Dwie trzecie mniej projektów deweloperskich w 2023 roku

Rynek mieszkaniowy w Polsce oparty jest przede wszystkim na indywidualnych kupujących na własny rachunek. W ostatnich miesiącach mocno wyhamował, m.in. ze względu na dynamikę finansową, brak dostępu do kredytów i niepewność osób, które boją się podejmować decyzje o zakupie nieruchomości.

Z danych firmy JLL za III kwartał br. wynika, że liczba mieszkań sprzedanych łącznie na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) wyniosła 6,6 tys. To oznacza 30-procentowy spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem, a ostatnio tak niski wolumen został odnotowany wiosną 2020 roku, gdy z powodu pierwszej fali pandemii COVID-19 zamknięte zostały biura sprzedaży.

Malejący popyt

Na popyt negatywnie wpłynęła głównie seria wcześniejszych podwyżek stóp procentowych i wzrost oprocentowania kredytów oraz zaostrzenie zasad dotyczących wyliczania zdolności kredytowej, które narzuciła bankom Komisja Nadzoru Finansowego.

Według ekspertów, ze względu na ten malejący popyt deweloperzy hamują z produkcją, czyli przygotowywaniem i uruchamianiem nowych projektów. W poprzednim kwartale widać było już takie miesiące, kiedy w dużych miastach rozpoczynało się tylko kilka projektów. To oznacza, że deweloperzy starają się szybko dostosować do spowalniającego rynku, pilnując swojego rachunku ekonomicznego.

Może Cię zainteresuje: Zmiany w opodatkowaniu najmu

GUS podał wstępne dane: w okresie styczeń–październik 2022 roku deweloperzy oddali do użytkowania 113 tys. mieszkań, o 1,7 proc. więcej niż w roku ubiegłym, ale rozpoczęli budowę 101 tys. lokali, czyli o ponad 28 proc. mniej w ujęciu rocznym. Spadła także - o 0,2 proc. – liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym.

JLL szacuje, że w porównaniu do lat poprzednich liczba nowo uruchamianych projektów spadnie w przyszłym roku aż o dwie trzecie. Zakładają oni, że w tym i przyszłym roku rozpocznie się budowa ok. 50–60 tys. mieszkań, czyli tylko jedna trzecia tego, co w poprzednich latach, kiedy ta liczba wynosiła 150–160 tys. rocznie.

Ograniczenie inwestycji deweloperskich

W III kwartale br. na sześciu głównych rynkach deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 7,2 tys. nowych mieszkań. Całkowity wolumen oferty na koniec tego okresu wynosił ok. 51,4 tys. lokali. To poziom porównywalny ze średnią dostępnością z lat 2015–2019, jednak wtedy sprzedaż kwartalnie wynosiła prawie 16 tys. mieszkań, a dziś jest znacznie mniejsza. Jak zauważają eksperci JLL, w III kwartale ofertę dostępnych mieszkań zasiliło sporo zwrotów, najczęściej rezygnacje z płatnych rezerwacji. Ograniczenie inwestycji przez deweloperów oznacza, że luka podaży, czyli liczba dostępnych mieszkań, będzie spadać. Jednak zainteresowanie klientów indywidualnych i ich zdolność do kupowania mieszkań też jest mniejsza, więc rynek będzie zmierzał w kierunku nowej, mniejszej równowagi, w której transakcji będzie dużo mniej.

Z ostatniego raportu JLL wynika, że na polskim rynku widać sukcesywny spadek liczby nabywców mieszkań z kredytami hipotecznymi. Rośnie zaś udział nabywców gotówkowych, których decyzje mogą być w coraz większym stopniu uzależnione od kształtowania się cen mieszkań. Eksperci nie spodziewają się spadków w najbliższym czasie.

Może Cię zainteresuje: Zielone budownictwo

Czy ceny mieszkań spadną?

Rynek mieszkaniowy bardzo szybko dostosowuje swoją podaż do popytu, więc nie należy spodziewać się zasadniczych zmian cen. Ceny powinny się unormować, być może w niektórych miejscach będą spadały, ale będą zapewne próbą utrzymania wartości tkanki mieszkaniowej.

Według danych JLL średnie ceny lokali, które znalazły się w ofercie na koniec września br., najbardziej wzrosły w III kwartale w Krakowie (o 5 proc.) oraz we Wrocławiu (4 proc.). Z kolei w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wzrosły nieznacznie: od 1 do 1,8 proc. k/k, a w Warszawie pozostały praktycznie bez zmian. Na tym największym rynku przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego wynosiła na koniec września 13,6 tys. zł.

Eksperci podkreślają, że wyzwaniem jest brak niektórych segmentów, takich jak np. mieszkalnictwo na wynajem, które pozwoliłoby ten rynek zaktywizować i zwiększyć dostępność mieszkań dla Polaków. Inwestycje deweloperów i inwestorów indywidualnych odpowiadały w ciągu dziewięciu miesięcy tego roku łącznie za 98,6 proc. ogółu nowo oddanych mieszkań. W pozostałych formach budownictwa, tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej, oddano do użytkowania łącznie 2672 mieszkania wobec 3841 przed rokiem. 

Źródło: Newseria Biznes

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!