Zwolnienia z VAT na podstawie interpretacji podatkowych i wyroków sądów

W przypadku zakupu mediów (ciepła, wody, gazu, itp.) do budynku wielolokalowego przez wspólnotę mieszkaniową, działającą pod swoim NIP, REGON, dla potrzeb poszczególnych właścicieli lokali do ich lokali, powstaje sytuacja następująca:

• zakupu mediów dokonuje wspólnota mieszkaniowa; umowę o dostawę mediów zawiera wspólnota jako podmiot pośredniczący w dostawie, we własnym imieniu, pod swoim NIP, REGON, chociaż umowie tej towarzyszy zamiar późniejszego indywidualnego rozliczenia dostawy z odbiorcami końcowymi – właścicielami lokali, do których dostarczane będą media,
• poniesione koszty zakupu mediów są przedmiotem refakturowania; wspólnota jako podmiot pośredniczący przeniesie (refakturuje) odpowiednie koszty zakupu mediów na poszczególnych właścicieli lokali,
• wspólnota mieszkaniowa wystąpi w roli sprzedawcy odsprzedającego zakupione media, a każdy właściciel lokalu wystąpi w roli nabywcy,
• czynność taka – odsprzedaży mediów do lokali właścicieli – odbywa się na warunkach Kodeksu cywilnego, a nie na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Na wyczerpanie kwoty limitowanej określonej w art. 113 ust. 1 ustawy VAT (obecnie 200 000 zł) wpływają wyłącznie przychody ze sprzedaży i odsprzedaży mediów. W przypadku odsprzedaży mediów właścicielom lokali, przychody z tego tytułu wpłyną na wyczerpanie kwoty limitowanej 200 000 zł, chyba że są to lokale mieszkalne wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Taki warunek stawia rozporządzenie MF mówiące o zakresie zwolnień przedmiotowych od podatku VAT.  Uwaga! Od 1 stycznia 2026 r. kwota limitowana wartości sprzedaży to 240 000 zł.

Art. 113 ust. 1 i 2 ustawy VAT

1. Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku, za wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami (...), jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Znaczenie ust. 2 art. 113 ustawy VAT wyjaśniono w orzeczeniach NSA (wyrok z dnia 7 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 141/17): Przedmiotem transakcji odsprzedaży ciepła, nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym elementem świadczenia jest ciepło. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż ciepła nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (UPTU).

Kwestie zwolnień przedmiotowych oraz warunków stosowania tych zwolnień, ustalono w rozporządzeniu MF z 20.12.2013 r. w §3 ust. 1 pkt 10 (DzU z 2023 r. poz. 995 z późn. zm): Zwalnia się od podatku „czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę”.

Warto tu przytoczyć interpretację dyrektora KIS z 28.08.2024 r. (0114-KDIP4-.4012.353.2024.2.SKJ), dotyczącą skutków podatkowych świadczenia usług, związanych z utrzymaniem przez wspólnotę mieszkaniową lokali niemieszkalnych w obiekcie budowlanym. Dyrektor KIS powołał się na §3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. i zapisy w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepis możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę od członków tej wspólnoty lub innych użytkowników, zamieszkujących w lokalach, będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisów uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi, wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług, związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi, wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy. Zatem...