Firmy i fundusze oferują coraz więcej mieszkań na wynajem

Raport „Dekada polskiego rynku najmu”, pokazuje, że w Polsce największy segment stanowią mieszkania oferowane na wynajem przez osoby prywatne na rynku rozproszonym. Jednym z mniejszych, jednak szybko rozwijających się segmentów rynku, są mieszkania najmowane od firm i funduszy.

Najem głównie w dużych miastach

Około 75 proc. lokali to mieszkania o powierzchni do 60 mkw., w tym dużą część stanowią kawalerki. Ten segment charakteryzuje się silnymi wahaniami sezonowymi, np. w Trójmieście wiele mieszkań na wynajem w sezonie wakacyjnym trafia na rynek najmu krótkoterminowego, a od września do maja jest wynajmowanych długoterminowo, głównie studentom i pracownikom okresowym.

Większość mieszkań na wynajem znajduje się w największych polskich miastach i aglomeracjach. Na koniec 2021 roku 42 proc. wszystkich ofert najmu dotyczyło pięciu największych polskich metropolii, w innych miastach powyżej 100 tys. mieszkańców zlokalizowanych było kolejne 29 proc. mieszkań, a w średnich miastach (50–100 tys.) zaledwie 9 proc. Oznacza to, że w średnich i małych miastach ulokowanych poza aglomeracjami i regionami turystycznymi najem jest praktycznie niedostępny.

Może Cię zainteresuje: Zmiany w uprawnieniach rzeczoznawców majątkowych

Z raportu opracowanego przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight wynika, że głównym problemem również w segmencie PRS wciąż pozostaje niska dostępność mieszkań na wynajem w ogóle, a głównie w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. Eksperci wskazują, że właśnie dlatego niezbędny jest dalszy rozwój profesjonalnego rynku. Na koniec 2022 roku podmioty z rynku instytucjonalnego (PRS) zarządzały w sumie pulą 13,9 tys. lokali. Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkań, jednak ich nieruchomości były ulokowane wyłącznie w największych polskich miastach – 3,6 tys. w Warszawie, 2 tys. we Wrocławiu i nieco poniżej 1 tys. w Krakowie. PFR Nieruchomości – poprzez swoje dwa fundusze, czyli Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem oraz Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju – ma w zasobie lokale także w mniejszych miejscowościach jak Jarocin, Kępno czy Oława, gdzie rynek najmu jest bardzo słabo rozwinięty.

Cena przede wszystkim

Jak wynika z porównania zamieszczonego w raporcie „Dekada polskiego rynku najmu”, najdroższe na rynku najmu są mieszkania oferowane przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Proponowane przez nie stawki są średnio o 30 proc. wyższe od tych dostępnych na rynku najmu rozproszonego. Z kolei mieszkania wynajmowane przez FSMnW są nieznacznie tańsze od tych dostępnych od osób prywatnych – czynsz w ich przypadku jest o 12 proc. niższy niż średnio na rynku, a największe różnice występują w Krakowie (28 proc.) i Warszawie (22 proc.).

W Polsce działa już ponad 30 tys. przedsiębiorstw zajmujących się wynajmem mieszkań, z czego zdecydowana większość zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem na zlecenie ich właścicieli. Według szacunków Dentons i Knight Frank, 2023 rok ma być rekordowy pod względem liczby mieszkań na wynajem oddanych do użytkowania przez zagraniczne fundusze inwestycyjne – na rynek ma trafić ok. 6,9 tys. lokali, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W sumie do końca obecnej dekady rynek najmu profesjonalnego powinien przekroczyć liczbę 100 tys. lokali.

Najem instytucjonalny

Bazę pod rynek najmu instytucjonalnego w Polsce stanowiło utworzenie w 2013 roku Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem (FSMnW), powołanego przez Ministerstwo Finansów wspólnie z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Miał on być pierwszym polskim funduszem inwestycyjnym na masową skalę na zasadach rynkowych finansującym budowę mieszkań dla tych najemców, którzy nie wymagają pomocy państwa w postaci dostępu do mieszkań komunalnych czy socjalnych. We wrześniu 2017 roku weszły w życie szczegółowe przepisy o najmie instytucjonalnym i od tego czasu rynek rozwija się w coraz szybszym tempie.

Może Cię zainteresuje: Reforma planistyczna - mali deweloperzy mogą nic nie wybudować

Eksperci podkreślają, że potencjał tego rynku jest determinowany tymi samymi problemami, z którymi boryka się obecnie branża budowlana. Należą do nich inflacja, koszty robocizny, wykonawstwa, materiałów budowlanych. Istnieje także pewna bariera mentalna, dotycząca w ogóle rynku najmu, która musi zostać przełamana. W Polsce pokutuje jeszcze przeświadczenie, że najem to półśrodek, zanim dojdzie się do własności, kupi mieszkanie na kredyt albo przy wykorzystaniu środków własnych.

Jednym z wariantów najmu instytucjonalnego jest najem instytucjonalny z dojściem do własności. Zobowiązuje on najemcę i wynajmującego do zawarcia umowy przenoszącej własność wynajmowanego lokalu na najemcę, po zapłaceniu przez niego określonej ceny nabycia tego lokalu. Co ważne, nie jest to umowa przedwstępna, ale definitywna umowa zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Jest ona zawierana na czas określony, zwykle około 25 lat, w formie aktu notarialnego. Najemca zobowiązuje się w niej do terminowego opłacania czynszu najmu, powiększonego o cenę lokalu mieszkalnego, płatną w comiesięcznych ratach.

Prawo własności do mieszkania jest przenoszone na najemcę po zapłaceniu całej kwoty w okresie trwania umowy. Ta forma ma pomagać w nabyciu własnego mieszkania osobom, które nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej. Jest jednak stosowana wyłącznie w przypadku najmu instytucjonalnego oferowanego przez PFR Nieruchomości z Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. Jak w czerwcu poinformowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, najemcy FMdR w 14 lokalizacjach w całej Polsce będą mogli wykupić mieszkania na własność na podstawie aktualnej wyceny lokalu, korzystając także z drugiego rozwiązania – przy użyciu bezpiecznego kredytu 2 proc., który zaczął być dostępny 1 lipca tego roku.

Źródło: Newseria Biznes