Reforma planistyczna - mali deweloperzy mogą nic nie wybudować

Pod nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brakuje już tylko podpisu prezydenta. Po wejściu w życie nowych przepisów inwestorzy muszą liczyć się z tym, że nie wszystkie grunty, które kupili na zapas, z myślą o prowadzeniu na nich w przyszłości inwestycji mieszkaniowej, zostaną ustalone jako mieszkaniowe w nowych planach ogólnych. 

Plan ogólny vs studium

Plany ogólne będą sporządzane według określonych zasad, a przepisy zostały zmienione m.in. po to, żeby zabudowa, zwłaszcza mieszkaniowa nie rozprzestrzeniała się na wszystkie strony, zaś pozostawała skupiona, tak bowiem jest prościej i taniej wyposażyć ją choćby w niezbędną infrastrukturę, a także lepiej dla przyrody i wygodniej dla mieszkańców. Jednak nie dla inwestorów.

Oznacza to, że gmina nie będzie musiała, a często nawet nie będzie mogła, terenów przeznaczonych pod mieszkaniówkę przenieść ze studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do planów ogólnych. Eksperci podkreślają, że jeśli jakiś teren przewidziany w studium pod mieszkaniówkę nie znajdzie się w planie ogólnym, to nie będzie to podstawą do wypłaty odszkodowania czy to deweloperowi, czy indywidualnemu inwestorowi.

Może Cię zainteresuje: Mieszkanie Plus - program wykupu 

Brak swobody

Problem wynika z tego, że studia uwarunkowań zastąpione mają zostać do końca 2025 roku planami ogólnymi. I o ile studia nie miały mocy prawnej, to plany ogólne będą aktem prawa miejscowego. A nowelizacja narzuca ścisłe zasady, według których plany mają być sporządzane. W planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniową przeznaczane będą tereny, na których mieszkaniówkę przewidziano w planach miejscowych, a także tzw. obszary uzupełnienia zabudowy znajdujące się między lub w bezpośrednim sąsiedztwie już istniejących budynków. Inwestorzy, mający tam działki przeznaczone pod zabudowę, albo wydane warunki zabudowy, będą mogli budować bez przeszkód.

Jednak to, czy w planie ogólnym zostanie wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy będzie zależało nie tylko od woli gminy. Eksperci wyjaśniają, że zasady ich tworzenia są ściśle określone. Trzeba będzie znaleźć odpowiednią liczbę budynków w odpowiedniej odległości od siebie i dosłownie matematycznie taki obszar wydzielić. Gmina nie będzie miała tu żadnej swobody.

Jest przy tym dodatkowa trudność. Obszary uzupełnienia zabudowy będzie można wyznaczać, o ile zostanie wyliczone, że jest zapotrzebowanie na ten rodzaj inwestycji. Podobnie będzie z terenami pod zabudowę mieszkaniową w nowych planach miejscowych. Zgodna musi być suma chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie oraz zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. Oba wskaźniki gmina wyliczy, korzystając ze wzorów zawartych w rozporządzeniu do ustawy (projekt jest już przygotowany). Chodzi o to, aby tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową odpowiadały gminnemu zapotrzebowaniu. To może być bardzo poważny problem, bowiem już dziś spotykamy się w wielu miejscach z sytuacją „nadpodaży” terenów mieszkaniowych.

Eksperci zwracają uwagę także na konieczność spełnienia warunków dobrego sąsiedztwa w przypadku wydawania warunków zabudowy, a odległość pozwalająca na porównanie z istniejącą zabudową została ograniczona do 200 m. Trzeba będzie także spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej, o ile gmina je wprowadzi. Przykładowo w odległości od szkoły i zieleni w promieniu 3 km powinno znaleźć się 20 ha zieleni parkowej (gmina może ten wskaźnik obniżyć o połowę).

Może Cię zainteresuje: Wzrost kosztów pracowniczych w 2024 roku

Warunki zabudowy

Tym, co daje pewność wprowadzenia zabudowy mieszkaniowej poza planem, który jest w gestii gminy, są warunki zabudowy. Te, które zdążą się uprawomocnić do końca 2025 roku, będą ważne bezterminowo i, podobnie, jak te wydane pod rządami dotychczasowych przepisów, będą miały szansę na realizację, nawet pomimo braku planu ogólnego. Eksperci nie mają wątpliwości, że nastąpi  wysyp wystąpień o warunki zabudowy, które będzie można procedować na dotychczasowych (bardziej liberalnych) zasadach jeszcze do końca 2025 r. Tym bardziej, że od 2026 r. żadna wuzetka nie zostanie wydana, jeśli gmina nie uchwali planów ogólnych, w których dodatkowo wyznaczy obszar uzupełnienia zabudowy.

Należy pamiętać, żeby decyzja o wydanie warunków zabudowy była prawomocna. A sam proces uzyskiwania warunków w gminie, przy odwoływaniu się zainteresowanych stron, trwa ok. roku, a jeśli sprawa trafi do NSA, to jeszcze nawet dwa lata dłużej. Jeśli ktoś nie uzyska prawomocnej wuzetki przed 2026 rokiem, to będzie musiał czekać na plan miejscowy, albo wystąpić o terminową wuzetkę na nowych zasadach. Duzi inwestorzy będą mogli pokusić się o wystąpienie o zintegrowany plan inwestycyjny. Uzyskanie zgody na taki plan będzie się jednak wiązało z podpisaniem odpowiedniej umowy notarialnej z gminą i poniesieniem kosztów m.in. budowy infrastruktury, publicznej szkoły czy przedszkola. Przy czym zarówno szkoła, jak i zieleń mają być publiczne i w posiadaniu gmin. O ile taki wydatek będzie możliwy do poniesienia przez dużego inwestora (co odbije się na kosztach dla mieszkańców), to dla małych, stawiających dwa segmenty czy kilka domów jednorodzinnych inwestorów, będzie to bariera nie do przejścia. Podobnie dla osób, które chciałyby wybudować dom jednorodzinny na swoim gruncie.

Źródło: prawo.pl