W jakim czasie możliwe jest podważenie uchwały wspólnoty?
Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali istnieje możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty, fot. Pixabay
Właściciel lokalu może nie zgodzić się z uchwałą wspólnoty. Jakie są zasady i terminy zaskarżania uchwał? Czym jest powództwo dotyczące nieistnienia uchwały?
Zobacz także
Redakcja Administrator24.info news Bezpłatny webinar o zagrożeniach akustycznych już w czwartek, 15 października
Hałas i drgania przenoszone przez instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne systemy techniczne mogą stać się poważnym problemem dopiero po oddaniu budynku do użytkowania. Dla zarządcy nieruchomości...
Hałas i drgania przenoszone przez instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne systemy techniczne mogą stać się poważnym problemem dopiero po oddaniu budynku do użytkowania. Dla zarządcy nieruchomości oznaczają często skargi mieszkańców lub użytkowników, konieczność szukania przyczyn uciążliwości, dodatkowe wydatki na naprawy, a niekiedy także spory dotyczące odpowiedzialności za powstałe problemy
Redakcja Administrator24.info news Kontrole stanu technicznego budynków wielkopłytowych. Poradnik (ITB 509/2026)
Budynki wielkopłytowe wznoszone w latach 60.–80. XX wieku, podobnie jak inne obiekty powstałe w tym okresie, podlegają procesom starzenia i destrukcji. Stopień ich zużycia technicznego zależy od jakości...
Budynki wielkopłytowe wznoszone w latach 60.–80. XX wieku, podobnie jak inne obiekty powstałe w tym okresie, podlegają procesom starzenia i destrukcji. Stopień ich zużycia technicznego zależy od jakości zastosowanych wyrobów i materiałów, poziomu wykonawstwa, sposobu eksploatacji oraz staranności i częstotliwości prowadzonych napraw, remontów bieżących i kapitalnych.
Redakcja Administrator24.info news Odbiór lokali mieszkalnych i użytkowych. Poradnik (ITB 497/2026)
Samodzielny odbiór nieruchomości od dewelopera lub po przeprowadzonym remoncie wymaga rzetelnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących norm. W naszej księgarni ukazała się właśnie najnowsza...
Samodzielny odbiór nieruchomości od dewelopera lub po przeprowadzonym remoncie wymaga rzetelnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących norm. W naszej księgarni ukazała się właśnie najnowsza publikacja Instytutu Techniki Budowlanej, która krok po kroku prowadzi przez cały proces weryfikacji jakości wykonania lokalu.
Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali istnieje możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty w ciągu sześciu tygodni, z powodu jej niezgodności z przepisami albo umową zawartą przez sąsiadów, naruszeniem zasad zarządu nieruchomością wspólną i innym naruszeniem interesów skarżącego. Istnieje możliwość wnioskowania do sądu o zabezpieczenie, czyli wstrzymanie wykonania uchwały. Innym sposobem na podważenie uchwały wspólnoty jest powództwo dotyczące nieistnienia uchwały.
Osoba, która nie zgadza się z uchwałą wspólnoty, może wytoczyć powództwo o uznanie uchwały za nieistniejącą. Takie powództwo jest możliwe również po upływie terminu określonego przez ustawę o własności lokali czyli sześciu tygodni. Pozew o uznanie nieistnienia uchwały ma inną podstawę prawną niż powództwo o uchylenie uchwały określone przez art. 25 ustawy. Uznanie uchwały za nieistniejącą może leżeć też w interesie osób nieposiadających prawa własności lokalu i dlatego sąd może zaakceptować ich powództwo.
Powództwo o nieistnienie uchwały
Powództwo, którego celem jest podważenie uchwały wspólnoty poprzez stwierdzenie jej nieistnienia, bazuje zawsze na artykule 189 kodeksu postępowania cywilnego: „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”. Czym innym jest podważenie uchwały wspólnoty na podstawie art. 189 k.p.c., a czym innym jej skuteczne zaskarżenie związane z wykorzystaniem art. 25 ustawy o własności lokali.
W drugim przypadku, sąd uchyla uchwałę, która istniała i była skutecznie podjęta, ale naruszała przepisy, umowę właścicieli lokali, zasady prawidłowego zarządzania budynkiem lub inne interesy skarżącego. Zaś podważenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. ma miejsce, jeśli sąd uzna, że kontrowersyjna uchwała faktycznie nie istnieje (przykładowo z braku większości głosów lub z powodu bezwzględnej nieważności określonej przez artykuł 58 k.c.
Może Cię zainteresuje: Zatory w sądach wieczystoksięgowych
Stwierdzenie nieistnienia uchwały bez ograniczeń czasowych
Z powództwa opierającego się na art. 189 k.p.c. można skorzystać niezależnie od upływu czasu. Ważny Wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2015 roku o sygnaturze akt I CSK 773/14 potwierdza, że w przypadku pozwu o nieistnienie uchwały nie można stosować terminu zaczerpniętego z ustawy o własności lokali. Mowa o terminie 6 tygodni od przyjęcia uchwały lub powiadomienia powoda o treści uchwały i wyniku indywidualnego zbierania głosów. Wyrok ten informuje również, że wcześniejsze nieskorzystanie z opcji zaskarżenia uchwały w trybie przewidzianym przez ustawę o własności lokali, nie skutkuje brakiem możliwości wytoczenia powództwa na podstawie art. 189 k.p.c. Wystarczającym uzasadnieniem dla pozwu o stwierdzenie nieistnienia uchwały jest sam fakt członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli powód uważa, że za nieistnieniem uchwały przemawiają poważne argumenty, to nie powinien zaskarżać decyzji sąsiadów na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Wtedy właściwą drogą jest podważenie uchwały wspólnoty na podstawie art. 189 k.p.c.
Nie trzeba być właścicielem lokalu
Warto pamiętać, że podważenie uchwały na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego to cel, do którego mogą dążyć nie tylko członkowie wspólnoty, czyli właściciele lokali położonych w danym budynku. Art. 189 k.p.c. jako podstawę powództwa uznaje interes prawny powoda. Czasem uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest krzywdząca np. dla sąsiadów budynku wielorodzinnego, którzy skutecznie ją podważą właśnie na podstawie art. 189 k.p.c. Z kolei ustawa o własności lokali przyznaje prawo zaskarżenia uchwały tylko członkom danej wspólnoty mieszkaniowej.
Źródło: Newseria Biznes
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
