Wejście na dach budynku

Rozumiem, że mamy do czynienia z sytuacją, gdy wspólnota mieszkaniowa zawiera z inwestorem umowę lub umowy i w ramach tak ułożonej pod względem prawnym transakcji dochodzi do adaptacji strychu i jego przebudowy zgodnie z prawem budowlanym, a następnie wyodrębnienia w budynku kolejnego lokalu i jego sprzedaży inwestorowi. W takich transakcjach, oprócz prac związanych z adaptacją, często inwestora zobowiązuje się do określonych prac dodatkowych w budynku. Np. wymiany pokrycia dachu, wykonania elewacji po nadbudowie, czy wykonania wyjścia na dach w sytuacji, gdy przebudowa powoduje, że poprzednie traci rację bytu. Warto zwrócić uwagę na podstawową sprawę, że w zależności od sytuacji zakres prac dodatkowych (poza adaptacją lokalu) może zarówno w ogóle nie istnieć, jak też może składać się z wielu elementów zależnie od sytuacji i ustaleń stron. 

W zasadniczej części obowiązki inwestora w zakresie prac dodatkowych w budynku reguluje przede wszystkim zawarta umowa, a przepisy prawa ewentualnie mogą pełnić rolę doprecyzowującą. Na przykład nie sposób wymagać od inwestora wykonania nowego pokrycia dachu, jeżeli strony tak nie porozumiały się w umowie. Przepisy co najwyżej mogą – w przypadku niedopowiedzeń w umowie – doprecyzowywać ten obowiązek np. z umowy wynika, że inwestor wykona nowe pokrycie. W związku z brakiem precyzji w umowie zarządca szuka w przepisach, normach budowlanych poparcia dla sposobu wykonania pokrycia czy obróbek blacharskich, które powinny być zrobione przy wymianie dachu itp. Tak samo nie sposób wymagać od inwestora w ogóle wykonania włazu na dach na klatce schodowej, jeżeli taki obowiązek nie wynika z zakresu prac w budynku, wykonywanych zgodnie z zawartą umową.

Brak wsparcia prawnika i egzekwowanie zapisów umowy

Tymczasem, jak praktyka pokazuje, jeżeli taka transakcja nie jest przygotowywana i następnie pilotowana przez prawnika (bardzo często nie jest mimo swojego skomplikowania), to opiera się o jakieś szczątkowe ustalenia bardzo często ustne lub umowy oparte na wzorach ściągniętych z internetu, które nic nie mają wspólnego z konkretną sytuacją i są ubogie merytorycznie. Gdy przychodzi do egzekwowania pokazują nie tylko brak znajomości prawa przez osobę, która transakcję w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pilotuje, ale przede wszystkim brak wyobraźni co do zakresu spraw, które koniecznie powinny być uregulowane w umowie. Bardzo często prawnicy określają takie umowy jako „umowy pisane na kolanie”, czyli takie, które mogą posłużyć w sądzie co najwyżej do udowodnienia daty ich zawarcia. Jeszcze gorzej sytuacja może wyglądać, jeżeli transakcja jest wprawdzie obsługiwana przez prawnika, ale jest to prawnik inwestora. Interesy wspólnoty mieszkaniowej chroni zaś co najwyżej doświadczenie zarządcy. Taka transakcja zabezpiecza interesy inwestora przy braku zabezpieczeń interesów wspólnoty mieszkaniowej. Tu nie ma żadnego automatyzmu, jeżeli odpowiednio nie ułożymy transakcji i nie ustalimy pisemnie zakresu prac jakie inwestor zobowiązuje się wykonać w budynku ponad adaptację lokalu to późniejsze oczekiwanie, że inwestor „coś więcej” zrobi pozostaje często życzeniem.

W konsekwencji powyższego możemy mieć do czynienia z trzema sytuacjami:

• Jeżeli taki obowiązek wykonania włazu na dach nie wynika z umowy, inwestor w ogóle nie ma obowiązku jego wykonania, a tym samym nie musi zapewnić stałej drabiny, klamr itp. Ewentualne zaniedbania w zabezpieczeniu interesów wspólnoty mieszkaniowej będą powodować, że będzie musiała zrealizować prace we własnym zakresie.
• Jeżeli taki obowiązek wynika z umowy i w umowie określono, że w ramach włazu inwestor wykona stałą drabinę, klamry itp. to wówczas oczywiście ma te prace wykonać bo zobowiązał się do tego w umowie.
• Jeżeli taki obowiązek wynika z umowy, ale w umowie określono tylko, że wykona on właz na dach. Mamy do czynienia z brakiem precyzji w umowie i nie wiadomo, czy pod pojęciem wykonanie włazu mieści się tylko sam właz, czy właz z trwałą drabiną. Tylko wówczas pomocne będą przepisy prawa i ich interpretacja, czyli poniższe omówienie. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w budynkach o co najmniej dwóch kondygnacjach nadziemnych należy zapewnić wyjście na dach z co najmniej jednej klatki schodowej. Wyjście to może być wykonane jako drzwi dachowe lub wyłaz (klapa) dachowy o odpowiednich wymiarach. Przepisy nie nakładają obowiązku wyposażenia wyjścia w stałą drabinę, klamry lub inne na stałe zamocowane elementy wspinaczkowe. Przepisy wymagają zapewnienia wyjścia na dach, a nie określają sposobu pokonania różnicy poziomów pomiędzy ostatnią kondygnacją a klapą dachową, zatem dopuszczalne jest założenie, że do wejścia na dach wykorzystana będzie drabina przenośna, przez osoby wykonujące prace techniczne (kominiarz, serwis, administrator). Obowiązek montowania stałych drabin, klamer lub pomostów zgodnie z tym rozporządzeniem dotyczy wyłącznie przypadków, gdy: dach ma spadek ponad 25% lub dach ma pokrycie łamliwe (np. niektóre płyty faliste). Konieczne jest wówczas zapewnienie bezpiecznego dojścia do kominów, masztów, anten lub urządzeń technicznych na takim dachu. Jednak w takich przypadkach stałe dojścia dotyczą poruszania się po dachu, a nie wyjścia z klatki schodowej do wyłazu.

Podstawą roszczeń ustalenia w umowie

Jak wynika z powyższej analizy prawnej jeżeli z umowy czy umów towarzyszących transakcji z inwestorem nie wynika wprost, że inwestor w ramach zakresu prac, do których się zobowiązał miał wykonać stałą drabinę, klamry itp., to nie ma podstaw prawnych, aby ich wykonania się od niego domagać, nawet jeżeli zobowiązał się do wykonania włazu na dach. Podstawą do roszczeń wobec inwestora w tym wypadku może być więc tylko zobowiązanie wynikające z umowy.

Odpowiadał Paweł Puch – prawnik