Podsumowanie stycznia na rynku deweloperskim

Pod względem sprzedaży styczeń nie obfitował w wiele zaskoczeń. Sprzedaż mieszkań deweloperskich była wprawdzie lepsza niż w grudniu, ale nie jest to poziom obserwowany w okresie obowiązywania Bezpiecznego Kredytu 2%.

4,5 tys. sprzedanych lokali deweloperskich to wynik zbliżony do listopadowego i nieco lepszy od grudniowego (+11% m/m). Inaczej wygląda to w ujęciu rocznym – w styczniu 2024 roku deweloperzy sprzedawali o 62% więcej mieszkań niż rok wcześniej. 

Jeszcze większa różnica widoczna była w liczbie wprowadzeń. Według danych Otodom Analytics w styczniu na siedmiu największych rynkach w Polsce liczba nowo wprowadzonych mieszkań wzrosła o 42% m/m i aż o 95% r/r. W efekcie na koniec stycznia w ofercie deweloperów dostępnych było 40,7 tys. lokali. To najlepszy wynik od dziewięciu miesięcy. 

Stopniowy wzrost oferty mieszkań deweloperskich, który obserwujemy od czterech miesięcy, jest nie tylko wynikiem wygaszania efektu BK2% po stronie popytowej, ale również wyższej liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Na największych rynkach – poza Łodzią – mała liczba mieszkań których sprzedaż firmy deweloperskie uruchamiały w ostatnich miesiącach wzmacniała przekonanie po stronie popytowej rynku że ceny mieszkań mogą wyłącznie rosnąć. Wynik styczniowy pozwala na uwzględnienie w prognozach cen scenariusza kształtowania się nominalnych cen mieszkań na poziomie inflacji, co oznaczałoby stabilizację cen realnych – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań Otodom Analytics. 

Zobacz także: Rosną ceny nowych mieszkań w największych miastach Polski

Wrocław i Łódź dogoniły stolicę

W styczniu najwięcej nowych ofert mieszkań deweloperskich pojawiło się we Wrocławiu, Warszawie i Łodzi. Stanowiły one aż 67% wszystkich nowych wprowadzeń w miesiącu. W każdym z tych miast deweloperzy dodali do oferty ponad 1100 lokali, a różnica pomiędzy pierwszym na podium Wrocławiem a trzecią Łodzią wyniosła zaledwie 40 mieszkań. 

W Łodzi po raz kolejny mieliśmy do czynienia z przewagą nowej podaży nad sprzedażą. W rezultacie pod koniec stycznia na łódzkim rynku deweloperskim dostępnych było ponad 7,7 tys. lokali, czyli 46% więcej niż rok temu. A to lokuje Łódź w całkowitej opozycji do innych największych polskich miast, w których oferta względem ubiegłego roku skurczyła się średnio o kilkanaście procent. Z kolei we Wrocławiu odnotowano najwyższą miesięczną podaż od blisko trzech lat. Za jej jedną czwartą odpowiadała liczba lokali wprowadzonych w ramach jednej inwestycji deweloperskiej. 

Pewne zaskoczenie w styczniu przyniosły także wyniki sprzedaży w poszczególnych miastach. Najwięcej lokali deweloperskich sprzedało się w Warszawie (ponad 1,4 tys.), Gdańsku (blisko 650) i w Krakowie (blisko 600). Jednak zaraz za nimi z ponad pięciuset sprzedanymi mieszkaniami uplasowały się: Łódź, dla której był to najwyższy w historii miesięczny wynik sprzedaży i Poznań, w którym taki poziom transakcji w jednym miesiącu odnotowano tylko raz w ciągu dwóch ostatnich lat. 

Lepsza pozycja negocjacyjna dla kupujących

W najlepszym położeniu znajdują się nabywcy nieruchomości w Łodzi i Katowicach. Gdyby zainteresowanie zakupem utrzymało się tam na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a do oferty nie trafiałyby nowe projekty, proponowane przez deweloperów lokale wyprzedałyby się w okresie odpowiednio 5,7 kwartału i 4,9 kwartału. W styczniu czas wyprzedaży oferty najbardziej wydłużył się we Wrocławiu (z 2,1 kw. do 2,8 kw.), a pozostałe miasta zanotowały niewielkie przyrost (0,2-0,3 kw.)

Na rynku w równowadze przeciętny czas, w którym kupowane są mieszkania, wynosi od 12 do 15 miesięcy. Nie oznacza to, że każde mieszkanie, które deweloper wprowadza do oferty, musi czekać na nabywcę co najmniej rok, a jedynie że przeciętny czas eksponowania mieszkań w ofercie rynkowej liczony dla mieszkań ze wszystkich segmentów cenowo-jakościowych wynosi 4-5 kwartałów. I to na rynku w stanie równowagi. Czas wyprzedaży oferty jest zatem teoretycznym wskaźnikiem, ale za to niezwykle użytecznym do porównywania sytuacji na poszczególnych rynkach.

Różnice w wysokości tego wskaźnika wskazują przede wszystkim na ogromne zróżnicowanie sytuacji w największych polskich miastach. A to przekłada się na pozycję negocjacyjną kupujących w relacji z firmami deweloperskimi. W najtrudniejszej sytuacji od kilku miesięcy pozostają ci klienci, którzy są zdeterminowani, by kupić mieszkanie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Zobacz także: Co przyniesie nowelizacja dyrektywy EPBD?

Lekka korekta cen

Dzięki nowej podaży styczeń upłynął pod znakiem stabilizacji, a nawet lekkiej korekty cen. Wyraźny, bo prawie 5% wzrost odnotowany został jedynie w Łodzi. Tym samym Łódź,  jako ostatni z siedmiu największych rynków w Polsce, pokonała barierę 10 tys./mkw. To oznacza, że w największych polskich miastach, po ubiegłorocznych wzrostach cen za mkw., trzeba zapłacić średnio pięciocyfrową kwotę. 

W Warszawie cena za mkw. mieszkania deweloperskiego to blisko 16,5 tys. zł, czyli 17% więcej niż rok temu. W Trójmieście i Krakowie po podwyżkach o blisko jedną czwartą r/r nabywcom przyjdzie zapłacić ok. 15 tys. zł/mkw. Natomiast kupujący we Wrocławiu zapłacą średnio ok. 13 tys./mkw., a w Poznaniu - nieco ponad 12 tys./mkw.

Źródło: Otodom