Balkon we wspólnocie mieszkaniowej

Nieruchomość wspólna i samodzielne lokale

We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości - nieruchomość wspólna i samodzielne lokale. Nieruchomość wspólna, co do której wszelkie decyzje podejmuje wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnione lokale, w stosunku do których wszelkie decyzje podejmują ich właściciele. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W zależności od położenia i sposobu użytkowania, mówiąc o balkonie czy tarasie, można mieć do czynienia z częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą, balkonem czy tarasem przeznaczonym do użytku ogółu właścicieli, na przykład balkonem przyległym do klatki schodowej lub tarasem położonym na dachu budynku oraz balkonem lub tarasem przylegającym do lokalu i użytkowanym wyłącznie przez jego właścicieli.

W dwóch pierwszych przypadkach balkon czy taras jest bezspornie w całości częścią nieruchomości wspólnej, a zatem jego remont, tak jak remont innych części nieruchomości wspólnej, finansuje wspólnota mieszkaniowa. Problem stanowią natomiast balkony i tarasy przynależne do konkretnych lokali, z których korzystają tylko ich właściciele.

Balkon przylegający do lokalu

Interpretacja czym jest balkon przylegający do lokalu stanowi we wspólnotach mieszkaniowych od lat przedmiot sporów. Bezsporne jest, że osoby w lokalu przyległym do balkonu korzystają, z pominięciem innych osób, wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc osoby te muszą zadbać o jej utrzymanie. Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać powinna wspólnota mieszkaniowa.

Zasadę tę potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, która na dzień dzisiejszy jest kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii. Nie sposób nie zgodzić się z ostatecznym wnioskiem Sądu Najwyższego, że część balkonu jest nieruchomością wspólną (część konstrukcyjna), a część elementem lokalu (przestrzeń wewnętrzna).

Należy zwrócić uwagę, że z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu, a również na przykład ścian zewnętrznych budynku, które są także ścianami części lokali. Niewątpliwie przecież obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tych ścian należy do właścicieli lokali, ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego budynku - należy do wspólnoty mieszkaniowej.

Zatem na przykład pęknięcie ściany zewnętrznej będące naruszeniem jej konstrukcji, nawet jeżeli dotyczy tylko ściany w jednym lokalu i wymaga wykonania naprawy wewnątrz lokalu, będzie remontem, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Orzecznictwo nadal nie daje nam konkretnych odpowiedzi.

Na przykład czy balustrada jest elementem nieruchomości wspólnej jednak uznanie balkonu w całości za element nieruchomości wspólnej lub w całości za część składową lokalu jest w związku z powyższym błędne. Wspólnota, kierując się powyższą uchwałą Sądu Najwyższego, może określić w regulaminie, za jakie remonty i konserwację odpowiada sama, a za jakie właściciel lokalu. Oczywiste wydaje się zaliczenie wykonania i konserwacji podłogi balkonu do obowiązków właściciela lokalu.

Jednak moim zdaniem nie leży w interesie wspólnoty uznanie balustrady za element lokalu, bo każdy balkon będzie po paru latach pomalowany na inny kolor lub nawet będzie miał inną balustradę czy wywieszoną bez zgody wspólnoty mieszkaniowej reklamę, co raczej nie będzie sprzyjać estetyce elewacji.

Adaptacja części dachu na taras

We wspólnotach mieszkaniowych zwłaszcza w budynkach o zróżnicowanej wielopoziomowej konstrukcji zdarza się, że istnieje możliwość adaptacji części dachu budynku na taras przyległy do lokalu, z którego ma korzystać tylko właściciel tego lokalu. Nie jest to zjawisko częste, gdyż z reguły, gdy istnieje możliwość stworzenia takiego tarasu, jest on wykonywany na etapie budowy budynku i dzięki temu deweloper może uzyskać wyższą cenę za lokal.

Jednak warto wiedzieć, jak z taką adaptacją sobie poradzić. W takiej sytuacji kierunkiem początkowym, do jakiego dążyć będzie właściciel lokalu i wspólnota mieszkaniowa, będzie sprzedaż części dachu i połączenie jej z lokalem. Jednak taka transakcja nie jest możliwa do przeprowadzenia, ponieważ nie da się sprzedać części dachu. W związku z tym, że tarasu nie da się wyodrębnić, tzn. nie stanowi wyodrębnionego w przestrzeni pomieszczenia, nie może być przedmiotem obrotu. Zatem prawo do tarasu przyległego do lokalu można zapewnić właścicielowi lokalu tylko poprzez umowę najmu, użyczenia lub inną umowę umożliwiającą korzystanie.

Natomiast zapłatą wspólnocie mieszkaniowej za dach będzie czynsz miesięczny lub też jednorazowy, jaki strony ustalą. Jednak zanim taką umowę strony podpiszą, muszą wykonać szereg czynności. Przede wszystkim w związku z tym, że dach jest częścią nieruchomości wspólnej taka adaptacja musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. Taka zgoda nie powinna być jednak udzielona pochopnie, wykonanie tarasu powoduje ingerencję w dość newralgiczny punkt budynku, jakim jest dach.

W przypadku złego wykonania tarasu wspólnota mieszkaniowa może mieć więc problem z przeciekającym dachem. Najlepiej zatem uzależnić w uchwale zgodę na wykonanie tarasu od przedstawienia, wykonanej na koszt właściciela lokalu przez rzeczoznawcę budowlanego, pozytywnej ekspertyzy, co do możliwości wykonania tarasu, określającej warunki, jakie muszą być spełnione przy jego wykonaniu. Wspólnota mieszkaniowa powinna też zlecić zarządowi lub wynajętemu fachowcowi nadzorowanie wykonania tarasu zgodnie z wytycznymi z ekspertyzy.

Po wykonaniu tarasu zarząd na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu w powyższej uchwale podpisuje z właścicielem lokalu umowę. Wprawdzie art. 206 kodeksu cywilnego ustanawia generalną zasadę, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jednak nie oznacza to prawa do swobodnego ingerowania w nieruchomość wspólną w sposób nieuregulowany z pozostałymi właścicielami.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 r., sygn. akt III CZP 59/07. W przypadku takiego samowolnego działania wspólnota może na przykład w drodze uchwały ustalić opłatę miesięczną za korzystanie z części nieruchomości zajętej pod taras, a gdy właściciel lokalu odmówi zapłaty, będzie mogła wystąpić przeciwko niemu do sądu, domagając się uiszczenia zaległych opłat. Poprawność takiego działania potwierdził w wyżej powołanej uchwale Sąd Najwyższy.

Oprócz zgody wspólnoty wykonanie takiej inwestycji wymaga jeszcze dopełnienia formalności wynikających z prawa budowlanego, co może wiązać się nawet z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 22.08.2007 r., sygn. akt II SA/Gl 296/07).

Ogród zimowy jako część lokalu

Oprócz balkonów we wspólnotach mieszkaniowych spotkać można też ogrody zimowe. Jednak mimo podobieństwa fizycznego i konstrukcyjnego do balkonu, pod względem prawnym mają one zupełnie inną sytuację.

Przy wyodrębnianiu lokali w budynku balkonu nie można uznać za część lokalu, gdyż nie jest pomieszczeniem. W pojęciu pomieszczenia zawarty jest element oddzielenia go od pozostałej przestrzeni. Nie spełnia tego wymagania balkon, nawet wnękowy, gdyż niemożliwe jest ustalenie w przestrzeni jego granic.

Natomiast w przypadku ogrodów zimowych stanowią one wyodrębnione w przestrzeni pomieszczenie, więc mogą - tak jak inne pomieszczenia (kuchnia, łazienka, pokoje) - stanowić część danego lokalu. Zatem w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku możliwe jest zakwalifikowanie ogrodów zimowych przylegających do lokali jako części składowych tych lokali.

Z problematyką ogrodów zimowych wiąże się też problem zakwalifikowania przeszkleń stanowiących ściany takich ogrodów zimowych. Ściany zewnętrzne budynku są jego elementem konstrukcyjnym, zatem bezsprzecznie stanowią część nieruchomości wspólnej. Takim elementem konstrukcyjnym nie są jednak okna, mimo że osadzone są w ścianie zewnętrznej będącej elementem nieruchomości wspólnej.

Okna nie są częścią ściany tylko urządzeniami, które jeżeli służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowią część tych lokali (okna w lokalach) lub jeżeli nie służą tylko właścicielom poszczególnych lokali (okna na korytarzach i klatkach schodowych) stanowią element nieruchomości wspólnej.

Tak samo należy zakwalifikować elementy zewnętrzne przeszkleń w ogrodach zimowych. Nie są one częścią konstrukcyjną budynku, tylko są urządzeniami, a w związku z tym, że służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są częścią tych lokali, podobnie jak okna i drzwi w tych lokalach. Utrzymanie ich w należytym stanie, remont i konserwacja należy więc do właścicieli poszczególnych lokali.

Zatem w kwestii balkonów zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej musi umieć rozróżnić czynności, które obciążają wspólnotę mieszkaniową od tych obciążających właścicieli lokali.

Powinien też zaproponować w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej szczegółowe określenie obowiązków właścicieli lokali w stosunku do balkonów, mając na uwadze uchwałę Sądu Najwyższego w tej materii. Powinien też umieć poradzić sobie ze zgodną z prawem adaptacją części dachu na taras.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!