Ad vocem problemów mieszkaniowych i przyłączenia nieruchomości w trybie art. 209a UGN

W sprawie pierwszej: m.st. Warszawa odrzuciło wniosek mojej wspólnoty mieszkaniowej o przyłączenie, używając argumentów, o których nawet nie warto pisać. Sprawdziły się niestety moje obawy, że władze miasta zrobią wszystko, aby roszczeń wynikających z ustawy dobrowolnie nie realizować – z informacji urzędników wynika, że przez 9 lat obowiązywania programu (patrz artykuł w AiMN 4/23, s. 67) przyłączono jedną (sic!) nieruchomość. Smutne. Wspólnota mieszkaniowa może oczywiście podjąć działania zmierzające do realizacji ustawowego roszczenia na drodze sądowej – taki wariant rozważamy.

Wsparcie zakupu pierwszego mieszkania

W nawiązaniu do artykułu pt. „Problemy mieszkaniowe w Polsce” (artykuł opublikowany w AiMN 4/23, s. 55) można powiedzieć, że też już mamy efekty. Sejm, w dniu 14 kwietnia 2023 r. uchwalił ustawę o tzw. bezpiecznym kredycie na 2% (formalnie: ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, druk sejmowy nr 3122). O nowy rodzaj kredytu będzie mogła ubiegać się osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania (w tym domu jednorodzinnego oraz spółdzielczego prawa do lokalu). Dopłata do rat rodzinnego kredytu mieszkaniowego będzie przysługiwać przez 10 lat, a nabywca pierwszego mieszkania będzie miał przy tym dowolność jeśli chodzi o jego standard i położenie, nie będzie również obowiązywał limit ceny mieszkania za 1 mkw. „Bezpieczny kredyt” wchodzi w życie 1 lipca 2023 roku. Rynek zawczasu zareagował i już po zapowiedzi ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe znacznie wzrosło zainteresowaniem zakupem mieszkań. Podobnie program „Deweloper plus” – zadziałał zanim formalnie został wprowadzony. Brawo. Te wszystkie programy typu „Deweloper plus” polegają na wspieraniu osób planujących zakup swojego pierwszego mieszkania środkami z budżetu państwa, czyli m.in. podatkami osób, które z takich programów skorzystać nie mogły i płacą (i płaczą) wymagane raty kredytu bez żadnych dopłat. O ile akceptowalne i wręcz pożądane jest wspieranie środkami budżetowymi budowy mieszkań komunalnych czy spółdzielczych lokatorskich (czyli tytułów o charakterze użytkowania lokalu, a nie jego własności) to finansowanie zakupu mieszkań i to bez limitu w zakresie standardu i położenia oraz ceny 1 mkw. budzi nie tylko moralne ale również prawne wątpliwości.

Wskazany wyżej projekt ustawy określa również zasady gromadzenia oszczędności na cele mieszkaniowe na rachunku oszczędnościowym oraz rachunku terminowej lokaty oszczędnościowej. Wątpliwości i w tym przypadku są uzasadnione, ponieważ z dopłat do tych instrumentów będą mogły skorzystać również osoby posiadające już mieszkanie (ale nie więcej niż jedno), jeśli „zmieszczą się” w limitach metrażowych (50 mkw. przy dwójce dzieci, 75 mkw. przy trójce dzieci i 90 mkw. przy czwórce dzieci) lub nabyły lokal w okresie prowadzenia programu, w drodze dziedziczenia. Przyjęte limity metrażowe są kuriozalne – ktoś z trójką dzieci na 74,9 mkw. będzie objęty pomocą budżetową, aby sobie kupić mieszkanie np. 100 mkw.!

Ponadto Minister Rozwoju i Technologii zapowiedział wygaszenie programu „Mieszkanie Plus”. Decyzja była poprzedzona informacjami mediów o fatalnej jakości zrealizowanych inwestycji i de facto rynkowych wysokościach opłat za używanie lokali. Zapowiedział również, że podstawowym programem rządu będzie teraz wspomniany „Bezpieczny kredyt”. Skończyło się zatem jak zwykle – wygrali deweloperzy i banki; czy zyskali ludzie to się dopiero okaże. W całej tej dyskusji nic się nie mówi o spółdzielczości mieszkaniowej, która mogłaby włączyć się do programu budowy tanich mieszkań poprzez realizację budownictwa opartego o spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali. Brakuje w przestrzeni publicznej głosów samego środowiska spółdzielczego, a jak sądzę moglibyśmy odegrać w rozwiązaniu problemu mieszkaniowego poważną rolę.

***

I na koniec jeszcze słowo o energii elektrycznej, niestety. W ostatnim czasie pojawiły się alarmujące informacje o wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, które wpadły w pułapkę ceny gwarantowanej obejmującej również część lub cały rok 2023. Podstawą problemów jest art. 8, ust. 1 ustawy z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej, który brzmi: „W przypadku gdy przedsiębiorstwo energetyczne, o którym mowa w art. 4 ust. 1, art. 5 ust. 1 i art. 6 ust. 1, zawarło z odbiorcą uprawnionym umowę z gwarancją stałej ceny obejmującą cały albo część 2023 r., przepisów art. 4 ust. 1, art. 5 ust. 1 i art. 6 ust. 1 nie stosuje się w okresie objętym umową z gwarancją stałej ceny”. Jak wynika z powyższego zapisu, wyłączenie stosowania wskazanych artykułów ustawy dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy przedsiębiorstwo określone w art. art. 4 ust. 1, art. 5 ust. 1 i art. 6 ust. 1 zawarło z odbiorcą umowę z gwarancją stałej ceny, obejmującą cały albo część 2023 r. Dla jego zastosowania nie jest zatem kluczowa okoliczność daty obowiązywania umowy, ale okresu objęcia gwarancją stałej ceny w oparciu o umowę. Możemy mieć do czynienia z takimi umowami (miałem taki przypadek), że co prawda umowa obowiązywała jeszcze w części roku 2023 (okres wypowiedzenia), ale gwarancją stałej ceny był objęty okres do dnia 31.12.2022 r. – w takiej sytuacji przepis ten nie ma zastosowania i sprzedawca energii elektrycznej powinien stosować ceny z tzw. tarcz solidarnościowych.