Czy właściciele budynków wielomieszkaniowych mogą liczyć na pełną ochronę ubezpieczeniową mienia? Część 1.

Wydaje się, że w tym zakresie napisano już niemal wszystko, a zakłady ubezpieczeń dostosowały swoje oferty do formalnych podziałów w ramach takich nieruchomości i obiektów budowalnych na nich zlokalizowanych. Warto też przypomnieć, że ubezpieczenie budynków wielomieszkaniowych od zdarzeń losowych w sposób szczególny skupia się na przedmiocie ubezpieczenia jakim jest budynek wielomieszkaniowy – zwany powszechnie budynkiem wielorodzinnym, choć trudno znaleźć w polskim prawie budowlanym definicję takiego budynku. Jest za to definicja budynku jednorodzinnego i na jej podstawie przyjmuje się, co należy rozumieć przez budynek wielorodzinny.

Kolejne pytanie, które warto postawić i szukać na nie odpowiedzi to: jak ubezpieczyciele podchodzą do ubezpieczenia od zdarzeń losowych budynku wielorodzinnego będącego własnością jednej osoby lub podmiotu, a jak do podobnego budynku, dla którego została ustanowiona wspólnota mieszkaniowa? Czy rzeczywiście identycznie? Czy jednak swoją ochronę ubezpieczeniową starają się podporządkować regulacjom prawnym, które wprowadziły do obrotu prawnego termin wspólnota mieszkaniowa? Sprawdź >>

Regulacje prawne wspólnot mieszkaniowych

Przypominamy, że regulacje prawne dotyczące między innymi wspólnot mieszkaniowych obowiązują w Polsce od roku 1995, a głównym celem ich wprowadzenia było wskazanie na status prawny budynków wielorodzinnych i umożliwienie na wielką skalę nabywania lokali mieszkalnych (mieszkań) przez dotychczasowych ich najemców w ramach zasobów komunalnych polskich gmin oraz spółdzielni mieszkaniowych. Przy czym wspólnoty mieszkaniowe dobrze rozwijają się także dzięki prywatnemu budownictwu realizowanemu przez deweloperów.

Liczba wspólnot mieszkaniowych nieustannie wzrasta i według danych Instytutu Badań Strukturalnych na marzec 2025 roku wynosiła ponad 194 tysiące, a obecnie z pewnością przekroczyła 200 tysięcy. Dla zakładów ubezpieczeń to bardzo interesujące pole ubezpieczeniowe, dla zagospodarowania którego korzystają z pośrednictwa brokerów ubezpieczeniowych, multiagentów ubezpieczeniowych oraz agentów wyłącznych i własnych zasobów organizacyjnych.

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych na rynku nieruchomości przyczyniło się do zróżnicowanego podejścia ubezpieczycieli do ubezpieczenia budynków wielorodzinnych zależnie od ich formy własności.

Ubezpieczenie budynku wielolokalowego

Dla zobrazowania podejścia ubezpieczycieli do dwóch wspomnianych form własności budynków wielorodzinnych warto posłużyć się hipotetycznym przykładem pewnego inwestora, który dysponując dwiema jednakowymi nieruchomościami gruntowymi zdecydował się zlecić budowę dwóch budynków wielorodzinnych. Oba budynki wybudowano według tego samego projektu, z tych samych materiałów i o tym samym stopniu wykończenia oraz jednakowych liczbach lokali mieszkalnych. Stopień wykończenia obu budynków był taki, że wspomniane lokale mieszkalne nadawały się do zamieszkania od zaraz i wystarczyło je jedynie wyposażyć w niezbędne mienie ruchome.

Należy zaznaczyć, iż wspomniany inwestor postanowił jeden z budynków pozostawić sobie na własność, a zlokalizowane w nim mieszkania przeznaczyć pod wynajem długoterminowy i z tej działalności czerpać przyszłe przychody. Drugi budynek został przeznaczony na sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej.

Inwestor był przezornym przedsiębiorcą, dlatego zdecydował się zawrzeć niezbędne umowy ubezpieczeń w związku z posiadaniem swojego własnego budynku, korzystając przy tym z doradztwa i pośrednictwa brokera ubezpieczeniowego.

Broker dokonał gruntownej analizy ryzyk oraz potrzeb ubezpieczeniowych swojego klienta i na tej podstawie opracował założenia programu ochrony ubezpieczeniowej dla dwóch rodzajów ubezpieczenia: mienia od wszystkich ryzyk (AR) oraz Odpowiedzialności Cywilnej (OC) właściciela nieruchomości wraz z omawianym budynkiem. Następnie wystąpił do dziesięciu ubezpieczycieli, którzy byli zainteresowani udzielaniem ochrony ubezpieczeniowej dla takich nieruchomości.

Postępowanie konkursowe prowadzone przez brokera przebiegło dość sprawnie, mimo trwających dodatkowych negocjacji niektórych warunków specjalnych do obu wymienionych umów ubezpieczenia. W swoim raporcie broker nie tylko opisał i porównał pomiędzy sobą poszczególne oferty, ale także wydał rekomendację, wskazując na ofertę optymalną, czyli taką, która w najszerszym dostępnym na rynku zakresie spełniała wcześniej określone założenia programu ochrony ubezpieczeniowej przy zachowaniu racjonalnej wysokości składek. Dzięki tej rekomendacji inwestor podjął decyzję i ostatecznie zawarł umowy ww. ubezpieczeń z rekomendowanym zakładem ubezpieczeń.

Skorzystaj z usług profesjonalnego brokera >>

Warto zauważyć, iż powyższa procedura potwierdziła profesjonalne podejście inwestora - właściciela nieruchomości oraz jego brokera ubezpieczeniowego. Można powiedzieć - nic szczególnego, takie podejście inwestora zawsze powinno cieszyć brokera ubezpieczeniowego.

Po zawarciu na dwanaście najbliższych miesięcy omawianych umów ubezpieczeń inwestor mógł funkcjonować w swoim biznesie w poczuciu należytego zabezpieczenia swojego interesu majątkowego, skupiając się na przygotowaniu jak najatrakcyjniejszej oferty wynajmu mieszkań.

Ach, te szkody! Wszystko przebiegało prawidłowo i do czasu wystąpienia zdarzeń losowych, które dotknęły omawiany budynek, i konieczne okazało się uruchomienie procedury zgłoszenia szkody oraz dochodzenia odszkodowania, ale o tym będzie kolejny artykuł.

Omówimy w nim także zakresy i sposoby udzielania ochrony ubezpieczeniowej przez ubezpieczycieli dla budynków wspólnot mieszkaniowych.

Warto jednak już teraz wyraźnie zaznaczyć, iż zawieranie umów ubezpieczenia powinno być realizowane przy współpracy i za pośrednictwem brokera ubezpieczeniowego, który jako profesjonalista dostosuje zakres ochrony ubezpieczeniowej do faktycznych potrzeb ubezpieczającego lub ubezpieczonego i doradzi, jak zminimalizować skutki ewentualnych błędnych decyzji związanych z zawarciem umów ubezpieczenia. Broker ubezpieczeniowy będzie także aktywnie wspierał ubezpieczającego w toku postępowań odszkodowawczych prowadzonych na podstawie tych umów ubezpieczenia. Dowiedz się więcej >>

Justyna Baranowska-Kuchta i Jacek Baranowski,
Pierwszy Polski Dom Brokerski SAGA Brokers Sp. z o.o.