Rynek najmu mieszkań w Polsce wymaga uregulowania

Eksperci podkreślają, że z perspektywy inwestora długofalowego, rynek najmu jest najbezpieczniejszą i jednocześnie przynoszącą największe korzyści finansowe formą lokowania kapitału. Nieruchomości co do zasady drożeją mniej więcej w tempie inflacji, może nawet powyżej. Inwestor czerpie dochody z najmu, czyli co miesiąc dostaje pewien zwrot na zainwestowanym kapitale.

Inwestycja w wynajem

Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów w 2021 roku podatek ryczałtowy od dochodów z najmu płaciło prawie 790 tys. podatników, a z każdym kolejnym rokiem ta liczba jest coraz wyższa. Według raportu „Dekada polskiego rynku najmu”, opracowanego przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight, w Polsce jest obecnie ok. 1,1 mln mieszkań oferowanych na wynajem przez osoby prywatne na rynku rozproszonym. Około trzy czwarte z nich to kawalerki i mieszkania o powierzchni do 60 mkw. Statystyki pokazują też, że ten segment rynku najmu jest skoncentrowany głównie w największych polskich miastach i aglomeracjach – na koniec 2021 roku 42 proc. wszystkich ofert najmu dotyczyło pięciu największych polskich metropolii, a w innych miastach powyżej 100 tys. mieszkańców zlokalizowanych było kolejne 29 proc. mieszkań.

Może Cię zainteresuje: Firmy i fundusze oferują więcej mieszkań na wynajem

Dla rentowności inwestycji ważne jest też to, kiedy zainwestować, gdyż w ostatnim okresie odnotowano wzrost cen mieszkań, a później stawek najmu. W tej chwili rentowność samej inwestycji jest trochę gorsza niż jeszcze w poprzedniej dekadzie. Natomiast rentowność z najmu, po wzroście czynszów w ciągu ostatniego półrocza, jest wyższa niż na przykład dwa lata temu.

Stabilizacja stawek

Analiza opublikowana przez Nieruchomości-online.pl pokazuje, że rynek najmu ma już za sobą gorący okres podwyżek, a pod koniec ubiegłego roku stawki ustabilizowały się na wysokim poziomie. Wraz z początkiem 2023 roku szala zaczęła się coraz bardziej przechylać w kierunku spadków i ten trend jest kontynuowany – w II kwartale 2023 roku czynsze dla mieszkań jedno- i dwupokojowych spadły w 11 z 18 miast wojewódzkich, choć najemcy raczej nie mogli liczyć na duże obniżki. Z drugiej strony wciąż są lokalizacje, w których czynsze rosną. W Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie wynajem mieszkań jednopokojowych w II kwartale 2023 roku był droższy o 10 proc. w porównaniu do I kwartału. Z kolei w segmencie mieszkań dwupokojowych największe wzrosty stawek czynszów miały miejsce w Gdańsku i Lublinie (po 9 proc.).

Na wysokim poziomie utrzymuje się także popyt na mieszkania na wynajem. Co prawda porównując II kwartał 2023 roku do analogicznego okresu przed rokiem, widać 35-procentowy spadek, ale ubiegły rok był pod tym względem wyjątkowy ze względu na bardzo wysokie zainteresowanie najmem ze strony uchodźców z Ukrainy, co zawyżyło statystyki. Porównanie z analogicznym okresem 2021 roku, czyli jeszcze przed wybuchem wojny, pokazuje z kolei 25-proc. wzrost popytu na mieszkania do wynajęcia.

Profesjonalizacja rynku

Eksperci prognozują, że rynek najmu w Polsce będzie się profesjonalizował, co oznacza, że będzie rosła na nim liczba dużych podmiotów, zagranicznych funduszy i polskich funduszy z kapitałem publicznym, takich jak PFR Nieruchomości. Uważają oni, że niebawem wejdą polskie fundusze z prywatnym kapitałem, co będzie powodować wzrost tego rynku, zwiększenie dostępności mieszkań i wzrost standardu – i to zarówno standardu lokali, jak i obsługi najemcy. Za tym wszystkim pójdzie także wzrost profesjonalizacji najmu rozproszonego, czyli kiedy jedna osoba prywatna wynajmuje mieszkanie innej osobie prywatnej.

Według raportu Polityki Insight i PFR Nieruchomości, proces profesjonalizacji rynku najmu mocno przyspieszyła pandemia COVID-19. Dziś praktycznie we wszystkich największych miastach i wielu miejscowościach turystycznych można przekazać swoje mieszkanie własnościowe pod zarządzanie wyspecjalizowanej agencji. W sumie w Polsce działa ponad 30 tys. przedsiębiorstw zajmujących się wynajmem mieszkań, z czego zdecydowana większość zajmuje się zarządzaniem lokalami na zlecenie ich właścicieli.

Na rynku najmu rozproszonego potrzebna jest również większa profesjonalizacja samych umów. Powinien tu wejść regulator, który przygotuje zapisy pokazując, jak powinna wyglądać taka umowa, i będzie zachęcał do wydłużania okresu trwania tych umów, żeby nie były zawierane na okres jednego roku, ale na dłużej i tym samym lepiej zabezpieczały interesy najemców. To jednocześnie spowoduje też zabezpieczanie interesu wynajmującego – wielu z nich nie wie, że kiedy skończy się umowa najmu okazjonalnego, jest ona automatycznie przedłużana na czas nieokreślony – już na zasadach ogólnych. To z kolei powoduje, że trudno jest wtedy wyeksmitować nierzetelnego najemcę.

Może Cię zainteresuje:  Zmiany w uprawnieniach rzeczoznawców majątkowych

Najem instytucjonalny

Na polskim rynku cały czas rośnie pula mieszkań oferowanych na wynajem przez firmy i fundusze. Już w czasie pandemii nastąpił boom w napływie nowych inwestycji zagranicznych w mieszkania pod wynajem – od 2020 roku do użytkowania było oddawanych ponad 1 tys. lokali rocznie. Natomiast w tym roku na rynek ma trafić rekordowa liczba prawie 7 tys. nowych mieszkań, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Cały czas najem profesjonalny stanowi raptem ok. 1 proc. całego rynku wynajmu. Na koniec 2022 roku podmioty z tego segmentu zarządzały w sumie pulą 13,9 tys. lokali. Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkań, jednak ich nieruchomości były ulokowane wyłącznie w największych polskich miastach – 3,6 tys. w Warszawie, 2 tys. we Wrocławiu i nieco poniżej 1 tys. w Krakowie. Były też stosunkowo najdroższe – stawki mieszkań oferowanych na wynajem przez zagraniczne fundusze inwestycyjne są średnio o 30 proc. wyższe od tych na rynku rozproszonym, czyli wynajmowanych od prywatnych właścicieli.

Rynek najmu instytucjonalnego jest jednak stosunkowo dobrze uregulowany w porównaniu z rynkiem rozproszonym. Tutaj wchodzące regulacje dotyczące wynajmu mieszkań przez fundusze inwestycyjne były dostosowane do aktualnego etapu rozwoju rynku. Dlatego obcenie umowa najmu instytucjonalnego jest jedną z najbardziej profesjonalnych i najlepiej zabezpieczających interesy – zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Większego uregulowania i zmian w przepisach wymaga najem rozproszony, ponieważ to właśnie tam jest najwięcej problemów oraz konfliktów pomiędzy najemcami i wynajmującymi. Zarówno jedni, jak i drudzy, są też dość słabo chronieni przez obecne przepisy, co poszerza pole do nadużyć.

Źródło: Newseria Biznes