Czy zmiany w najmie krótkoterminowym chronią mieszkańców?

Rada Ministrów 14 lipca 2026 roku przyjęła projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (UC135). Regulacja ma przede wszystkim wdrożyć unijne przepisy dotyczące gromadzenia danych o rynku najmu krótkoterminowego, których implementacji od Polski oczekuje Komisja Europejska. Projekt, który trafi teraz do Sejmu, jest jednak znacznie węższy niż jego pierwotna wersja prezentowana jeszcze wiosną. Zrezygnowano z części rozwiązań, które miały zwiększyć kompetencje samorządów i ułatwić funkcjonowanie drobnym przedsiębiorcom.

Rejestr mieszkań i obowiązkowy numer identyfikacyjny

Nowelizacja ma dostosować przepisy sprzed blisko 30 lat do realiów współczesnego rynku. Eksperci wyjaśniają, że projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich (UC135) porządkuje rynek najmu krótkoterminowego. Precyzuje definicję usługi hotelarskiej (do 30 dni). Wprowadza też obowiązkową rejestrację lokalu i numer ID podawany w każdym ogłoszeniu. Ponadto tworzy jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz nakłada obowiązek regulaminu porządkowego (cisza nocna min. 8 godzin, dane kontaktowe, bezpieczeństwo małoletnich gości).

Nowe przepisy przewidują również wysokie sankcje za niewywiązywanie się z obowiązków. Za brak rejestracji lub numeru ID grożą kary do 50 tys. zł. Dotyczy to także platform internetowych niewywiązujących się z obowiązków wynikających z unijnego rozporządzenia 2024/1028.

Może Cię to zainteresuje: Nowe przepisy o jakości wody od 22 czerwca

Obecnie rzeczywista skala rynku najmu krótkoterminowego pozostaje nieznana. Według GUS z turystycznych obiektów noclegowych w Polsce w 2025 roku skorzystało 58,9 mln osób, czyli o 11,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Centralny rejestr ma po raz pierwszy pokazać, jaka część rynku funkcjonuje poza oficjalną ewidencją.

Z projektu zniknęły najważniejsze rozwiązania dla samorządów

Największe kontrowersje budzi zakres zmian, które zostały usunięte z projektu jeszcze przed jego przyjęciem przez rząd. W czerwcu i lipcu do Rządowego Centrum Legislacji trafiły dwie autopoprawki ministra sportu i turystyki. W efekcie z projektu wykreślono przepisy ułatwiające spełnienie wymagań przeciwpożarowych właścicielom wynajmującym do sześciu lokali, a także możliwość wyznaczania przez rady gmin stref ograniczających najem krótkoterminowy. O takie rozwiązania od dawna zabiegają między innymi Kraków i Sopot.

Po posiedzeniu rządu wicepremier przekonywał, że nowe przepisy wprowadzają przejrzyste zasady funkcjonowania rynku, nie destabilizując działalności hotelarskiej. Z kolei wiceminister sportu tłumaczył, że rząd zdecydował się najpierw uporządkować kwestie rejestracji i bezpieczeństwa, odkładając bardziej skomplikowane rozwiązania dotyczące lokalnych ograniczeń. Jako przykład wskazał Hiszpanię, gdzie część samorządów zrezygnowała z podobnych stref, ponieważ najem przenosił się poza ich granice.

Branża: najważniejsze jest szybkie wdrożenie przepisów

Przedstawiciele rynku najmu krótkoterminowego zwracają uwagę, że przedłużające się prace legislacyjne mogą mieć negatywne konsekwencje zarówno dla przedsiębiorców, jak i państwa.

Z perspektywy branży najważniejsze nie jest to, kto przygotował projekt, lecz szybkie i rozsądne wdrożenie unijnych przepisów. Przedłużające się spory w ramach koalicji oraz dokładanie regulacji wykraczających poza wymogi UE, czyli tzw. gold-plating, zwiększają ryzyko, że nie zostanie przyjęta żadna ustawa. To z kolei utrwali szarą strefę i może narazić Polskę na konsekwencje ze strony Komisji Europejskiej.

Kontrowersje budzi przede wszystkim pomysł przyznania wspólnotom mieszkaniowym szerokich uprawnień do decydowania o możliwości wynajmowania lokali. Znacznie lepszym rozwiązaniem byłyby natomiast lokalne strefy regulowane przez samorządy.

Eksperci: to dopiero pierwszy krok

Zdaniem ekspertów nowe przepisy poprawią przejrzystość rynku, jednak nie rozwiązują najważniejszych problemów związanych z wpływem najmu krótkoterminowego na lokalne społeczności. Rządowy projekt wykonuje potrzebny pierwszy krok, bo wprowadza rejestr, dane z platform, kontrole i sankcje. Dzięki temu rynek, którego skali dzisiaj nawet dokładnie nie znamy, ma stać się bardziej przejrzysty.

Przeczytaj także: Program nagród za terminowe opłacanie czynszu

Eksperci zwracają jednak uwagę, że projekt koncentruje się przede wszystkim na identyfikacji podmiotów świadczących usługi, znacznie słabiej odpowiadając na pytanie, jak chronić mieszkańców przed negatywnymi skutkami koncentracji najmu krótkoterminowego. Ich zdaniem warto rozważyć część rozwiązań zawartych w projekcie Polski 2050, takich, jak lokalne limity, wyraźne rozróżnienie najmu okazjonalnego i profesjonalnego czy możliwość uzależnienia prowadzenia działalności od zgody wspólnoty mieszkaniowej. Takie rozwiązania wymagałyby jednak bardzo precyzyjnych przepisów i skutecznych mechanizmów odwoławczych.

Sejm zdecyduje o dalszym kształcie reformy

Projekt trafi teraz do prac parlamentarnych. Równolegle procedowany będzie poselski projekt Polski 2050, zawierający większość rozwiązań usuniętych z wersji rządowej. To właśnie podczas prac sejmowych rozstrzygnie się, czy do ustawy wrócą przepisy umożliwiające gminom wyznaczanie stref ograniczających najem krótkoterminowy oraz zwiększające rolę wspólnot mieszkaniowych. Większość nowych obowiązków ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia ustawy.

Źródło: XYZ.pl