Problemy mieszkaniowe w Polsce

Nikt nie mówi o tym, że koszty kredytu to – poza oprocentowaniem – również marża banku, która de facto jest elementem oprocentowania. Nie trzeba chyba być wybitnym ekonomistą aby założyć, że w przypadku prawnych ograniczeń wysokości oprocentowania do 2% wzrosną marże banków oraz inne koszty kredytów, takie jak prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie, wyceny nieruchomości itp. W wersji 0% tego ryzyka nie ma, ponieważ klient nie zapłaci również marży banku i będzie od początku spłacał tylko kapitał. Uatrakcyjnianie oprocentowania lub jego całkowita likwidacja, dopłaty do wkładu własnego i inne tego typu pomysły – to kolejne wersje programu „deweloper plus”, czyli wzrost cen na rynku pierwotnym i co za tym idzie również na rynku wtórnym. Sprawi to, że teoretycznie mniejsze koszty obsługi kredytu zostaną „zjedzone” przez coraz wyższe ceny. Co ciekawe, jak w klasycznej piramidzie finansowej mogą zyskać ci, którzy po wprowadzeniu programów będą pierwsi i zakontraktują mieszkania po jeszcze relatywnie niższych cenach.

Bezpieczny kredyt, tanie mieszkanie – to możliwe? 

W zaprezentowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii programie „Bezpieczny kredyt 2%” zapisano: „W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł”. W Warszawie wystarczy to na mieszkanie o powierzchni ok. 50 m2 i to w przeciętnej lokalizacji. Takie zachęty będą pogłębiać już występujący w Polsce problem przeludnienia mieszkań, które jest dwukrotnie wyższe niż średnia w UE. Poza tym taka sytuacja tworzy nierówności regionalne obywateli w dostępie do mieszkania, bo np. w Gorzowie Wielkopolskim za maksymalną kwotę kredytu można kupić mieszkanie dwukrotnie większe. Nie znalazłem informacji, czy mieszkania korzystające z tego programu będzie można sprzedać, a jeśli tak, to czy nabywca będzie musiał również spełniać warunki w tym programie wskazane.

Pojawiły się również propozycje jednej z lewicowych partii opozycyjnych budowy 300 tys. tanich mieszkań komunalnych na wynajem. Zaletą tego programu jest niewątpliwie to, że zakłada on przeznaczanie na ten cel z budżetu państwa kwoty 20 mld złotych rocznie.

Niekończąca się historia? 

Być może niektórzy z Państwa pamiętają, że o problemach mieszkaniowych pisałem już na łamach „Administratora” wskazując, że nie trzeba wymyślać żadnych nowych akcji i programów. Wystarczy promować spółdzielcze budownictwo lokatorskie poprzez częściowe umarzanie kredytów zaciąganych przez spółdzielnie mieszkaniowe na realizację tego typu budownictwa.

W jednym z poprzednich artykułów1 pisałem o Społecznych Agencjach Najmu (SAN), które miały być pomysłem na tani najem mieszkań. Byłem ciekaw, jak ten program jest realizowany i w trybie dostępu do informacji publicznej wystąpiłem w styczniu bieżącego roku do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z pytaniem o osiągnięcia w tym zakresie. Otrzymałem odpowiedź, w której stwierdzono między innymi: „Odnosząc się do pytania o powołane społeczne agencje najmu informuję, że zgodnie z wiedzą MRiT, w Polsce nie powstały społeczne agencje najmu (SAN)…”. W tym samym piśmie pytałem również o Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe i otrzymałem informację, że w okresie półtora roku (styczeń 2021 r. – lipiec 2022 r.) takich inicjatyw powstało 30. Jednocześnie wskazano, że w ramach wszystkich form wspierania społecznego budownictwa czynszowego, „…w latach 2016–2022 zakwalifikowano 399 przedsięwzięć, w ramach których powstanie 24 597 mieszkań na wynajem (z czego dotychczas wybudowano 5 965 mieszkań)”. Duże osiągnięcie – budowano zatem 0,4 mieszkania rocznie w każdej statystycznej gminie…

Czy rzeczywiście mamy problem mieszkaniowy? 

Ciekawe jest porównanie wskazanych wyżej faktów i pomysłów z wynikami ostatniego spisu powszechnego, który miał miejsce w 2021 roku. Okazało się, że mamy w Polsce ok. 1,8 mln lokali mieszkalnych, w których nikt nie mieszka (w Warszawie jest ok. 200 tys. takich mieszkań). Zasadne jest zatem pytanie, czy w ogóle można mówić o problemie mieszkaniowym w Polsce? Oczywiście można, ale z podkreśleniem, że jest to problem o charakterze strukturalnym i dotyczy głównie większych ośrodków miejskich, natomiast w miejscowościach oddalonych od dużych miast rośnie liczba niezamieszkałych domów.

Czy jest rozwiązanie?

Wydaje się, że najbardziej ekonomicznym, najszybszym i najprostszym rozwiązaniem problemu mieszkaniowego ludzi młodych i mniej zamożnych jest w pierwszej kolejności wykorzystanie potencjału istniejącego zasobu mieszkaniowego. Idea tworzenia SAN co do zasady jest słuszna, ale trzeba ją znacznie uprościć (przekazać obowiązki i uprawnienia urzędnikom jednostek samorządu lokalnego) i zasilić odpowiednimi środkami z budżetu państwa. Zróbmy prostą symulację dla zobrazowania skali potrzebnych środków budżetowych: organy publiczne (gminy, starostwa, itp.) wynajmują w danym roku od właścicieli prywatnych na warunkach rynkowych 100 000 mieszkań za czynsz 4 000 złotych miesięcznie i podnajmują te mieszkania osobom uprawnionym, wskazanym w stosownej ustawie, za czynsz 1 500 złotych miesięcznie. Budżet państwa dopłaca 2 500 złotych za każde mieszkanie miesięcznie, co daje w skali roku kwotę 3 mld złotych; za 9 mld złotych mamy zrealizowany cały program bez budowania kolejnych 300 000 mieszkań, które potem – jak zapewne pokaże kolejny spis powszechny – będą stały puste. Zdaję sobie sprawę z tego, że to jest dosyć prymitywna analiza, ale jednak oparta na faktach. Poza stworzeniem odpowiedniej ustawy oraz rozpropagowaniem takiego programu koszty jego realizacji będą relatywnie niewielkie – głównie będą to koszty dodatkowego zatrudnienia w urzędach oraz koszty remontów i wyposażenia niektórych pustostanów (np. w zamian za zwolnienie gminy z czynszu najmu za uzgodniony okres). Takie rozwiązanie ma również inny głęboki sens – nowi najemcy wchodzą w istniejący, zróżnicowany społecznie zasób mieszkaniowy. Budowanie osiedli z przeznaczeniem na wynajem dla osób mniej zamożnych tworzy swego rodzaju getta, co nie sprzyja budowaniu społeczeństwa obywatelskiego. Czy taki program miałby szansę? Zapraszam do dyskusji poprzez kontakt z redakcją drogą mailową: 

redakcja@administrator24.info.