Bezpieczna zima

Zima to szereg dodatkowych obowiązków dla osób zarządzających wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi. Ich zakres zależy od warunków atmosferycznych, takich jak opady śniegu czy niskie temperatury. Zwykle to bardzo intensywny czas. Należy się przygotować odpowiednio wcześniej oraz pamiętać o podstawowych zasadach i czynnościach, których wymaga prawo.

Kosztowne ryzyko wypadków

Okres zimowy niesie za sobą dodatkowe ryzyka dla zarządców nieruchomości. Wypadki ludzi na zarządzanym terenie, będące efektem nieuprzątnięcia śniegu lub lodu mogą bardzo drogo kosztować. W przypadku sprawy w sądzie i udowodnienia, że do wypadku doszło z winy właściciela, zostaje on obarczony nie tylko koniecznością wypłacenia odszkodowania, ale również kosztami leczenia i ewentualnej rehabilitacji poszkodowanego. Ofiara wypadku może zażądać zwrotu wszelkich wydatków na leczenie, zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę, renty w przypadku utraty zdrowia lub kalectwa i pokrycia innych strat, np. utraconych zarobków.

Właściciel nieruchomości odpowiada na zasadzie winy określonej w art. 415 Kodeksu cywilnego. Może on bronić się przed odpowiedzialnością, jeśli udowodni, że zlecił odśnieżanie i usuwanie lodu zarządcy nieruchomości albo odpowiedniej firmie i to ten podmiot ponosi odpowiedzialność. Nie będzie ponosił konsekwencji, gdy udowodni, że nie ponosi winy za całą sytuację.

W przepisach brak jest określonego czasu od wystąpienia opadów śniegu, po którym właściciel nieruchomości powinien usunąć lód i śnieg, dlatego w razie wypadku to sąd rozstrzyga, czy właściciel dopełnił należytej staranności. Przykładowo, oblodzenie mogło być tylko rezultatem nagłej zmiany pogody i nie było możliwości podjęcia w tym momencie skutecznych działań – w takiej sytuacji właściciel nie zaniedbał obowiązków.

Odśnieżanie nawierzchni wokół budynku

Zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek oczyszczania zimą chodników, dróg i parkingów otaczających budynek, ze śniegu, lodu i błota, tak, aby nie stanowiły one zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. Wykaz środków chemicznych, które mogą być wykorzystywane do tego celu oraz sposoby ich stosowania reguluje rozporządzenie Ministra Środowiska z 27 października 2005 r. w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach.

Należy pamiętać, że również oczyszczanie chodnika przyległego do nieruchomości leży po stronie właściciela budynku. Za chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. W praktyce wielu właścicieli ma problem z określeniem, którą część nieruchomości sąsiedniej mają odśnieżać oraz co jest, a co nie jest chodnikiem.

Według zapisów ustawy, chodnik to wydzielona część drogi publicznej służąca dla ruchu pieszego, położona bezpośrednio przy granicy. Zobowiązanie do uprzątnięcia śniegu i lodu nie dotyczy więc tylko właścicieli nieruchomości, do których granic bezpośrednio nie przylega chodnik. Gdy do nieruchomości przylega droga, ale nie ma ona chodnika, powyższy obowiązek nie ma zastosowania.

Jeżeli chodnik biegnie wzdłuż budynku, ale nie jest położony bezpośrednio przy jego granicy, np. gdy do nieruchomości przylegają pasy zieleni, które – tak jak chodnik – są własnością właściciela drogi, a chodnik znajduje się dopiero za nimi – w takim przypadku sprzątanie chodnika leży w gestii gminy. Właściciel nieruchomości jest zwolniony z obowiązku sprzątania chodnika przyległego także w przypadku, gdy na chodniku jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów. Gdy do chodnika przylega płatny parking to ten fakt nie zwalnia właściciela z obowiązku sprzątania chodnika, pod warunkiem, że nie dopuszczono też płatnego postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na chodniku przyległym do nieruchomości.

Śnieg na dachu i nawisy lodowe

Do obowiązków właścicieli i zarządców należy dbałość o należyty stan techniczny budynku, w tym niedopuszczanie do przeciążenia konstrukcji budynku przez zalegający na dachu śnieg i zapewnienie odśnieżania dachu i elementów elewacji budynku, kiedy nastąpi taka potrzeba.

Intensywne opady śniegu, czasem z deszczem, są poważnym zagrożeniem dla konstrukcji dachu. O szczególnym zagrożeniu można mówić podczas odwilży, gdyż 1 m3 mokrego śniegu waży około 800 kg, a 1 m3 topniejącego śniegu nawet około 900 kg. Dla porównania: 1 m3 puchu śniegowego waży do 200 kg. Trzeba pamiętać, że ciężar śniegu zależy nie tylko od ilości i intensywności opadów, ale też od czasu jego zalegania oraz temperatury i wilgotności na zewnątrz. Zarządca nieruchomości powinien zatem mieć stały nadzór i kontrolę grubości i ciężaru pokrywy śnieżnej na dachu. 

Obowiązek związany z oczyszczaniem dachu obejmuje także usuwanie sopli, brył, nawisów lodowych i śniegowych, które mogą zagrozić bezpieczeństwu osób znajdujących się na ciągach pieszych i jezdnych, przebiegających bezpośrednio przy budynku. Niewłaściwe utrzymanie i użytkowanie oraz niezapewnienie bezpieczeństwa zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności.

Prace specjalistyczne 

Kontrola i nadzór należą do obszaru zarządzania bezpieczeństwem budynku, dlatego zarządca nieruchomości zobowiązany jest zatrudnić do tych zadań osoby przeszkolone, z odpowiednimi uprawnieniami, wyposażonymi w sprzęt BHP i alpinistyczny. W trakcie wykonywania takich prac konieczne jest zabezpieczenie budynku i otaczającego go terenu, aby nie stwarzać zagrożenia dla mieszkańców. Dodatkowo należy poinformować przechodniów o przeprowadzanych pracach porządkowych.

Zarządca nieruchomości musi zapewnić bezpieczeństwo użytkowania budynku w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych, takich, jak intensywne opady atmosferyczne, silne wiatry i wyładowania atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem. Przepisy nakładają zakres prac na zimę, w tym przeprowadzania kontroli bezpieczeństwa użytkowania obiektu zawsze w przypadku wystąpienia wyżej wymienionych czynników zewnętrznych, a przed każdą zimą budynek powinien przejść ocenę stanu technicznego.

Kontrola budynku przed zimą powinna obejmować sprawdzenie systemu grzewczego oraz instalacji wentylacyjnej lub spalinowej. Z kolei instalacja wodno-kanalizacyjna musi być sprawdzona pod względem szczelności oraz odpowiedniego zaizolowania, szczególnie w miejscach, które mogą być narażone na zamarznięcie. Takie przeglądy są dość istotne, ponieważ nawet niewielkie usterki mogą spowodować konieczność dokonywania ogromnych napraw, co może pociągnąć za sobą niebotyczne koszty. W przypadku, gdy na terenie wspólnoty mieszkaniowej znajdują się zewnętrzne punkty poboru wody lub systemy nawadniające, wymagają one zakręcenia zaworów odcinających, spuszczenia wody oraz pozostawienia odkręconych zaworów czerpalnych – należy też odłączyć oraz zabezpieczyć wszelkie instalacje, służące do nawadniania zieleni.

Pomocny sprzęt i narzędzia

Osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi czy budynkami stanowiącymi własność spółdzielni mieszkaniowych powinny zaopatrzyć się w odpowiedni sprzęt, co jest kluczowe zwłaszcza w przypadku dużych obszarów wokół budynków wielorodzinnych.

Przy odśnieżaniu dróg i parkingów sprawdzą się koparki wyposażone w stosowne pługi, przystosowane do odgarnięcia zalegającej pokrywy śnieżnej. Na mniejszych powierzchniach lub na chodnikach odnajdą się minikoparki również wyposażone w pług. Warto wiedzieć, że koparki skutecznie mogą usunąć zalegający śnieg także za pomocą łyżek i przełożyć go w miejsce przeznaczone do gromadzenia śniegu.

Na popularności zyskują szufle elektryczne – to rozwiązanie pośrednie pomiędzy zwykłą szuflą a odśnieżarką. Przy pomocy takiej szufli można usuwać śnieg ze ścieżek i mniejszych powierzchni trochę szybciej niż w przypadku tradycyjnej szufli lub łopaty do ośnieżania. Obsługa jest podobna jak w przypadku zwykłej szufli, śnieg nie jest jednak zgarniany, ale wyrzucany do przodu przez wirnik. Zasilane sieciowo narzędzia do odśnieżania wymagają użycia przedłużacza oraz bezpiecznika różnicowo-prądowego, jeśli nie ma takiego w gnieździe do podłączania. Przedłużacz określa zasięg narzędzia i swobodę pracy, nie powinien być jednak dłuższy niż 20–25 metrów.

Do odśnieżania dachów oraz usuwania sopli potrzebne są inne maszyny. Warto sięgnąć po podnośniki teleskopowe, które łatwo dotrą na duże wysokości i umożliwią usuwanie wiszących sopli lub usunięcie nagromadzonego śniegu na płaskich dachach budynków.

Specjalistyczny sprzęt do zimowego utrzymania chodników, dróg, parkingów i dachów najlepiej wynająć w sprawdzonej, profesjonalnej firmie, która gwarantuje nie tylko sprawność pojazdów, ale także doświadczonych operatorów. W rezultacie cała usługa realizowana jest przez specjalistów, którzy sprawnie usuną śnieg z dróg, chodników czy dachów. Należy pamiętać, że do odśnieżania dachu może być konieczna doświadczona i wyposażona w odpowiednie certyfikaty ekipa, która ma uprawnienia do pracy na wysokościach.

Kable i maty grzejne

Sposobem na automatyczne odśnieżanie chodnika są nowoczesne instalacje antyoblodzeniowe, czyli elektryczne kable grzejne lub maty. Mają postać luźnych kabli lub są ujęte w specjalne, gotowe do montażu maty. Do odśnieżania i odmrażania chodników oraz podjazdów zwykle stosuje się maty wykonane ze specjalnych, wzmocnionych kabli grzejnych. Mogą być one układane pod betonem, asfaltem, płytami chodnikowymi, płytami piaskowca lub kostką brukową. Pracują pod napięciem 230 lub 400 V i rozgrzewają się do temperatury około 60°C. Instalacja takiego systemu jest łatwa i nie zajmuje wiele czasu – maty rozwija się z rolki z zachowaniem odpowiedniego kierunku oraz odstępów między poszczególnymi pasami.

System przeciwoblodzeniowy można wykonać także z kabli grzejnych. Długość przewodu do ogrzania chodnika i podjazdu zależy od oczekiwanej mocy. Kable grzejne sprawdzą się też przy zabezpieczeniu schodów. Układa się je na głębokości 5 cm pod powierzchnią stopni w minimalnych odstępach około 5–6 cm, równolegle do najdłuższego boku.

Przewody grzejne stosowane są również do ochrony dachów, rynien, rur spustowych, rur kanalizacyjnych i zbiorników. Na zewnątrz budynków instalowane są przewody jednostronnie lub dwustronnie zasilane, stało- albo zmiennooporowe. Przewody dwużyłowe zasilane jednostronnie są wygodniejsze do układania, gdyż podłącza się je do zasilania tylko z jednej strony. Przewód zasilany dwustronnie ma jedną żyłę, której oba końce trzeba połączyć z instalacją elektryczną. Przewody zmiennooporowe, zwane także samoregulującymi, potrafią dostosować moc do warunków otoczenia – w wodzie o temperaturze 0°C (która w każdym momencie może zamienić się w lód) wynosi ona 28 W/m, w powietrzu o temperaturze 0°C – tylko 16 W/m. Tę cechę można w pełni wykorzystać właśnie wtedy, gdy użyje się ich do ochrony przed śniegiem i lodem.