Zarządco – przygotuj się do zimy

Zmiany klimatu przez ostatnie dekady spowodowały, że w okresie zimowym pogoda jest dość nieprzewidywalna. To intensywny czas i szereg dodatkowych obowiązków dla zarządców nieruchomości. Przypominamy, o czym należy bezwzględnie pamiętać i podpowiadamy, jak ułatwić sobie kwestię zarządzania budynkiem i otaczającym go terenem w okresie zimowym.

O ciążącym na zarządcach oraz właścicielach nieruchomości obowiązku zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego przypomina Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w swoich corocznych komunikatach. Przypomnijmy, zobowiązanie to wynika z art. 61 pkt 2 ustawy − Prawo budowlane, i obliguje właścicieli i zarządców nieruchomości w razie wystąpienia niekorzystnych warunków atmosferycznych, które mogą spowodować uszkodzenie obiektu budowlanego lub sprowadzić zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska do usunięcia zagrożeń występujących w okresie zimowym. W szczególności zatem mowa o niedopuszczaniu do przeciążenia konstrukcji budynku przez zalegający na dachu śnieg i zapewnieniu w razie konieczności odśnieżania dachu oraz elementów elewacji budynku. Obowiązek ten obejmuje także usuwanie sopli, brył, nawisów lodowych i śniegowych, mogących zagrozić bezpieczeństwu przechodniów.

Odpowiedzialność cywilna

Zima stwarza dodatkowe ryzyka dla zarządców nieruchomości. Wypadki ludzi na zarządzanym terenie, wskutek zalegającego śniegu lub lodu mogą być kosztowne. W przepisach nie ma określonego czasu, kiedy właściciel nieruchomości powinien usunąć lód i śnieg, dlatego w sytuacji spornej to sąd rozstrzyga, czy właściciel dopełnił należytej staranności. Na przykład, gdy oblodzenie nastąpiło z powodu nagłej zmiany pogody i nie było możliwości reakcji – tutaj właściciel nie jest winien.

Za śliski chodnik lub wiszące sople można dostać mandat od straży miejskiej w wysokości 100 zł za niedopełnienie obowiązków związanych z odśnieżaniem. Jeżeli zaniedbania są duże – np. chodnik nie jest w ogóle odśnieżany ani posypywany piaskiem lub solą, strażnik może wystąpić do sądu o ukaranie z tego tytułu – grzywna może być znacznie wyższa. Gdy przechodząca osoba przewróci się na śliskim chodniku i np. złamie rękę, ma ona prawo wystąpić o odszkodowanie do sądu na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego (KC). Mówi on, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Odszkodowanie może obejmować koszty leczenia, rehabilitacji, zadośćuczynienie za doznaną krzywdę oraz utracony zysk, np. na skutek niezdolności do pracy.

Na staranność w wykonywaniu wspomnianych obowiązków nie powinien wpływać fakt, że wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe często posiadają ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC).

W praktyce, w wielu przypadkach ubezpieczyciel wskazuje na rażące niedbalstwo wspólnoty lub spółdzielni jako powód negatywnej decyzji w sprawie wypłaty świadczenia. Taka argumentacja bywa uzasadniona. Inna linia obrony ubezpieczyciela oraz samej wspólnoty lub spółdzielni polega na wskazaniu, że intensywne opady śniegu lub mocne oblodzenie kwalifikują się jako siła wyższa. A to już niemożliwe do przewidzenia zjawisko, którego skutkom nie sposób zapobiec.

W sytuacji, gdy obowiązki związane z utrzymaniem czystości w zimie leżą po stronie wynajętej firmy zewnętrznej, nie uwalnia to podmiotu zarządzającego budynkiem lub jego właściciela od odpowiedzialności za ewentualne roszczenia. Zgodnie z art. 429 KC, podmiot zlecający wykonanie jakiejś czynności osobie fizycznej lub prawnej, co do zasady będzie ponosił odpowiedzialność z tym związaną. Zleceniodawca może uwolnić się od odpowiedzialności jeśli wykaże, że nie ponosi winy w wyborze zleceniobiorcy albo wykonanie czynności powierzył profesjonaliście.

Odśnieżanie nawierzchni wokół budynku

Chodnik przed budynkiem odśnieża właściciel. Obowiązek ośnieżania chodnika wynika z ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu porządku w gminach. Art. 5 ust. 1 pkt 4 tej ustawy zobowiązuje właścicieli nieruchomości wprost do uprzątnięcia błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Właściciele nieruchomości muszą także odśnieżyć i zlikwidować lód z bram, by zapewnić bezpieczeństwo. Odgarnięty śnieg muszą oni składować w miejscu, w którym nie będzie powodował zakłóceń w ruchu pieszych i samochodów. Takie same obowiązki ciążą na współwłaścicielach, użytkownikach wieczystych, jednostkach organizacyjnych, a także na zarządcach i innych użytkownikach nieruchomości oraz na innych podmiotach, które nią zarządzają.

Chodnikiem, w rozumieniu ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jest wydzielona część drogi publicznej służąca dla ruchu pieszego, położona bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Orzecznictwo sądowe, również w sprawach odszkodowawczych, wiele razy potwierdzało, że właściciel sąsiedniej nieruchomości jest zobowiązany tylko do zapewnienia utrzymania czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Nie jest zobowiązany do napraw tego chodnika, bo taki obowiązek nie wynika z brzmienia przepisu. Do napraw chodnika zobowiązany jest właściciel. W związku z tym, to właściciel drogi odpowiada za wypadki wynikłe z dziur w chodniku.

Zobowiązanie do sprzątania chodnika, przyległego do nieruchomości, nie dotyczy wspólnot mieszkaniowych, do których granic bezpośrednio nie przylega chodnik. Zdarza się nierzadko, że do nieruchomości przylega droga, ale nie ma ona chodnika wtedy powyższy obowiązek nie ma zastosowania. Obowiązek ten nie dotyczy także chodnika, który biegnie wzdłuż nieruchomości, ale nie jest położony bezpośrednio przy jej granicy. Występuje to wówczas, gdy chodnik od nieruchomości sąsiedniej oddzielono pasem zieleni będącym także własnością właściciela drogi. W takim przypadku chodnik sprząta właściciel drogi.

Zobowiązanie do sprzątania chodnika nie dotyczy też sprzątania tych części chodnika, które stanowią przystanki autobusowe, tramwajowe, trolejbusowe oraz wydzielonych krawę?nikami lub oznakowaniem torowisk tramwajowych przyleg?ych do?nieruchomo?ci. Tym maj? zaj?? si? przedsi?biorcy u?ytkuj?cy przestrze? s?u??c? komunikacji publicznej. Nie?dotyczy r?wnie? chodnika, na?kt?rym dopuszczony jest?żnikami lub oznakowaniem torowisk tramwajowych przyległych do nieruchomości. Tym mają zająć się przedsiębiorcy użytkujący przestrzeń służącą komunikacji publicznej. Nie dotyczy również chodnika, na którym dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów. Trzeba jednak pamiętać, że ustawa mówi tylko i wyłącznie o sytuacji, gdy taki postój lub możliwość parkowania jest na chodniku. Sam fakt więc, że do chodnika przylega płatny parking nie zwalnia właściciela ze sprzątania chodnika, jeżeli nie dopuszczono też płatnego postoju lub parkowania na chodniku przyległym do nieruchomości.

Wykaz środków chemicznych, które mogą być wykorzystywane do tego celu oraz sposoby ich stosowania reguluje rozporządzenie Ministra Środowiska. Prawo zabrania stosowania dowolnych substancji, które zabezpieczą ulice i chodnik przez lodem i śniegiem. Szczegółowy wykaz środków przeznaczonych do posypywania dróg i chodników określony został w rozporządzeniu w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach.1 Środki, które wolno stosować to m.in. sól drogowa, chlorek wapnia, mieszanka piaskowo-solna lub piasek – sprawdzą się one doskonale w walce z gołoledzią, oblodzeniem czy zalegającą pokrywą śnieżną na wewnątrzosiedlowych drogach i ciągach pieszych.

Odśnieżanie dachu

Do najważniejszych zimowych obowiązków właścicieli i zarządców nieruchomości należy regularne odśnieżanie dachu i elementów elewacji budynku. Kwestię tę reguluje art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z jego treścią, każdy właściciel i zarządca budynku powinien: „(…) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi (...), pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.”

Niewłaściwe utrzymanie i użytkowanie oraz niezapewnienie bezpieczeństwa zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności (do roku). Mandat w wysokości do 500 zł może wystawić straż miejska oraz inspektor nadzoru budowlanego. W przypadku odmowy zapłaty grzywny, sprawa może zostać skierowana do sądu, a wtedy wysokość mandatu wzrośnie nawet do 5 000 zł. Mandat w wysokości do 500 zł może otrzymać właściciel lub zarządca budynku, który nie usuwa z dachu sopli i brył lodowych.

Śnieg, zalegający na dachu negatywnie wpływa nie tylko na stan pokrycia, ale także konstrukcję całego budynku. Jego nadmiar może nawet doprowadzić do katastrofy budowlanej i narazić mieszkańców na niebezpieczeństwo. Konsekwencją nieodśnieżonego dachu może być także zawilgocenie pokrycia i zalanie pomieszczeń. Śnieg na dachu wraz z soplami i bryłami lodu może wreszcie zagrażać przechodniom czy samochodom znajdującym się w pobliżu budynku.

Intensywne opady śniegu, nierzadko z deszczem, są istotnym zagrożeniem dla konstrukcji dachu. Zwłaszcza podczas odwilży, gdyż 1 m3 mokrego śniegu waży około 800 kg, a 1 m3 topniejącego śniegu nawet około 900 kg. Dla porównania: 1 m3 puchu śniegowego waży do 200 kg. Należy pamiętać, że ciężar śniegu zależy nie tylko od ilości i intensywności opadów, ale także od czasu jego zalegania oraz temperatury i wilgotności na zewnątrz. Zarządca nieruchomości powinien zatem mieć stały nadzór i kontrolę grubości i ciężaru pokrywy śnieżnej na dachu, a w razie potrzeby zlecić jego odśnieżenie. 

W przypadku płaskiego dachu także trzeba zachować kontrolę nad pokrywą śnieżną. Najbardziej efektywnym sposobem odśnieżania jest tu użycie drewnianej lub plastikowej szufli, z gumowymi obrzeżami. 

Nie powinno się stosować metalowych narzędzi, ponieważ mogłyby one uszkodzić pokrycie lub izolację dachu. 

Prace specjalistyczne

Co najbardziej daje się we znaki zarządcom nieruchomości, jak również może spędzać sen z powiek mieszkańcom budynków:

Niskie temperatury, mocno odczuwalne, gdy przegrody zewnętrzne mają słabą termoizolacyjność (elewacje, dachy, okna, drzwi) oraz z powodu nieszczelności w stolarce otworowej (okna, drzwi, w tym do piwnic), nieszczelności dachu, spękania murów, wreszcie przy niesprawnym albo mało wydajnym systemie ogrzewania.

Przecieki i zalewanie wodami opadowymi spowodowane głównie wadami dachu, jego poszycia, obróbek blacharskich, nieszczelnością orynnowania, koszy, rur spustowych, kielichów czy uszkodzeniami elewacji, tynków i spękaniem murów.

Zamróz, czyli rozsadzanie tynków i murów poprzez wnikanie wody w tynk, mur i przechodzenia temperatury przez 0°C (gdy w ciągu dnia temperatura jest dodatnia, śnieg się topi, woda wnika w tynki i mury, w nocy zaś, gdy temperatura jest ujemna, woda zamarzając – rozsadza je).

Śliskie chodniki, przejazdy i miejsca parkingowe, wjazdy do garaży podziemnych), zaleganie śniegu na dachach (przeciążenia, przecieki), nawisy śnieżne (ryzyko spadku „lawiny” śnieżnej z dachu), sople.

Słabe oświetlenie ciągów komunikacyjnych, ze względu na krótszy dzień i szybko zapadający zmrok.

Przed zimą należy dokonać odpowiedniej kontroli i zabezpieczyć obszary, wymagane prawem, jak również przygotować zasoby ludzkie i sprzętowe na zwiększoną aktywność, gdy spanie śnieg i ściśnie mróz. Do zadań związanych z kontrolą i nadzorem, zarządca nieruchomości ma obowiązek zatrudnić osoby przeszkolone, z uprawnieniami, wyposażonymi w sprzęt BHP i alpinistyczny. W trakcie wykonywania prac obligatoryjne jest zabezpieczenie budynku i terenu wokół, żeby nie stwarzać zagrożenia dla mieszkańców. Należy poinformować także przechodniów o prowadzonych pracach porządkowych.

Kontrola budynku i jego otoczenia

Kontrola budynku przed rozpoczęciem zimy powinna obejmować sprawdzenie systemu grzewczego oraz instalacji wentylacyjnej lub spalinowej. Instalacja wodno-kanalizacyjna musi być sprawdzona pod względem szczelności oraz odpowiedniego zaizolowania, zwłaszcza w miejscach narażonych na zamarznięcie. Takie przeglądy są niezwykle ważne, gdyż nawet małe usterki mogą spowodować konieczność dokonywania skomplikowanych napraw, a to z kolei jest nie tylko kosztowne, ale i utrudnione w okresie zwłaszcza zimowym. Gdy na terenie wspólnoty mieszkaniowej znajdują się zewnętrzne punkty poboru wody lub systemy nawadniające, wymagają one zakręcenia zaworów odcinających, spuszczenia wody oraz pozostawienia odkręconych zaworów czerpalnych – trzeba też odłączyć oraz zabezpieczyć instalacje, służące do nawadniania zieleni.

Jaki sprzęt i narzędzia?

Zarządcy budynków powinni zaopatrzyć się we właściwy sprzęt, co jest szczególnie ważne w przypadku dużych obszarów wokół budynków wielorodzinnych.

Do odśnieżania dróg i parkingów coraz częściej używa się koparek wyposażonych w pługi, przystosowane do odgarnięcia śniegu. Na mniejszych powierzchniach czy chodnikach doskonale sprawdzają się minikoparki z pługiem. Dodatkowo koparki skutecznie usuną zalegający śnieg także za pomocą łyżek i przełożą go w wyznaczone miejsce.

Na wielu osiedlach widać szufle elektryczne czyli pośrednie rozwiązanie pomiędzy zwykłą szuflą a odśnieżarką. Przy jej pomocy można usuwać śnieg ze ścieżek i mniejszych powierzchni trochę szybciej niż w przypadku tradycyjnej szufli lub łopaty do ośnieżania. Obsługa jest podobna jak w przypadku zwykłej szufli, śnieg nie jest jednak zgarniany, ale wyrzucany do przodu przez wirnik. Zasilane sieciowo narzędzia do odśnieżania wymagają użycia przedłużacza oraz bezpiecznika różnicowo-prądowego, jeśli nie ma takiego w gnieździe do podłączania. Przedłużacz określa zasięg narzędzia i swobodę pracy, nie powinien być jednak dłuższy niż 20–25 metrów.

Przy odśnieżaniu dachów czy usuwaniu sopli potrzebny jest inny sprzęt. Można skorzystać tu z podnośników teleskopowych, które łatwo dotrą na duże wysokości i umożliwią usuwanie wiszących sopli lub usunięcie nagromadzonego śniegu na płaskich dachach budynków. Nic nie stoi na przeszkodzie, by odśnieżanie dachu przeprowadzić samodzielnie. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zgodnie z przepisami prawa w przypadku prac na wysokościach powinno się stosować środki ochrony osobistej, które zabezpieczają przed upadkiem. Dobrym rozwiązaniem będzie tu specjalna lina z uprzężą dekarską, którą można przypiąć np. do komina. Powinno się również wyznaczyć miejsca zrzutu taśmą, aby śnieg nie zagrażał przechodniom.

Specjalistyczny sprzęt do zimowego utrzymania chodników, dróg, parkingów i dachów najlepiej wynająć w sprawdzonej, profesjonalnej firmie, która gwarantuje nie tylko sprawność pojazdów, ale również doświadczonych operatorów. Cała usługa realizowana jest przez specjalistów, którzy sprawnie usuną śnieg z dróg, chodników czy dachów. Warto pamiętać, że do odśnieżania dachu może być konieczna doświadczona i wyposażona w odpowiednie certyfikaty ekipa, która ma uprawnienia do pracy na wysokościach.

Kable i maty grzejne

Dostępne obecnie nowoczesne technologie pozwalają na automatyczne odśnieżanie chodników. To specjalne instalacje antyoblodzeniowe, jak elektryczne kable grzejne lub maty. Mają one postać luźnych kabli albo są ujęte w specjalne, gotowe do montażu maty. Do odśnieżania i odmrażania chodników oraz podjazdów zazwyczaj stosowane są maty wykonane ze specjalnych, wzmocnionych kabli grzejnych. Mogą być one układane pod betonem, asfaltem, płytami chodnikowymi, płytami piaskowca lub kostką brukową. Pracują pod napięciem 230 lub 400 V i rozgrzewają się do temperatury około 60°C. Instalacja takiego systemu jest prosta i szybka – maty rozwija się z rolki z zachowaniem odpowiedniego kierunku oraz odstępów między poszczególnymi pasami.

System przeciwoblodzeniowy może być wykonany również z kabli grzejnych. Długość przewodu do ogrzania chodnika i podjazdu zależy od oczekiwanej mocy. Kable grzejne sprawdzą się też przy zabezpieczeniu schodów. Układa się je na głębokości 5 cm pod powierzchnią stopni w minimalnych odstępach około 5–6 cm, równolegle do najdłuższego boku.

Przewody grzejne stosowane bywają do ochrony dachów, rynien, rur spustowych, rur kanalizacyjnych i zbiorników. Na zewnątrz budynków instalowane są przewody jednostronnie lub dwustronnie zasilane, stało – albo zmiennooporowe. Przewody dwużyłowe zasilane jednostronnie są wygodniejsze do układania – podłącza się je do zasilania tylko z jednej strony. Przewód zasilany dwustronnie ma jedną żyłę, której oba końce trzeba połączyć z instalacją elektryczną. Przewody zmiennooporowe, zwane także samoregulującymi, potrafią dostosować moc do warunków otoczenia – w wodzie o temperaturze 0°C (która w każdym momencie może zamienić się w lód) wynosi ona 28 W/m, w powietrzu o temperaturze 0°C – tylko 16 W/m. Tę cechę można w pełni wykorzystać właśnie wtedy, gdy użyje się ich do ochrony przed śniegiem i lodem.