, to dotyczy ona tylko tych, które są właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. W takiej sytuacji przekształcenie obejmie wyłącznie te nieruchomości, na których posadowione są budynki bądź garaże stanowiące własność spółdzielni. Dodatkowym warunkiem jest termin. Otóż przepisy ustawy dotyczą tylko tych spółdzielni, którym przysługiwało użytkowanie wieczyste przed wejściem w życie ustawy z 2005 r. (tj. 13 października 2005 r.)

Wymagane dokumenty

Każdy podmiot wyrażający chęć przekształcenia użytkowania wieczystego we własność oprócz stosownego wniosku powinien załączyć odpis z księgi wieczystej nieruchomości, jak również dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny nieruchomości. Przydatne będą zatem takie dokumenty, jak akt notarialny umowy sprzedaży, umowa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, umowa zamiany czy nawet orzeczenie sądu (np. przy stwierdzeniu nabycia spadku i jego działu).

Opłaty i bonifikaty

Ustawa stanowi, że osoba, na której rzecz zostało przekształcone użytkowanie wieczyste w prawo własności nieruchomości, zobowiązana jest uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tego tytułu. W praktyce oznacza to obowiązek wpłacenia pewnej kwoty w starostwie (jeśli nieruchomość była własnością Skarbu Państwa) bądź gminie, powiecie, województwie (analogicznie jeśli nieruchomość była własnością którejś z jednostek samorządu terytorialnego). Kwestie opłat za przekształcenie zostały określone w art. 4 i 5 ustawy i oprócz obowiązku dokonania zapłaty przewidują zarówno możliwość rozłożenia kosztów na raty, jak i nawet zwolnienia od jej ponoszenia. System ratalny można, zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy, rozłożyć na wniosek użytkownika wieczystego na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20. Przy czym ustawodawca założył, że wnioskodawca może na swoje żądanie skrócić okres spłaty rat poniżej 10 lat.

Szczególnym zainteresowaniem cieszył się art. 4 ust. 8 i 9 ustawy, który znalazł swój finał w Trybunale Konstytucyjnym. W związku z tym, że w obecnym brzmieniu badane przepisy zapewniają udzielenie bonifikaty 90% w stosunku do osób, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia i 50% dla osób, które posiadały prawa 5 grudnia 1990 r. na wniosek osoby przekształcającej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. W ocenie jednostek samorządu terytorialnego takie zapisy ustawy pozbawiały te jednostki samodzielnego dysponowania własnością, jak i czerpania z tego tytułu określonych dochodów. Samorządy w ocenie Trybunału Konstytucyjnego słusznie podnosiły niekonstytucyjność arbitralnego ustalania przez ustawodawcę wysokości udzielanych bonifikat. Co do zasady Trybunał uznał, że udzielanie bonifikat nie jest sprzeczne z konstytucją, ale ingerencja ustawodawcy w stosunki cywilnoprawne (tj. między użytkownikiem wieczystym a właścicielem nieruchomości) była zbyt daleko idąca. Niemniej jednak Trybunał, pomimo że wyrok zapadł 26 stycznia 2010 r. (sygn. akt K 9/08), odroczył aż na osiemnaście miesięcy (od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw) utratę mocy obowiązującej przez zaskarżony przepis w zakresie wyżej wskazanym. Tym samym użytkownicy wieczyści mają czas do 8 sierpnia 2011 r., gdyż wyrok został opublikowany w DzU nr 21 z 8 lutego 2010 r. (poz. nr 109).

Warto dodać, że przekształcenie będzie bezpłatne dla osób, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości przez Skarb Państwa na podstawie innych tytułów przed 5 grudnia 1990 r. Druga sytuacja nadania użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Termin złożenia wniosku

Zgodnie z art. 1 ust. 5 przedmiotowej ustawy, podmioty wymienione w art. 1, czyli m.in. właściciele lokali i spółdzielnie, mają czas na wystąpienie z przedmiotowym wnioskiem aż do 31 grudnia 2012 r. Jeśli natomiast osoba ubiegająca się o przekształcenie chciałaby skorzystać z bonifikaty, musi złożyć dokumenty do sierpnia 2011 r.

Ponadto, przy skorzystaniu z bonifikaty użytkownik (a następnie właściciel) musi się liczyć z tym, że po przekształceniu nie będzie mógł sprzedać nieruchomości przez okres pięciu lat. W przeciwnym wypadku organ, który wydał decyzję, może zażądać kwoty stanowiącej równowartość udzielonej bonifikaty, z uwzględnieniem jej waloryzacji.

Z uwagi na fakt, że przekształcenie dokonywane jest w drodze postępowania administracyjnego nie liczy się dzień zakończenia postępowania, ale data złożenia wniosku. Warto tu wskazać na sytuację, która miała miejsce pod koniec roku 2009, kiedy można było składać wnioski o wykup mieszkań za przysłowiową złotówkę. Sporo osób, jak wynika z danych przedstawianych przez spółdzielnie, skorzystało z tej możliwości na ostatnią chwilę, przez co w wielu przypadkach sparaliżowało to procedurę wykupu, a niejedną spółdzielnię naraziło na zarzut przewlekłego działania. W związku z tym warto już dziś zastanowić się nad możliwością ubiegania się o przekształcenie, nie tylko z uwagi na zbliżający się koniec stosowania ustawy z 2005 r., ale również ze względów finansowych. Otrzymanie ipso iure bonifikaty na pewno stanowi istotny bodziec do działania.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!