Jakie zmiany we wspólnotach mieszkaniowych planuje rząd?

Projekt zmian w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Ministerstwo Finansów i Gospodarki jako cel, wskazuje dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami w ciągu 30 lat. Projektowane regulacje mają uwzględnić orzecznictwo, praktykę zarządców nieruchomości, rozwój technologii budownictwa wielorodzinnego i zmiany w innych aktach prawnych.

Na jakie problemy odpowiada projekt zmian?

Nieprecyzyjna definicja wspólnoty mieszkaniowej, brak jasnych zasad kwalifikacji balkonu jako części wspólnej lub indywidualnej, brak możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń za wady budowlane w częściach wspólnych to tylko niektóre problemy. Aktualne regulacje nie pozwalają też na podwyższenie zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty. Brak jest przepisu zobowiązującego właściciela lokalu do jego udostępnienia na potrzeby kontroli okresowych i doraźnych instalacji oraz urządzeń. Trudno także wyegzekwować zalecenia pokontrolne. Obowiązujące przepisy powodują też wiele problemów związanych z rozliczeniem kosztów we wspólnocie, w zakresie kontroli zarządu, zmiany zarządu lub komunikacji z nim.

Kto jest właścicielem balkonu?

Kompleksowa nowelizacja ustawy ma rozwiać wątpliwości dotyczące przynależności elementów balkonu, loggii lub tarasu. Propozycja jednoznacznie wskazuje, że elementy konstrukcyjne, takie, jak dźwigary, płyta balkonowa z izolacją, balustrada oraz inne części będące fragmentem elewacji,  stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Natomiast wewnętrzna przestrzeń balkonu będzie traktowana jako część lokalu, a więc pozostanie w zakresie wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela.

Może Cię zainteresuje: Łatwiejszy dostęp do mieszkań w małych gminach

Nowa definicja wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa zostanie zdefiniowana jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, jednak wyposażona w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Majątek ten będzie związany wyłącznie z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Nowelizacja przewiduje także bardzo ważną zmianę w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła wytoczyć powództwo na rzecz właścicieli lokali, co obecnie nie jest możliwe. Dziś przepisy wymagają cesji roszczeń przez właścicieli, co wiąże się z koniecznością uzyskania ich zgody w formie uchwały oraz pokrycia kosztów ekspertyz i obsługi prawnej. W praktyce uzyskanie pełnej zgody wszystkich właścicieli jest trudne, przez co dochodzenie pełnego odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej nie jest praktycznie możliwe.

Sankcja za brak udostępnienia budynku

Resort chce wprowadzić obowiązek udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych. Przepisy wprowadzą także sankcję za uporczywe uchylanie się od obowiązku, grzywnę nakładaną przez nadzór budowlany na wniosek zarządu lub zarządcy. Przewidują również obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, bądź, gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu, wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Ułatwienie w rozliczeniach

Rozszerzona ma zostać możliwość podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo będzie musiała wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości będzie mogła, na podstawie uchwały, podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.

Projekt doprecyzowuje, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności będą spoczywać na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami.

Wprowadzony zostanie obowiązek uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych. Nowela wprowadza pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli. Ministerstwo chce doprecyzowania, że właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, czyli, gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna, ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Zobacz także: Podatkowa rewolucja mieszkaniowa w Katowicach

Co oznacza czynność zwykłego zarządu?

W nowelizacji zostanie wskazane, że zarządzanie wspólnotą może mieć miejsce w dwóch formach, czyli poprzez powołanie zarządcy (może być nim jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) na podstawie uchwały właścicieli lokali, lub poprzez powołanie zarządu składającego się z osób fizycznych.

Nowe regulacje mają też zakończyć spory, co należy rozumieć przez czynności zwykłego zarządu. Będą to czynności wykonywane samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd/zarządcę wspólnoty, poprzez przyjęcie, że są to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Łatwiejsze głosowanie

Obecnie często działanie wspólnot mieszkaniowych paraliżuje brak zdolności do podejmowania uchwał wskutek braku wymaganej do tego większości. Nowela wprowadzi obowiązek uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Dziś wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (czyli powyżej 50 proc. sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (dwutygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.

Zmiana zarządu

Ministerstwo Finansów i Gospodarki chce uprościć formę zarządzania wspólnotą poprzez alternatywę w postaci możliwość powołania zarządcy lub zarządu, bez konieczności określenia tego w umowie o sposobie zarządu. Obecna konieczność zachowania formy notarialnej dla tej czynności ogranicza możliwość podjęcia decyzji (nie tylko zmiany umowy, ale też uchwały) w trybie obiegowym; forma notarialna wymaga bowiem obecności notariusza przy jej podejmowaniu. Dlatego przewiduje się zniesienie obowiązku protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy.

Przy okazji ustawodawca chce przyznać właścicielom lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących minimum jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje, zwłaszcza gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Resort planuje, że rząd przyjmie projekt w drugim kwartale 2026 roku.

Źródło: prawo.pl