Reforma użytkowania wieczystego – drugi etap

Na początku grudnia Rządowe Centrum Legislacyjne opublikowało projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Stanowi on drugi etap reformy użytkowania wieczystego i ma umożliwić nabycie prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Proponowane przez resort rozwoju regulacje mają pomóc przede wszystkim przedsiębiorcom.

Cena nieruchomości

Z projektu wynika, że w przypadku firm zastosowany będzie mechanizm odpłatności analogiczny do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Cena nieruchomości nabywanej przez użytkownika wieczystego w drodze umowy cywilnoprawnej będzie ustalana jako, co najmniej, dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Dla zapewnienia aktualnej wartości gruntu, na której oparta będzie jego cena przewidziano możliwość sporządzenia wyceny nieruchomości.

W zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, określonej stosownie do wskazanego w umowie celu (0,3 proc., 1 proc., 2 proc., 3 proc. lub wyższa), użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość.

Nowe przepisy mówią, że w przypadku jednorazowej płatności, cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku płatności ratalnej będzie to 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą. Cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła przekroczyć rynkowej wartości gruntu.

Może Cię zainteresuje: Dwie trzecie mniej projektów deweloperskich w 2023 roku

Płatność ratalna 

Projekt zakłada, że cena gruntu, a także dopłata, na wniosek nabywcy będą mogły być rozłożone na raty. Oprocentowanie rat ma być oparte o stopę referencyjną. Od lipca 2008 r. podstawę do obliczenia stopy referencyjnej stanowi publikowana przez KE tzw. stopa bazowa. Stopę referencyjną, w zależności od zastosowania, ustala się poprzez dodanie do podanej stopy bazowej odpowiedniej marży określonej w komunikacie Komisji.

Jest jeden wyjątek od generalnej zasady odpłatności za grunt nabywany przez użytkowania wieczystego. W przypadku określonej grupy użytkowników wieczystych, którym przyznano wiele lat temu roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, czyli osób fizycznych będących w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych.

405 tys. nieruchomości w użytkowaniu wieczystym w Polsce

Według OSR, obecnie w Polsce jest ponad 405 tys. nieruchomości znajdujących się w użytkowaniu wieczystym. Użytkownik wieczysty będzie miał prawo zgłoszenia żądania zawarcia umowy nabycia prawa własności. Z roszczenia będzie można skorzystać co do zasady bez względu na sposób wykorzystywania gruntu. Następujące grunty są wyłączone spod roszczenia:

• niezabudowane,
• wykorzystywane na prowadzenie ogrodów działkowych,
• pozostające w użytkowaniu wieczystym portów i przystani morskich,
• oddane w użytkowanie wieczyste w okresie 10 lat poprzedzających zgłoszenie roszczenia, w odniesieniu do których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań określonych w umowie użytkowania wieczystego,
• a także w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Projekt wprowadzi również 10-letnią cezurę trwania umowy użytkowania wieczystego. Wyjaśniono, że takie postępowanie wynika z potrzeby zapewnienia stabilności stosunków prawnorzeczowych.

Może Cię zainteresuje: Zmiany w opodatkowaniu najmu

Korzyści finansowe dla samorządów

Projekt nie powinien powodować negatywnych skutków finansowych dla budżetów jednostek samorządu terytorialnego i budżetu państwa czyli nie oznacza wydatków. Ze względu na zindywidualizowany charakter czynników wpływających na podjęcie przez użytkownika wieczystego decyzji o skorzystaniu z roszczenia o nabycie prawa własności, nie można przewidzieć liczby sprzedanych nieruchomości ani wartości tych gruntów, dlatego w OSR podano jedynie przybliżoną skalę skutków finansowych. Z szacunków wynika, że przy zainteresowaniu nabyciem gruntu przez ok. 25 proc. użytkowników wieczystych, z których połowa zechce skorzystać z płatności jednorazowej, łączne dochody JST w 2023 r. mogą wynieść ok. 3,375 mld zł (przy ustaleniu ceny na poziomie 20 opłat rocznych) i ok. 4,625 mld zł (przy ustaleniu ceny na poziomie 30 opłat rocznych).

Dla porównania roczny dochód samorządów z użytkowania wieczystego w 2021 r. wyniósł ok. 1 mld zł.

Źródło: PAP

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!