Czy właściciele budynków wielomieszkaniowych mogą zawsze liczyć na spójną i pełną ochronę ubezpieczeniową w zakresie ubezpieczenia mienia od zdarzeń losowych? – część 2.

W tym miejscu należy przypomnieć, jak definiowana jest w polskim prawie WM. W zasadzie jedynym aktem prawnym, w którym można odszukać ww. definicję jest ustawa o własności lokali z 1994 roku z późniejszymi zmianami. Zgodnie z art. 6 ustawy: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy Wspólnotę Mieszkaniową”. Taka definicja oraz sposób i tryb jej tworzenia jasno wskazują na swoistą nierozerwalność interesów WM od interesów poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali, nazywanych Członkami WM.

Ponadto należy pamiętać, że WM jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której jednak przyznano zdolność prawną. Z tych powodów czasem jest określana jako podmiot posiadający tzw. ułomną osobowość prawną lub jako ułomna osoba prawna. Ze względu na liczba lokali wyodrębnionych w budynku wielomieszkaniowym wyróżnić można dwa rodzaje WM (1) małą - do trzech lokali oraz (2) dużą - z liczba lokali powyżej trzech.

Wracając do opisywanego wcześniej przykładu budynku wielomieszkaniowego – pięciokondygnacyjnego z dwudziestoma lokalami mieszkalnym, bez podpiwniczenia i hali garażowej, będącego faktyczną współwłasnością WM oraz jej Członków, wyjaśniamy, że już na etapie jego wznoszenia wspomniany inwestor zadbał o to, aby po utworzeniu WM zarządzaniem i administrowaniem tym budynkiem oraz całą nieruchomością zajął się profesjonalny zarządca nieruchomości. Do obowiązków zarządcy należało między innymi zapewnienie ochrony ubezpieczeniowej w zakresie ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych (AR) oraz ubezpieczenia Odpowiedzialności Cywilnej WM (OCWM). Dowiedz sie więcej >>

Zabezpieczenie majątkowe Wspólnoty Mieszkaniowej

Zarządca nieruchomości, podobnie jak inwestor w pierwszym przykładzie, starał się jak najlepiej zabezpieczyć interes majątkowy WM oraz jej Członków. Dlatego powierzył brokerowi ubezpieczeniowemu rozpoznanie ich potrzeb w zakresie ochrony ubezpieczeniowej, przeprowadzenia konkursu ofert ubezpieczycieli oraz przygotowanie rekomendacji rozwiązania ubezpieczeniowego, optymalnego z punktu widzenia interesów WM oraz jej Członków.

Broker dokonał gruntownej analizy ryzyk oraz potrzeb ubezpieczeniowych swoich klientów i na tej podstawie opracował założenia programu ochrony ubezpieczeniowej dla dwóch rodzajów ubezpieczenia: mienia od wszystkich ryzyk (AR) oraz Odpowiedzialności Cywilnej WM (OCWM).

Następnie broker wystąpił do dziesięciu ubezpieczycieli zainteresowanych udzielaniem ochrony ubezpieczeniowej takim nieruchomościom. Postępowanie konkursowe przebiegło sprawnie, a po dodatkowych negocjacjach niektórych warunków specjalnych obu umów ubezpieczenia zarządca nieruchomości otrzymał od brokera raport, będący porównaniem uzyskanych propozycji ubezpieczycieli. W swoim raporcie broker nie tylko opisał i porównał pomiędzy sobą poszczególne oferty, lecz także wydał rekomendację, wskazującą na ofertę optymalną, czyli taką, która w najszerszym dostępnym na rynku zakresie spełniała wcześniej określone założenia programu ochrony ubezpieczeniowej przy zachowaniu racjonalnej wysokości składek. Na podstawie tej rekomendacji zarządca nieruchomości, po konsultacji z zarządem WM, podjął decyzję i ostatecznie zawarł umowy wymienionych ubezpieczeń z rekomendowanym zakładem ubezpieczeń.

Czym charakteryzował się wynegocjowany program ochrony ubezpieczeniowej dla ww. WM oraz jej Członków?

W ubezpieczeniu budynku od zdarzeń losowych ochroną ubezpieczeniową objęto stałe elementy budynku będące:

• własnością WM – czyli tzw. części wspólne budynku oraz
• własnością Członków WM – lokale będące wyodrębnionymi własnościami stanowiącymi własność Członków WM.

Takie rozwiązanie dotyczące zakresu przedmiotowego ubezpieczenia budynku zapewniało ochronę ubezpieczeniową wszystkim elementom konstrukcyjnym budynku, zaś w sferze podmiotowej (ubezpieczonych) wszystkim faktycznym współwłaścicielom omawianego budynku, czyli WM oraz jej Członkom. Można więc uznać, że takie rozwiązanie praktycznie wyeliminowało możliwość wystąpienia luk w ochronie ubezpieczeniowej. Zapewnij Wspólnocie odpowiednią ochronę >>

Powyższe rozwiązanie odbiegało od najczęściej stosowanego przez zakłady ubezpieczeń modelu ubezpieczenia budynku związanego ze WM, w którym ochrona ubezpieczeniowa ogranicza się do zabezpieczenia wyłącznie interesu majątkowego WM, czyli  części wspólnych budynku, z pominięciem indywidualnych interesów majątkowych jej Członków. Wyodrębnione lokale własnościowe są bowiem wyłączone z ubezpieczenia, a  w dokumentach ubezpieczenia jako ubezpieczona wskazywana jest wyłącznie WM.

W świetle regulacji i definicji prawnych dotyczących określonych części każdego budynku wielorodzinnego ten standardowy model proponowany przez zakłady ubezpieczeń może okazać się niewystarczający i przez to nawet niebezpieczny dla interesu Członków WM - szczególnie w przypadku zdarzeń losowych wywołujących szkody znacznych rozmiarów.

Aby dodatkowo zobrazować różnice między podejściem do ochrony ubezpieczeniowej przyjętym przez brokera ubezpieczeniowego a rozwiązaniem oferowanym przez ubezpieczycieli, w kolejnym artykule przedstawimy konkretne przykłady zdarzeń losowych, które dotknęły omawiany budynek wywołując w nim szkody rzeczowe.

Omówimy w nim także praktyczne korzyści wynikające z zakresu i sposobu udzielania przez ubezpieczycieli ochrony ubezpieczeniowej budynkom wspólnot mieszkaniowych. Korzyści te są najlepiej widoczne w trakcie postępowania odszkodowawczego prowadzonego w ramach ubezpieczenia budynku od zdarzeń losowych.

Ochrona ubezpieczeniowa z profesjonalistą

Warto jednak już teraz wyraźnie zaznaczyć, iż zawieranie umów ubezpieczenia przez podmioty takie jak Wspólnoty Mieszkaniowe lub zarządcy nieruchomości powinno być odbywać się we współpracy z brokerem ubezpieczeniowym i za jego pośrednictwem. Broker, jako profesjonalista, dostosuje zakres ochrony ubezpieczeniowej do faktycznych potrzeb ubezpieczającego lub ubezpieczonego oraz doradzi, jak zminimalizować skutki ewentualnych błędnych decyzji związanych z zawarciem umów ubezpieczenia. Będzie także aktywnie wspierał ubezpieczającego w toku postępowań odszkodowawczych prowadzonych na podstawie tych umów ubezpieczenia. 

Powierz ochronę profesjonalistom >>